（2015）滨民二初字第444号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-18
案件名称
葛万霞与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛万霞,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民二初字第444号原告葛万霞。委托代理人胡延波，山东民杰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人宋吉清，山东民杰律师事务所实习律师，一般代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告葛万霞诉被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月9日诉来本院。本院受理后，依法由审判员孙春华独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡延波、宋吉清，被告委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛万霞诉称，原告与被告���商品房买卖合同关系。原告于2010年4月25日与被告签署了商品房买卖合同，约定原告购买被告滨州中博国际商贸城某号房。原告一次性付总房款138890元至被告账户，根据合同第八条约定，该商品房应于2010年6月30日前，验收合格并交付买受人使用。原告五年来多次跟被告联系交房事宜，被告以种种理由拖延，至今交付的仍然是不合格房屋。按照合同第九条第1款第（2）项约定：出卖人如未按合同期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告行为已侵害了原告合法权益。请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金按已付房款138890元的日万分之二（2010年6月30日至今）约50695元，以判决日期为准，诉讼费在内一切相关费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告向原告交付符合合同约定和法律规定的第某号商品房；2、被告向原告支付至起诉之日逾期交房违约金55223元（自2010年7月1日至2015年12月9日，计1988天）及起诉之次日至实际交房之日的违约金（每日按已付购房款的万分之二计算）。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、针对诉讼请求第一项，被告同意向原告交付房屋并协助原告办理房产证；2、针对诉讼请求第二项，原告所要求的违约金数额过高，期限过长，请求予以调低。经审理查明，2010年4月25日，原告葛万霞（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为：滨博004337），约定，买受人购买的商品房为位于滨州市某号房；该商品房的用途为商业；总房款为138890元于2010年4月25日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规��，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之���止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告葛万霞依约向被告交付购房款139890元。同日，原告葛万霞（乙方）与被告滨州市中博房地产有限公司（甲方）签订商品房买卖补充协议，约定乙方在签订商品房买卖合同时，自愿将该商铺委托给甲方指定的滨州市中博商贸城经营管理有限公司经营，期限为6年，自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算，并与甲方及甲方指定的经管公司签订经营管理合同，乙方同意，房屋具备交付条件后，甲方可向经管公司直接交付房屋，该交付行为视同对乙方的交付。同日，原告葛万霞（甲方）与滨州市中博商贸城经营管理有限公司（乙方）签订经营管理合同，约定，甲方委托乙方全权处理与该商铺验收、交楼等一切手续；甲方自愿将该商铺委托给���方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，商品房使用权转让期限自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算；六年经营管理期限届满甲方取得该商铺使用权……涉案房屋所在2号楼楼体竣工验收日期为2014年12月17日，于2015年1月24日办理产权登记。2014年12月18日，被告将涉案房屋交付滨州市中博商贸城经营管理有限公司。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、收款收据一份，被告提交的商品房买卖补充协议一份、经营管理合同一份、房屋交付验收单一份、房权证复印件一份、竣工验收备案证复印件一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告葛万霞与被告滨州市中博房地产有限公司签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。关于原告要求交付涉案房屋的主张。涉案房屋所在楼体竣工验收时间为2014年12月17日。根据原被告签订的补充协议约定，房屋具备交房条件后，被告向经管公司交付房屋的行为视同对原告的交付。被告于2014年12月18日将房屋交付经管公司。涉案房屋已达到交房条件，审理过程中被告同意交付原告，系双方当事人就交房事宜达成的新的合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金。依据已查明的事实，诉争房屋竣工验收时间为2014年12月17日，违反商品房买卖合同约定的“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经��收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之条款，其行为构成违约。但根据补充协议及经管合同约定，被告将诉争房屋交付滨州市中博商贸城经营管理有限公司，视为交付原告，且免费经营管理期限为6年。被告于2014年12月18日将房屋交付经管公司。根据补充协议约定，被告向经管公司交付房屋的行为视同对原告的交付。结合原告主张、合同约定及法律规定，本案违约金应以购房款138890元为基数自2010年7月1日起至2014年12月17日止，共计1630天，按日万分之二计算，金额为45278.14元。原告主张自2014年12月18日起的逾期交房违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。被告辩称违约金计算标准过高。本院认为，因双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定，被告未依约履行义务，应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内将位于滨州市某号房交付原告葛万霞；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛万霞支付逾期交房违约金45278.14元；三、驳回原告葛万霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3578元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五���内向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 孙春华二〇一六年四月二十七日书记员 苏冰倩 来自：