（2016）沪01民终2939号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-07-13

案件名称

罗旌梓诉李基佑房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终2939号上诉人（原审被告）罗旌梓，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地福建省永安市XX乡XX村XX号。委托代理人严希勇，上海创远律师事务所律师。委托代理人李君，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李基佑，XX年XX月XX日生，户��地福建省三明市三元区XX镇XX村XX号。委托代理人陈程，上海融孚律师事务所律师。原审被告姜映妃，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地福建省三明市三元区XX镇XX村XX号。委托代理人严希勇，上海创远律师事务所律师。委托代理人李君，上海创远律师事务所律师。上诉人罗旌梓因与被上诉人李基佑、原审被告姜映妃其它合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，于同年3月29日公开开庭进行了审理，上诉人及原审被告之共同委托代理人李君，被上诉人之委托代理人陈程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，本市XX路XX、XX号房屋1-3层为上海市长宁区新泾镇XX村民委员会所有。2013年10月25日，罗旌梓（乙方）与案外人上海A有限公司（以下简称A公司，甲方）签订房屋��赁合同（以下简称20平方米合同），约定甲方提供给乙方位于本市长宁区XX路XX号XX楼XX室（沙县小吃）（建筑面积约为20平方米），用于经营沙县小吃，租赁期限自2013年9月25日至2015年9月24日止，本合同为续租合同，租金为人民币（下同）8万元一年，未经甲方同意，乙方不得将房屋转让、转租。同日，罗旌梓（乙方）还与A公司（甲方）签订一份租赁合同（以下简称15平方米合同），约定甲方提供给乙方位于本市长宁区XX路XX号XX楼XX楼梯口部分（地坪抬高部分）（建筑面积约为15平方米），用于经营沙县小吃，租赁期限自2013年11月1日至2015年10月31日止，本合同为续租合同，租金为4万元一年，未经甲方同意，乙方不得将房屋转让、转租。2015年6月，李基佑经人介绍知晓罗旌梓要转让上述店铺（合计35平方米），双方协商同意以22.5万元的价格转让，其中4.5万元系李基佑支付��罗旌梓的房租（罗旌梓实际已经向出租人支付了）。李基佑认为转让价格中的剩余18万元系转让费，包含部分设备的折价款。罗旌梓认为剩余18万元为整个店铺的包括设备在内的有形资产以及包括沙县小吃的制作培训、网络客户资源、口碑、店招等无形资产的费用。李基佑认为转让时店铺内的资产不足3万元，罗旌梓认为至少有10万元。2015年6月15日，李基佑向罗旌梓付清了22.5万元的费用，当日罗旌梓向李基佑交付了35平方米的店铺，李基佑开始经营沙县小吃。2015年8月，A公司致函罗旌梓，称15平方米合同到期日为2015年10月31日，要求罗旌梓在期满之日将房屋返还给A公司。李基佑于2015年8月26日诉诸原审法院，请求判令：1、确认其与罗旌梓之间就该不能续租部分的商铺租赁合同无效；2、罗旌梓返还李基佑商铺转让费74,000元及利息（以74,000元为本金，从2015年6月16日起按照中国人民银行同期存款利率计算至实际支付日止）。原审审理中，李基佑提供了罗旌梓与其的短信记录，罗旌梓称“合同的事情你不要担心，你放心的做。之前我也是这样的。时间到了他们自然会续签给你的”，李基佑回复“到时候有什么问题我会联系你的”，罗旌梓回“可以的。不会有问题的。我也希望你赚钱。不会害你的。我做20个月。拿了35万回来。我也希望你可以赚35万”。后A公司准备收回15平方米商铺后，罗旌梓回复李基佑“你自己和房东去商量这个事情吧”。罗旌梓对李基佑提供的短信记录不予认可。另查，涉案店铺系罗旌梓从上家手上以17万元转让费转让而来，罗旌梓受让后仍然沿用上家的个体工商户的营业执照。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。双方之间没有签订书面的合同，仅有口头协议，该协议也受法律保护。李基佑、罗旌梓对于罗旌��将其正在经营的35平方米的沙县小吃店铺以22.5万元的价格（其中包括补偿罗旌梓已经支付给A公司的四个半月房租4.5万元）转让给李基佑均无异议。双方的争议在于双方之间是转租关系还是买卖关系，剩余18万元的性质。李基佑认为双方是转租关系，18万元是35平方米商铺的转租权，罗旌梓保证在原租赁关系到期后李基佑能与出租人继续签订两年的租赁合同。罗旌梓认为双方之间是买卖关系，18万元是李基佑支付的购买沙县小吃店铺的有形和无形资产的费用。