（2016）鲁10民终622号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-05
案件名称
董成茂、于海珍与济南融基置业有限公司乳山分公司、济南融基置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董成茂,于海珍,济南融基置业有限公司乳山分公司,济南融基置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终622号上诉人（原审原告）董成茂。上诉人（原审原告）于海珍。委托代理人董成茂，系上诉人于海珍之夫。上诉人（原审被告）济南融基置业有限公司乳山分公司，住所地山东省乳山市东内环路北首。负责人王雪广，经理。委托代理人孙浩城，系济南融基置业有限公司职员。被上诉人（原审被告）济南融基置业有限公司，住所地济阳县孙耿镇开发区。委托代理人孙浩城，系该公司职员。上诉人董成茂、于海珍、上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2014年8月3日，原告董成茂、于海珍(乙方)与被告济南融基置业有限公司乳山分公司(甲方)签订了商品房认购书，由二原告认购被告开发的位于乳山银滩旅游度假区天海人和小区．皇冠假日花园1号楼A座1O层02号住宅一套，建筑面积79.13平方米，单价每平方米6445元，计房款510000元。付款方式约定，购房人在2014年8月18目前一次性交齐房屋总价款，并同时签订商品房买卖合同。在特别提醒栏目中双方约定，签订本认购单时，必须缴纳定金人民币伍万元整，定金除售楼现场交纳外，其他必须存入开发商以下指定账户或卡号，否则产生的一切后果与开发商无关，责任自负。另外，双方还在备注栏中约定，本次定金乙方已交150000元，尚欠360000元，须于2014年8月18日前补齐，否则认购无效，开发商有权将此房屋另行出售，已付定金不予退还，认购书还约定了其他事项。商品房认购书签订后，二原告于2014年8月3日向被告交付定金1200元，2014年8月11日支付房款99800元，2014年8月18日交付房款49000元，2014年11月14日交付房款60000元，2014年11月16日交付房款20000元，共计230000元。其余280000元房款二原告通过销售代理商支付给被告。2014年9月10日，二原告收到被告提供的商品房买卖合同文本后认为该合同文本部分条款显失公平且还有部分条款违反相关法律规定，二原告通过书面等方式多次敦促被告对上述条款进行修改，被告拒绝修改，导致双方最终未能签订商品房买卖合同。2014年11月20日，二原告以此为由诉至原审法院称，要求被告返还已付购房款360000元、双倍返还定金300000元、支付原告自交付购房款次日起按银行同期贷款利率的利息、赔偿原告因诉讼发生的费用8244元及因被告违约给原告造成的损失230000元。二被告辩称，被告向二原告提供的商品房买卖合同文本系乳山市住房保障和房产管理局统一定制的，被告无权进行修改。原、被告之间已形成事实上的商品房买卖合同关系，被告已履行了相关义务，不存在缔约过失，不签订合同的原因在于原告，原告的诉请没有事实根据，请求依法驳回原告的诉请。原审法院认定上述事实有双方当事人的陈述及原、被告提交的相关证据在案为证。原审法院认为，原被告签订的商品房认购书系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效。二原告在收到被告提供的商品房买卖合同文本后，对部分条款提出异议并要求被告进行修改，被告拒绝修改，导致双方最终未能签订商品房买卖合同，商品房认购书应予解除，双方对此均不存在违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人以收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方对最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约行为，被告应将收取二原告的定金及房款510000元返还给二原告。二原告要求被告双倍返还定金300000元及赔偿因诉讼发生的费用8244元及因被告违约给原告造成的损失230000元的诉讼理由不当，不予支持。二原告要求被告支付自购房款交付次日利息的理由正当，予以支持，但利息应按中国人民银行同期定期存款利率计算。通过被告在庭审中提交的五份收款收据，明确注明为定金的只有2014年8月3日交付的1200元，其余四笔均注明为房款，不应认定为定金。原告主张2014年9月17日通过被告委托销售商将剩余房款280000元交付给被告，对此被告予以认可，该280000元房款应视为二原告向被告交付，关于销售代理商是否将该房款交付给被告及何时交付，属于其内部关系，不予审查。被告济南融基置业有限公司乳山分公司系被告济南融基置业有限公司依法设立的分公司，其不具有独立法人资格，对分公司应承担的义务，被告济南融基置业有限公司应承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除原告董成茂、于海珍与被告济南融基置业有限公司乳山分公司于2014年8月3日签订的天海人和小区．皇冠假日花园商品房认购书；二、被告济南融基置业有限公司乳山分公司返还原告董成茂、于海珍购房定金1200元；三、被告济南融基置业有限公司乳山分公司返还原告董成茂、于海珍购房款508800元及利息(其中99800元自2014年8月12日起，49000元自2014年8月19日起，60000元2014年11月15日起，20000元自2014年11月17日起，280000元2014年9月18日起，按中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的给付之日止)；四、被告济南融基置业有限公司对上述债务承担连带清偿义务；五、驳回原告董成茂、于海珍的其他诉讼请求。