（2016）京02民终2008号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-06-03

案件名称

北京天佑伟业物业管理有限公司与北京多脑河电子市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京天佑伟业物业管理有限公司,北京多脑河电子市场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终2008号上诉人（原审原告）北京天佑伟业物业管理有限公司，住所地北京市通州区云景东路19-7号。法定代表人隆金源，经理。委托代理人刘德琴，女，1957年7月18日出生。委托代理人张恒，河北王洪波律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京多脑河电子市场有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺519号。法定代表人王金凤，总经理。委托代理人刘宏伟，男，1963年10月31日出生。委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。上诉人北京天佑伟业物业管理有限公司（下称天佑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第14493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月，天佑公司诉至原审法院称：北京多脑河电子市场有限公司（下称多脑河公司）于2011年5月18日与北京世纪康迈商贸有限公司（下称世纪康迈公司）签订了房屋租赁协议，多脑河公司将位于南三环分钟寺519号院落及地上建筑四层框架楼出租给世纪康迈公司。2012年11月10日、2013年4月2日，世纪康迈公司与我公司签订租赁协议，出租涉案院落及房屋给我公司经营写字楼及商业用途。2013年7月中旬，世纪康迈公司消失并给办公大楼断电，导致我公司无法办公。经我公司联系多脑河公司后接通电源，我公司依约向多脑河公司支付了租金183300元，多脑河公司给我公司开具了收据。因多脑河公司未给我公司开具发票，故诉至法院，要求判令：1、多脑河公司向我公司开具183300元的租金发票；2、诉讼费用由多脑河公司负担。多脑河公司辩称：天佑公司的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，要求法院予以驳回。一、根据（2013）丰民初字第13398号民事判决书查明事实，天佑公司向我公司交纳的366600元系其为能继续使用房屋替世纪康迈公司交纳的拖欠租金，我公司与天佑公司之间不存在房屋租赁合同关系，我公司没有向天佑公司开具发票的义务；二、天佑公司与我公司之间不存在合同关系，天佑公司的诉请无合同依据；三、发票及税收管理是行政机关的行政职权范畴，不属于人民法院的受案范围。综上，请求法院驳回天佑公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，多脑河公司将位于南三环分钟寺519号院原多瑙河市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑四层框架楼出租给世纪康迈公司，世纪康迈公司又将涉诉房屋第二层、第四层转租给天佑公司。根据生效文书已经认定天佑公司系次承租人，其作为次承租人行使抗辩权以阻却解除权因其自身原因未得到法院的支持，且多脑河公司认为天佑公司交纳的183300元系天佑公司为能继续使用房屋替世纪康迈公司支付的拖欠租金，事实上双方至今未对天佑公司承租涉案房屋达成合意，故天佑公司要求多脑河公司向其开具183300元租金发票的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。天佑公司主张其与世纪康迈公司的租赁合同已于2013年7月15日解除，但未提交证据证明，法院不予采信。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回北京天佑伟业物业管理有限公司的诉讼请求。判决后，天佑公司不服，上诉至本院，主张：收据已经能够证明双方之间存在事实租赁关系，（2014）丰民初字第3062号判决查明部分确认了我公司与多脑河公司就涉案标的重新签订了租赁合同，本案存在两个法律关系，一个是与多脑河公司之间形成的次承租关系，一个是与多脑河公司之间直接形成的租赁关系，两者可以同时存在，故要求撤销原判，依法改判支持我公司的一审诉讼请求或者发回重审。多脑河公司同意原判。经审理查明：2011年5月18日，甲方（出租方）多脑河公司与乙方（承租方）世纪康迈公司签订《租赁协议》，约定甲方将位于南三环分钟寺519号院原多瑙河市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑四层框架楼出租给乙方，租赁期限：2011年7月1日至2031年6月30日，共计20年。2012年11月9日，出租方（甲方）世纪康迈公司与承租方（乙方）天佑公司就涉诉房屋第二层签订《租赁协议》（下称第二层租赁协议），约定：甲乙双方友好协商将位于南三环分钟寺519号院原多瑙河市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑约22000平方米（西至住宅，东至住宅，南至路见土地证方位图）将其中的第二层约5500平方米（含二层外墙面广告位）框架房（乙方车位随意停本楼前车场）租赁给乙方经营写字楼及商业等用途。