法院认为，李基佑所述罗旌梓保证租赁合同到期后出租人与其续签两年租赁合同，双方存在转租合同关系，尽管双方约定的转让款中包含4.5个月的租金，双方之间就该段时间存在转租关系，但自2015年11月1日至2017年10月30日这两年双方并不存在转租关系，李基佑也无充分证据证明罗旌梓曾向其保证出租人一定会与李基佑续签两年合同，故李基佑要求确认自2015年11月1日起转租合同无效的诉讼请求，法院不予支持。至于罗旌梓所述该18万元系李基佑购买涉案店铺有形和无形资产的价格，因该店铺的有形资产均为使用至少一年半多的旧货，数量也不多，几万元也属估高的价格，至于罗旌梓所述的无形资产，也仅是“沙县小吃”四个字而已，结合罗旌梓自认从上家手上以17万元的价格受让涉案店铺，法院确认18万元为转让费。本案中促使李基佑决定以18万元的价格接手涉案店铺的一个关键原因是，李基佑期待现有的租赁合同到期后其能与出租人续签两年的租赁合同，以收回成本并进而有盈利，即使罗旌梓不认可李基佑提供的短信记录，但根据常理，罗旌梓可能曾经向李基佑保证出租人到期后会与李基佑续签合同，如果有问题，可以找罗旌梓等等之类诱导性话语，以让李基佑接手涉案商铺��否则一个有理智的生意人在明知至少需要一年才能收回转让费的前提下，不会以22.5万元的高价去盘下一个只能使用四个半月的面积仅为35平方米的店铺。但同时，李基佑作为一个有完全民事行为能力的主体，应该能够知晓只有出租人才能决定租期届满后是否与李基佑续签合同，而不能仅凭转让方的片面承诺或保证，导致15平方米店铺不能继续使用的责任，李基佑也应承担部分。结合李基佑实际使用涉案店铺的面积、双方的过错等，法院酌定罗旌梓返还李基佑转让费3万元。至于李基佑要求罗旌梓支付返还转让费的利息以及要求姜映妃承担返还责任，因无事实和法律依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于二〇一五年十二月十八日判决：一、罗旌梓应于判决生效之日起十日内返还李基佑转让费3万元；二、驳回李基佑的其余诉��请求。一审案件受理费人民币3,900元，减半收取计人民币1,950元，由李基佑负担人民币975元，罗旌梓负担人民币975元。判决后，罗旌梓不服，上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人举证短信记录的手机号不能证明为上诉人所有；原审裁判超出被上诉人诉讼请求范畴；上诉人与被上诉人进行商铺转让始终保持自愿、公平等原则，并无证据表明存在胁迫等行为，沙县小吃系著名品牌，本案实体、品牌整体转让合法、有效。故上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人李基佑原审诉讼请求。李基佑辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人罗旌梓与被上诉人李基佑就罗旌梓经营的（35平方米）沙县小吃店铺转让交易系双方真实意思表示，交易内容未违反强制性法律规定，双方由之形成��合同关系应属合法有效。有效合同依法约束当事人全面履行。双方虽未签订书面合同，但均确认交易内容为罗旌梓将其正在经营的35平方米的沙县小吃店铺以22.5万元的价格（含补偿罗旌梓已经支付给上位出租人A公司四个半月房租4.5万元）转让给李基佑。本案上诉争议焦点在于双方交易标的物及对价的确定。双方交易标的包括商铺设施、已付租金补偿及未来租期确定的协助，原审法院判理于之分析详尽、合理，本院不再复述。根据查明事实，除却4.5万元房租补偿外，18万元交易款项显然对应商铺设施、沙县小吃无形资产及未来商铺经营（续租）的协助义务，上诉人上诉主张实际基于后者商铺经营（续租）的协助义务并非存在。必须指出，本案交易属口头合同，在双方均无充分证据证明精确的交易标的物范围及其权利、义务范畴条件下，原审法院以普通的谨慎、诚实交易主体推定双方权利、义务符合民事活动诚实信用、公平之原则，此为法庭考虑者一。其二，所谓“沙县小吃”无形资产价值，上诉人一、二审期间虽多有主张，但均未就之提供任何证据证明，亦无任何证据证明其取得曾付出实体对价，就现有证据而言，应认定其属特定经营方式，并非具有本案显著、特定交易价值。同时，考虑到本案商铺实体设施等实体资产价值较低，交易当时现存之有效租期偏短，应该认为，即使排除上诉人今后合理租期的担保义务，至少其存在协助被上诉人（与出租方）签订新的租约义务。上诉人显然未能证明其有效履行该等义务，原审据之判定此部应占据对价约定价格的3万元具有相对合理性，该部显属被上诉人原审主张返还转让费请求之一部，原审裁判本院应予确认。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人罗旌梓的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人罗旌梓负担。本判决为终审判决。审判长　　叶振军审判员　　许　京审判员　　蒋辉霞二〇一六年四月二十七日书记员　　李　庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”