（2015）盐民初字第0047号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-12-19
案件名称
盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司与顾功所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司,顾功
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十三条第一款，第六十九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民初字第0047号原告盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司，住所地在盐城市亭湖区建军中路188号。法定代表人浦维新，该公司董事长。委托代理人刘红霞，江苏瑞信律师事务所律师。被告顾功。委托代理人李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。委托代理人秦悌兵，江苏法鼎律师事务所律师。原告盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司（下称望海公司）与被告顾功所有权确认纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告望海公司的法定代表人浦维新及其委托代理人刘红霞，被告顾功的委托代理人李昌国、秦悌兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告望海公司诉称：2004年9月27日，望海公司与盐城市房地产有限公司（下称盐城房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：望海公司购买其开发的位于盐城市解放南路娱乐花园沿街综合楼（10至13轴一至四层除外）以及5号楼整幢楼；房屋价格为：综合楼一层8000元/平方米，二层3000元/平方米，三至六层均价2020元/平方米，5号楼底层1400元/平方米，二－六层2020元/平方米，暂定总价为2820万元，最终按实际建筑面积结算；付款方式为：本协议签订后七日内，望海公司预付房款300万元，房屋建至三层时望海公司付足总房款的30%，盐城房地产公司提供办理按揭贷款的相关手续，并协助望海公司办理按揭贷款，余款在房屋主体竣工验收时全部结清；房屋交付时间为：2005年11月底。该协议签订后，望海公司按照约定履行了首付款义务，盐城房地产公司也将约定房屋交付给了望海公司使用经营维海大酒店。此时由于以望海公司名义办理按揭贷款手续繁琐且时间较长，故与盐城房地产公司协商：由望海公司委托顾功等5人以个人名义与盐城房地产公司另行签订《商品房买卖合同》，目的仅为了办理按揭贷款，但实际买受人仍为望海公司，且有关房屋买卖事宜仍按双方2004年9月27日签订的《商品房买卖合同》约定执行，就此商定方式望海公司与盐城房地产公司于2006年1月12日签订了《补充协议》。2006年1月12日，由顾功等5人对2004年9月27日《商品房买卖合同》约定的房屋分层、分套分别与盐城房地产公司签订了《商品房买卖合同》。其中顾功就座落于盐城市解放南路娱乐花园5号楼一层、二层及501室单独签订了《商品房买卖合同》，在2006年1月26日办理按揭贷款时经盐城市盐都区房产交易中心办理了备案登记。2006年1月16日顾功夫妇与望海公司就被告受托签约的上述房屋还专门签订了《协议书》，明确约定：该房屋是望海公司在办理按揭贷款中为减化手续方便办理而委托顾功出面，仅以顾功名义办理并签订《商品房买卖合同》的，其房款、购房活动中的一切费用均由望海公司支付，产权、使用权归所有等。望海公司按照上述与盐城房地产公司、顾功签订合同的约定履行了该部分房款5766555元全部付款义务及相关税费，且就以顾功名义申请的购房按揭贷款亦于2011年4月2日提前清偿完毕。目前房屋无债务，并由望海公司占有使用着。现望海公司与顾功协商办理房屋产权登记手续时遭顾功拒绝。综上，请求：1、依法判决确认座落于盐城市解放南路娱乐花园5号楼一层、二层及5号楼501室为望海公司所有。2、由顾功承担本案全部诉讼费用。望海公司提交的证据材料有：（一）2004年9月27日、2006年1月12日盐城房地产公司与望海公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，证明：案涉房屋全部系望海公司购买，因该房屋需要办理按揭贷款手续，故望海公司与盐城房地产公司约定将该房屋分别委托给蒲维新、高庆玲、何琦、顾功、曹顺五人分别与盐城房地产公司签订了五份商品房买卖合同。