（2016）闽0206民初176号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-12-26
案件名称
厦门市万家合物业服务有限公司与陈敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市万家合物业服务有限公司,陈敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十���条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初176号原告厦门市万��合物业服务有限公司，住所地厦门市思明区古兴里7号215，组织机构代码66472068-4。法定代表人张建霖，公司董事长。委托代理人李丽珍、庄玉燕。被告陈敏，女，1973年12月8日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市万家合物业服务有限公司（下称万家合物业公司）与被告陈敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员李林娴适用简易程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告万家合物业公司的委托代理人庄玉燕、被告陈敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万家合物业公司诉称，2001年12月28日原告与厦门市天宇花园业委会签订了一份《物业服务委托合同》，受托对厦门市湖里区金尚路113-225号即天宇花园小区进行物业管理服务。被告系厦门市湖里区金尚路131号402室业主，拖���2003年1月1日至2015年9月30日的物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费共计14094.98元，经原告多次催讨，被告仍拒不支付上述费用。现原告多次催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令被告立即向原告支付2013年1月至2015年9月的物业服务费10110.24元、公共维修金3495.74元、公摊水电费489元以及至实际付款之日的违约金83854元，合计97948.98元。被告陈敏辩称，1.厦门市天宇花园第一届业委会于2001年12月28日与厦门市厦房物业管理有限公司签订的物业合同已于2004年12月28日合同期满，合同自然终止，现任业委会是与物业相勾结的不合法组织，其与原告所签合同只是业委会几个人与原告的约定，并未得到广大业主的认可，所以业主与原告不存在任何关系。2.原告借单方合同之名，行侵害被告权益之实，具体包括：原告强行管理小区十余年，小区卫生情况极其脏、乱、差，小区乱象丛生；存在违章搭盖、侵占公共场地、破坏房屋结构等现象；小区车辆随意停放无人看管，占用道路无法行走，绿化用地被改变为机动车停车位，随意使用业主车辆等；原告经常以欺骗手段收取各种费用，公共维修基金和水电公摊的支出都存在问题。3.我国法律规定向人民法院保护民事权利的为诉讼时效期间为二年，原告虽然提交了催缴单、律师函、“业委会”证明，但都是造假行为，原告并没有通过任何方式向被告进行催缴。经审理查明，2001年12月28日，厦门市天宇花园业主委员会（甲方）与厦门市厦房物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定甲方将天宇花园委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2001年12月28日至2004年12月28日；住宅房屋物业管理服务费按每月每平方米0.5元由乙方向业主或物业使用人收取；公共维修金云霄大厦按原标准收取，其他物业收费标准另协商确认；收费时间待市物价局批复后，按季度于头个月1-10日前收费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；合同还对其他事项作了约定。2006年9月1日，厦门市天宇花园业主委员会（甲方）与厦门市厦房物业管理有限公司（乙方）签订了一份《天宇花园物业管理服务合同》，约定甲方将天宇花园委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2006年9月1日至2009年8月31日；鉴于2004年12月28日至2006年8月期间，因业委会改选未果，后经全体业主表决超过三分之二业主同意维持继续管理现状，并得到街道办和建设与管理局协调认可，此期间具有合同同等法律效力；住宅房屋物业管理服务费按每月每平方米0.5元、公共维修金按每月每平方米0.2元由乙方向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业管理费的，���逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；合同还对其他事项作了约定。2007年9月1日，厦门市厦房物业管理有限公司向天宇花园业主委员会出示一份《告知函》，称厦门市厦房物业管理有限公司分立为两家独立法人的公司，即厦门市万家合物业管理有限公司与厦门市厦煌物业管理有限公司，公司现有管理的楼盘由上述两家公司划片分开管理，现授权厦门市万家合物业管理有限公司继续承担贵区物业管理的服务经营活动，继续履行原来与天宇花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，并承担一切法律责任，同时希望在条件允许下进行合同主体的变更。2007年9月1日，厦门市天宇花园业主委员会（甲方）与厦门市万家合物业管理有限公司（乙方）签订了一份《天宇花园物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方统一管理天宇花园物业，委托管理期限自2006��9月1日至2009年8月31日；住宅房屋物业管理服务费按每月每平方米0.5元、公共维修金按每月每平方米0.2元由乙方向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业管理费，按逾期之日起按每天应交管理费的千分这三交纳违约金；合同还对其他事项作了约定。