2013年4月2日，出租方（甲方）世纪康迈公司与承租方（乙方）天佑公司就涉诉房屋第四层签订《租赁协议》（下称第四层租赁协议），约定：甲乙双方友好协商将位于南三环分钟寺519号院原多瑙河市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑约22000平方米（西至住宅，东至住宅，南至路见土地证方位图）将其中的第四层约5500平方米（含四层外墙面广告位及屋顶东侧北侧）框架房（乙方车位随意停本楼前车场）租赁给乙方经营写字楼及商业等用途。2013年7月16日，因合同履行中发生纠纷，多脑河公司将世纪康迈公司、天佑公司诉至北京市丰台区人民法院，要求判令解除多脑河公司与世纪康迈公司于2011年5月18日签订的《租赁协议》并腾退房屋。经法院审理，作出（2013）丰民初字第13398号民事判决书，该判决书查明：“本案在审理过程中，天佑公司提交多脑河公司开具的日期为2013年7月26日的收据一张，并主张2013年7月20日后欲交租金，但世纪康迈公司无人收租金，其与世纪康迈公司联系后，世纪康迈公司同意其将租金直接给付多脑河公司，故其据此向多脑河公司支付了366600元。多脑河公司对上述收据予以认可，并认可因无法找到世纪康迈公司，其收取了天佑公司交来的租金共计366600元，该笔费用系天佑公司为能继续使用房屋替世纪康迈公司支付的拖欠的租金。”、“天佑公司作为次承租人，于本案中要求代世纪康迈公司清偿所欠的租金800万元，并据此抗辩多脑河公司解除合同的诉讼请求。对此本院认为，次承租人主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，应当按照承租人所欠租金及违约金数额足额一次性支付，即解除权的阻却应以承租人债务被清偿为前提，本案中，世纪康迈公司自2012年7月至今拖欠的租金数额已远大于800万元，且经本院明示，天佑公司于庭审中表示无法一次性支付800万元，需要四年时间付清，对于多脑河公司所主张的共计1600万元的所欠租金亦表示无法一次性支付，而多脑河公司明确表示不同意天佑公司分期支付所欠租金，在此情况下，天佑公司行使抗辩权并无前提依据，故对天佑公司要求分期代偿世纪康迈所欠租金并据此抗辩多脑河公司合同解除权的主张，本院不予支持。”、“天佑公司主张其为承租整个涉诉房屋而向多脑河公司预付了300万元租金预付款，多脑河公司亦认可该款项系天佑公司为承租房屋而支付的预付款，故该款项系多脑河公司与天佑公司为洽谈形成新的租赁关系而产生的费用，与本案并非同一法律关系，本案对此不予处理。”该判决经二审维持，现已发生法律效力。原审庭审中，多脑河公司认可收到天佑公司于2013年7月26日交纳的租房款183300元，并向其开具了《收据》，该款属于（2013）丰民初字第13398号民事判决书中提及的366600元的一部分，但其认为该款项系天佑公司为能继续使用房屋替世纪康迈公司支付的拖欠的租金，多脑河公司与天佑公司之间无合同关系，故无开具发票的义务。天佑公司主张其与世纪康迈公司的租赁合同已于2013年7月15日解除，但未提交证据证明。本院审理中，天佑公司为证明其与多脑河公司之间存在租赁关系，提交了（2014）丰民初字第3062号民事判决书，该案原告为天佑公司，被告为世纪康迈公司，缺席判决驳回了天佑公司的诉讼请求，该判决经审理查明部分认定2013年7月26日，天佑公司与多脑河公司就涉案租赁标的重新签订了租赁合同。多脑河公司不认可该判决的证明目的，认为其不是该案的当事人，如双方签有合同，应当向法庭提交。多脑河公司为证明双方之间不存在租赁关系，提交了（2015）丰民初字第20260号民事判决书，该案原告为天佑公司，被告为多脑河公司，原告诉讼请求为双方之间存在事实租赁关系，请求确认双方之间存在不定期房屋租赁关系，判决认为“关于天佑公司支付的366600元，被告一直主张系天佑公司为能继续使用房屋替世纪康迈公司支付的拖欠的租金；而原告天佑公司向多脑河公司预付的300万元租金预付款，被告明确系天佑公司为承租房屋而支付的预付款，事实上双方至今未对天佑公司租赁涉诉房屋达成合意。故原告认为原、被告之间存在事实租赁关系，请求确认原、被告之间存在不定期房屋租赁关系，没有事实和法律依据，本院不予支持”，判决驳回了天佑公司的诉讼请求。天佑公司称其已对该判决提起了上诉，但未在法院指定期限内提交证明其已上诉的证据。经查，（2015）丰民初字第20260号民事判决书已经生效。上述事实，有《租赁协议》、《收据》、（2013）丰民初字第13398号民事判决书、（2015）二中民终字第00704号民事判决书、（2015）丰民初字第20260号民事判决书已经生效、（2014）丰民初字第3062号民事判决书等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已生效的（2015）丰民初字第20260号民事判决书，天佑公司与多脑河公司之间不存在事实租赁关系，且天佑公司在（2013）丰民初字第13398号案件审理中，自认其与世纪康迈公司联系后，世纪康迈公司同意其直接给付多脑河租金，据此其向多脑河公司支付了包括本案涉及的183300元在内的366600元，综合上述证据可以认定天佑公司向多脑河公司交纳的本案涉及的183300元性质为代世纪康迈公司交纳的租金。因天佑公司与多脑河公司之间不存在租赁关系，故天佑公司无权要求多脑河公司直接向其开具租金发票。关于（2014）丰民初字第3062号民事判决书中认定的天佑公司与多脑河公司签订了租赁合同一节，因天佑公司不能提供双方之间签有租赁合同的证据，且多脑河公司非（2014）丰民初字第3062号案件的当事人，故该判决对此事实的认定对多脑河公司不产生效力。综上，天佑公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京天佑伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京天佑伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　曹　雪代理审判员　廖　慧代理审判员　冷济光二〇一六年四月二十七日书　记　员　董　红关注微信公众号“”