（二）2006年1月16日望海公司与顾功、顾秀娟夫妇签订的《协议书》一份，证明：案涉房屋是望海公司为了办理按揭贷款需要，与顾功夫妇约定由其夫妇代为签订《商品房买卖合同》并办理手续，而该房屋的所有权以及相关费用均由望海公司享有和支付。（三）2006年1月12日盐城房地产公司与顾功签订的《商品房买卖合同》，证明该份合同与证据一、证据二相互印证，案涉房屋虽然由顾功与盐城房地产公司签订商品房买卖合同，但只是受望海公司委托而签订的形式上的合同。（四）2005年11月29日望海公司购买娱乐花园5号楼及沿街综合楼结算清单，证明：望海公司与盐城房地产公司就证据（一）中全部房屋结算的房价款为29911171元。（五）望海公司支付购房款清单、凭证、归还顾功名下房贷款的凭证，证明：案涉房屋是由望海公司支付全部房款及相关费用的。（六）盐城房地产公司就本案诉争房屋于2011年2月14日向望海公司开具的销售不动产发票，证明：该份证据与证据五相印证，案涉房屋房款由望海公司支付。（七）望海公司与盐城房地产公司结算全部房款的原始凭证、偿还银行按揭贷款的存折及其经办人朱伟的说明，证明：争议房屋的全部房款均是由望海公司支付。（八）顾功本人在“2016年1月26日租赁合同”底稿上签注的说明意见一份，证明：2016年1月26日的租赁合同中所列的房屋均为原告所购，产权、使用权均归望海公司所有。顾功答辩称：1、首先要确认顾功的身份，顾功是望海公司的股东；2、望海公司购买案涉房屋时注册资本金只有168万元，而2004年9月27日及2006年1月12日望海公司与盐城房地产公司签订的合同没有经主管部门备案，实际上也没有根本履行，并由后面的《商品房买卖合同》和《租赁合同》所替代；3、望海公司陈述2006年1月16日与顾功夫妇签订协议书，该协议书是不真实的，并非顾功夫妇所签；4、顾功与盐城房地产公司签订《商品房买卖合同》合法有效，经过房产主管部门登记备案，从购房合同签订到按揭贷款以及办理相关手续均是顾功。5、望海公司帮助顾功还贷，这些费用是股东也就是顾功应得的股东权利的分红。6、望海公司起诉遗漏了当事人，应得追加顾功妻子为被告，根据以上答辩理由，望海公司的起诉请求没有事实和法律依据。顾功提交的证据材料有：（一）2006年1月26日望海公司与顾功签订的租赁合同一份。证明：涉案诉争房屋明确约定产权为顾功所有，并出租于望海公司从事酒店经营，每年租金50万元，还贷由望海公司每月在租金中支付给银行。（二）《商品房买卖合同》一份。证明顾功与房产公司签订案涉房屋商品房买卖合同经过主管部门登记备案。在质证过程中，顾功对望海公司提交的证据质证意见为：对证据（一）《商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性有异议，房产公司与望海公司系合谋串通损害顾功利益，对本案不具有法律效力，不能作为证据使用，且也没有经过房产部门登记备案。对证据（二）的真实性有异议，该份协议书系望海公司伪造的。对证据（三）盐城房地产公司与顾功签订的《商品房买卖合同》的三性没有异议，顾功购买商品房经过了主管部门的登记备案，根据物权法规定不动产以登记为准。对证据（四）望海公司购买娱乐花园5号楼及沿街综合楼结算清单的真实性没有异议，但案涉房屋所还的款项是顾功所有的，是由望海公司应向顾功支付租金代为向房产公司支付的。对证据（五）望海公司支付购房款清单、凭证，需要望海公司向法庭提交存款凭证，否则就是顾功自己的。对证据（六）盐城房地产公司就本案诉争房屋开具的销售不动产发票，不予认可，因为顾功已经向房产公司提出交涉，他违反了登记与发票相对应的原则，开具的发票是违法的。对证据（七）望海公司向盐城房地产公司支付购房款清单及票据的真实性没有异议，是由望海公司代购房人支付的首付款，而且望海公司所支付的款项的来源均是公司股东所筹，应按照公司章程的比例来分担，不足的部分向社会特定的人吸收的存款。对证据（八）中望海公司以顾功的名义偿还贷款的真实性没有异议，但是贷款的来源是顾功出租该争议房屋的租金来冲抵，由于租赁合同约定每年租金50万元，截止目前将近500万元，正好抵充首付款和按揭贷款。而关于租赁合同的补充情况说明，庭后要与顾功本人确认，并且该租赁合同没有望海公司的章印，与望海公司提交的租赁合同有矛盾之处，应当以双方签字或盖章的合同为准。望海公司对顾功提交的证据质证意见为：对顾功证据（一）的三性均有异议，该合同虽然有甲方加盖印章，该印章不清晰，与望海公司章印不相符，而且望海公司也不知情该份租赁合同，望海公司手中也没有该份合同，在庭后核实其他另外4个人是否存在该种情形。对证据（二）我方要求顾功提供原件。