2009年10月28日，厦门市天宇花园业主委员会（甲方）与厦门市万家合物业服务有限公司（乙方）签订了一份《厦门市天宇花园物业管理服务合同》，约定甲方将天宇花园物业委托给乙方统一管理，其中第十八条约定委托管理期限自2009年10月16日至2012年10月15日止；合同第二十二条约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.6元／㎡向业主或物业使用人收取，物业服务费和维修金按每半年收取一次，即每年3月1-31日与9月1-30日期间收对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日（即上半年4月1日起与下半年10月1日���），按所欠金额增收每天3‰的违约金；合同第二十六条约定房屋公共维修金住宅按每月0.2／㎡收取；合同还对其他事项作了约定。2012年10月12日，厦门市天宇花园业主委员会与厦门市万家合物业服务有限公司签订了一份《补充协议》，约定：根据双方2009年10月签订《物业服务合同》的约定和要求，从2012年10月16日起至本区新的《物业服务合同》签订之日止，此段时间作为原告合同延续执行的有效期；本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等的法律效力。2013年3月30日，厦门市天宇花园业主委员会（甲方）与厦门市万家合物业服务有限公司（乙方）签订了一份《厦门市天宇花园物业管理服务合同》，约定甲方将天宇花园物业委托给乙方统一管理，其中第十八条约定委托管理期限自2013年4月1日至2017年10月15日止；合同第二十二条约定物业管��服务费按建筑面积每月0.7元／㎡收取，物业管理服务收取标准在每年4月1日起按照建筑面积每平方米调升0.05元／月，物业管理物业服务费和维修金按每半年收取一次，即每年3月1-31日与9月1-30日期间收对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日（即上半年4月1日起与下半年10月1日起），按所欠金额增收每天3‰的违约金；合同第二十四条约定住宅公摊水电费4元／月／套；合同第二十七条约定房屋公共维修金住宅按每月0.2／㎡收取；合同还对其他事项作了约定。原告提交了13份《物业管理服务费用催缴通知单》、《催缴证明》，证明其从2003年开始就有向被告催讨物业管理费等相关费用，但被告对此不予认可，称这些材料系原告事后伪造，被告从未收到过这些材料。2009年5月12日、2013年5月14日、2014年12月22日、2015年5月12日，福建志远律师事务所的律师李靓接受原告委托，四次向被告出具要求其支付拖欠物业服务相关费用的《律师函》；原告通过EMS邮寄被告《律师函》，但这些邮件被告本人均未签收。庭审中，原告称2001年、2006年、2007年签订的三份物业合同虽未明确约定物业费的缴交时间，物业费也是半年收取一次；每年均是3月份缴交1-6月的物业费，9月份缴交7-12月的物业费，被告对缴费时间未提出异议，但称原告从未对其进行催收过。另查明，被告陈敏系天宇花园小区业主，其房屋坐落于厦门市湖里区金尚路131号402室，建筑面积为114.11平方米。被告陈敏未缴交2003年1月至2015年9月的物业管理费、公共维修金、公摊水电费等。原告代被告缴交了自2003年1月起至2015年9月止的公摊水电费489元。以上事实，有原告举证的《物业管理委托合同》、《天宇花园物业管理服务合同》2份、告���函、《厦门市天宇花园物业管理服务合同》2份、《补充协议》、《物业管理服务费用催缴通知单》13份、《催缴证明》、律师函及邮寄EMS回单各4份、水电费缴交凭证若干份、土地房屋登记卡、人员基本信息以及庭审笔录为证。本院认为，厦门市天宇花园业主委员会与厦门市厦房物业管理有限公司订立的《物业管理委托合同》、《天宇花园物业管理服务合同》，厦门市天宇花园业主委员会与厦门市万家合物业管理有限公司订立的《天宇花园物业管理服务合同》，原告与厦门市天宇花园业主委员会订立的2份《厦门市天宇花园物业管理服务合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。由于讼争小区的物业费是每半年收取一次，每年3月缴交当年1-6月份的物业费，每年9月缴交当年7-12月份的物业费，故2003年1月至2013年12月的物业管理费、公共维修金、公摊水电费已经超过诉讼时效。作为小区业主，被告应按照《厦门市天宇花园物业管理服务合同》的约定交纳物业管理等相关费用，即应支付欠缴的2014年1月至2015年9月的物业管理费1814.35元（114.11平方米×0.7元／平方米·月×3个月＋114.11平方米×0.75元／平方米·月×12个月＋114.11平方米×0.8元／平方米·月×6个月）、公共维修金479.26元（114.11平方米×0.2元／平方米·月×21个月）、公摊水电费84元（4元／月×21个月）。被告逾期付款，依约还应向原告支付从逾期之日按欠缴的物业管理费以及公共维修金的日千分之三计算的滞纳金。物业服务合同约定每半年为一个交纳周期，而物业企业提供的是一种持续性的服务，理应对物业费进行催缴，可原告未举证���明其有按合同要求按每半年进行催收，故本院酌定逾期交纳物业管理费等的滞纳金自起诉之日（即2016年1月8日）起计至本判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈敏应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市万家合物业服务有限公司2014年1月至2015年9月的物业管理费1814.35元、公共维修金479.26元、公摊水电费84元，合计2377.61元。二、被告陈敏应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市万家合物业服务有限公司滞纳金（以2293.61元为基数，按日千分之三计，自2016年1月8日起计算至本判决确定的还款之日止）。三、驳回原告厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1124元，由原告厦门市万家合物业服务有限公司负担1099元，被告陈敏负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 李林娴二〇一六年四月二十七日代书 记员 杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则���根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书���定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”