我方认为该份合同复印件是望海公司提供的。该份由盐城市住房保障和房产保障局盖章房屋信息查询专用章的合同是因为来源于房产局备案而不是顾功手中持有的合同原件，因为该份合同仅有原告和房产公司以及房产局的备案持有原件，顾功手中没有该份合同的原件，因为顾功只是受望海公司的委托办理签订合同的手续。由于顾功对望海公司提交的证据（二）即2006年1月16日《协议书》的真实性持有异议，认为该《协议书》系望海公司伪造的。为此，本院于2015年11月23日依法委托南京金陵司法鉴定所，对该2006年1月16日《协议书》中尾页乙方落款处“顾功”签名字迹与样本（顾功《商品房买卖合同》原件，顾功《职工养老保险手册》原件）中“顾功”签名字迹是否同一人所写，进行司法鉴定。南京金陵司法鉴定所于2016年3月11日作出“宁金司[2015]文鉴字第616号《文件检验鉴定意见书》”，其鉴定意见为：检材标称日期为“二OO六年一月十六日”的《协议书》的尾页乙方落款处“顾功”签名字迹与样本“顾功”字迹是同一人所写。经质证：望海公司对该鉴定意见书的“三性”均无异议，认为该鉴定意见书进一步证明了望海公司于2006年1月16日与顾功签订的《协议书》真实合法有效，证明望海公司的举证目的能够成立。顾功对该鉴定意见书的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，认为该协议书除顾功外，仍有其配偶顾秀娟签名，因争议房产属顾功夫妻共同财产，故本案应追加顾秀娟为第三人参加诉讼。经本院对双方提交的证据及《文件检验鉴定意见书》审核并综合分析，对望海公司所提交的证据（一）至（八）的真实性、合法性及关联性均予以认定，该一系列证据相互印证，能够证明：望海公司与盐城房地产公司签订了《商品房买卖合同》之后，为方便办理按揭贷款，该双方又协商由望海公司委托顾功等5人以个人名义与盐城房地产公司签订《商品房买卖合同》，同时望海公司与顾功专门协议商定就委托顾功签约的房屋仅以其个人名义办理并签订《商品房买卖合同》，而房款、购房活动中的一切费用均由望海公司支付，产权、使用权也归望海公司所有，并且能够证明案涉房款实际均由望海公司向盐城房地产公司支付的事实。对顾功所提交的证据（一）《租赁合同》，其内容虽为讼争房屋系顾功个人出资购买并且已依法取得相应的房屋产权后再租赁给望海公司，但由于顾功于该《租赁合同》底稿上已经明确作出说明：“此合同为协助顾功办理二手房按揭贷款而设，合同中所列房屋均为望海公司所购，产权、使用权均归公司所有”，故对顾功关于该证据（一）的证明目的不予认定；对顾功所举的证据（二）《商品房买卖合同》，该证据与望海公司所举证据（三）相同，且与望海公司证据（一）、（二）相印证，能够证明双方以及望海公司与盐城房地产公司双方协商，由望海公司委托顾功以其个人名义与盐城房地产公司签订商品房买卖合同，并由望海公司实际交纳房屋价款的事实，故予以认定。经本院审核认定的证据，可以确认下列事实：2004年9月27日，望海公司与盐城房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：望海公司购买盐城房地产公司开发的位于盐城市解放南路娱乐花园沿街综合楼（10至13轴一至四层除外）以及5号楼整幢楼；房屋价格为：综合楼一层8000元/平方米，二层3000元/平方米，三至六层均价2020元/平方米，5号楼底层1400元/平方米，二－六层2020元/平方米，暂定总价为2820万元，最终按实际建筑面积结算；付款方式为：本协议签订后七日内，望海公司预付房款300万元，房屋建至三层时望海公司付足总房款的30%，房产公司提供办理按揭贷款的相关手续，并协助望海公司办理按揭贷款，余款在房屋主体竣工验收时全部结清；房屋交付时间为：2005年11月底。该《商品房买卖合同》签订后，望海公司按约向盐城房地产公司支付了首付款300万元。2006年1月12日，望海公司与盐城房地产公司签订《补充协议》一份，约定，望海公司与盐城房地产公司于2004年9月27日签订的《商品房买卖合同》，为方便办理按揭贷款，现望海公司委托顾功等5人以个人名义与盐城房地产公司签订购房合同，并对原价格作了必要调整，同时约定，五号楼、综合楼的购买价格及有关事项仍按2004年9月27日《商品房买卖合同》执行。2006年1月12日，顾功等5人分别与盐城房地产公司签订了《商品房买卖合同》。其中，顾功就座落于盐城市解放南路娱乐花园5号楼一层、二层及501室签订了《商品房买卖合同》，约定合同总价款为5611198元，公共维修基金为112224元，并约定最终总价以产权部门核定建筑面积按实结算，多退少补。后该合同于盐城市盐都区房产交易中心办理了备案登记。2006年1月16日，顾功（落款为顾功与“顾秀娟”）与望海公司签订《协议书》一份，约定：望海公司于2004年9月27日与盐城房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买盐城市解放南路娱乐花园沿街综合楼（10至13轴一至四层除外）以及5号楼整幢楼，并已经预交了定金及首付款，为方便办理按揭贷款手续，现委托顾功以个人名义办理并签订该房屋中五号楼1－2层及501室的《商品房买卖合同》，所有房款及购房活动中的一切费用款项均由望海公司支付，产权、使用权归望海公司所有，顾功不承担与该房屋有关的任何费用，与该房屋有关的任何债权债务均由望海公司承担，顾功保证不到盐城房地产公司开具购房发票等。上述房屋建成后，盐城房地产公司将案涉房屋交由望海公司经营使用至今，且望海公司也先后向盐城房地产公司交纳了购房款共计29911171元，其中，就委托顾功购买的讼争房屋的价款为5766555元，且盐城房地产公司于2011年2月14日向望海公司开具了5766555元购房款正规发票（对一、二层及501室分别划分了金额）。同时，望海公司对以顾功名义申请的购房按揭贷款亦于2011年4月2日提前清偿完毕。目前该房屋无债务，并由望海公司占有使用。后望海公司要求顾功协商办理房屋产权登记手续时遭拒绝，遂于2015年2月3日诉讼至本院要求判如上述所请。本院认为，望海公司与盐城房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，望海公司与顾功签订的《协议书》等协议、合同，系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据上述一系列合同、协议所约定的内容及各方当事人履行的事实及相关证据综合分析。首先，望海公司与盐城房地产公司签订商品房买卖合同及补充协议中已经明确约定，由望海公司购买盐城房地产公司开发的综合楼以及5号楼，并由望海公司支付首付款300万元，并且约定为方便办理按揭贷款而由望海公司委托顾功等5人以个人名义与盐城房地产公司签订购房合同；其次，就望海公司以顾功等5人名义购买案涉房屋的真实原因和情况，望海公司与顾功等人又签订了《协议书》，一致确认由望海公司委托顾功以其个人名义办理并签订该房屋中五号楼1－2层及501室的《商品房买卖合同》，所有房款及购房活动中的一切费用款项均由望海公司支付，产权、使用权归望海公司所有，望海公司与顾功之间应形成委托关系；其三，顾功依据上述约定也分别与盐城房地产公司签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记。据此，能够认定案涉商品房的买卖行为，实际系望海公司借用顾功等人之名，与盐城房地产公司之间所形成的。由于望海公司已依约全额向盐城房地产公司交纳房屋价款并接受盐城房地产公司交付的案涉房屋实际占有使用至今，而在此期间顾功并未提出过异议，故案涉房屋的实际买受人依法应认定为望海公司。望海公司请求确认讼争房屋即座落于盐城市解放南路娱乐花园5号楼一层、二层及5号楼501室为望海公司所有，符合有关法律规定，依法应予支持。顾功虽认为，讼争房屋系其个人出资购买，且认为其购买后又出租给望海公司，并依此主张讼争房屋应归其个人所有，但并未能提交相关有效证据予以证实，故本院不予采信。由于望海公司与顾功之间所签订的《协议书》已经明确约定，由望海公司以顾功个人的名义与盐城房地产公司签订《商品房买卖合同》，其房屋产权、使用权归望海公司所有，讼争房屋的买卖行为实际系望海公司借用顾功等人之名，与盐城房地产公司之间所形成的。故顾功认为讼争房产属顾功夫妻共同财产，望海公司起诉遗漏了其妻子顾秀娟为当事人，该辩解无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第六十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：座落于江苏省盐城市解放南路娱乐花园5号楼一层、二层及5号楼501室的房屋所有权为原告盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司所有。案件受理费52166元，由被告顾功负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号10×××75。审 判 长 孙曙光代理审判员 谢超亮代理审判员 胡廷霞二〇一六年四月二十七日书 记 员 周 洋附：适用法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十九条有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”