上述第一、二条款限被告济南融基置业有限公司乳山分公司于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法))第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8460元，由原告董成茂、于海珍及被告济南融基置业有限公司乳山分公司各负担4230元。宣判后，上诉人董成茂、于海珍不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方未能签订商品房买卖合同的原因在于济南融基置业有限公司乳山分公司拒绝修改涉案合同的显失公平条款，其存在过错。原审认定定金数额错误，认购书中载明本次定金为150000元，尚欠360000元，故双方约定的定金数额应为510000元。综上请求撤销原判，依法改判。上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司上诉称，双方未签订商品房买卖合同的原因在于董成茂、于海珍不同意按照房管局提供的范本条款签订合同所致，故董成茂、于海珍存在违约行为。二人已经支付全部总房款51万元，履行了商品房买卖合同的主要义务，故双方商品房买卖合同事实上已经成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条适用的前提是仅交付定金的情况，并非交付全款的情况。原审适用法律错误，应予改判。案经二审审理查明，董成茂、于海珍于2014年6月8日在乳山市售楼处支付4.9万元，2014年8月3日支付现金1000元，刷卡10万元，同日签订《天海人和小区·皇冠假日花园商品房认购书》，2014年9月17日转账支付36万元。济南融基置业有限公司乳山分公司主张，开具收据中只有1200元的收据中载明为定金，但实际上收取的定金为50000元。董成茂、于海珍主张双方约定定金确实为50000元，但是商品房认购书中载明本次定金乙方交150000元，尚欠360000元，故认为定金实际金额为51万元。另查明，涉案商品房认购书中载明，特别提醒：签订本认购单时，必须缴纳定金人民币五万元，定金除售楼现场交纳外，其他必须存入开发商以下指定账户或者卡号，否则产生的一切后果与开发商无关，责任自负。再查明，上诉人董成茂、于海珍主张其为支付购房款而赎回基金，按照当时的基金数额、市值和截止到开庭之日的市值差额23万元系因济南融基置业有限责任公司乳山分公司违约造成的损失。上诉人董成茂、于海珍又提供车票、邮寄资料费用单据一宗，拟证实其因诉讼发生的费用为8244元，济南融基置业有限公司与济南融基置业有限公司乳山分公司对此不予认可，主张与本案无关。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，涉案商品房定购书明确约定将来双方须签订正式的商品房买卖合同，且该定购书待签订正式的商品房买卖合同时自行失效，表明双方已明确约定该定购书的性质为商品房预约合同。该商品房定购书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。合同签订后，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。双方对后期签订商品房买卖合同进行了磋商，但基于各自利益的考虑没有对部分合同条款达成一致意见，致使本约不能订立，此属于不可归责于双方当事人的原因。因正式的商品房买卖合同未能签订，房屋交易没有完成，认购协议的合同目的不能实现，故认购书应当解除，济南融基置业有限公司乳山分公司应当返还董成茂、于海珍为此支付的定金及购房款，共计510000元。关于定金的数额问题，认购书中明确约定，定金为人民币五万元，虽然认购书手写部分载明定金已交150000元，尚欠360000万元，但明显属于约定的房款总额。诉讼中，上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司亦明确认可定金为5万元。根据上诉人董成茂、于海珍的交款方式，其先交纳49000元，后又交纳1000元现金，并认可该50000元即为合同中约定的50000元定金，表明双方确认定金应当是50000元。虽合同中将510000元表示为定金，但超出了法律规定的定金限额，亦与双方确认的合同定金数额，即实际交付的定金数额为50000元明显不符。现上诉人董成茂、于海珍主张该510000元均属于定金不符合常理，也缺乏法律依据，本院不予采纳。故原审认定定金数额为1200元有误，本院予以纠正。由于双方系因为对商品房买卖合同条款未能达成一致意见导致本约未能签订，但原因不可归责一方，故本案不适用定金罚则，董成茂、于海珍要求双倍返还定金，本院不予支持。关于董成茂、于海珍主张济南融基置业有限公司乳山分公司应赔偿其违约损失230000元问题，上诉人董成茂、于海珍赎回基金时无法预计将来的基金收益，因此其主张损失230000元没有依据。关于因本次诉讼发生的费用8244元的问题，上诉人董成茂、于海珍提供的证据无法证实系因本次诉讼产生的。双方因合同磋商未达成一致导致合同未能签订，不属于归责一方的原因，故上诉人董成茂、于海珍要求济南融基置业有限公司乳山分公司赔偿其损失理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。原审法院认定部分事实有误，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持乳山市人民法院（2014）乳民初字第200号民事判决第一、四、五项，即（一）解除上诉人董成茂、于海珍与上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司于2014年8月3日签订的天海人和小区·皇冠假日花园商品房认购书；（四）被告济南融基置业有限公司对上述债务承担连带清偿义务；（五）驳回原告董成茂、于海珍的其他诉讼请求。二、撤销乳山市人民法院（2014）乳民初字第200号民事判决第二、三项，即（二）上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司返还上诉人董成茂、于海珍购房定金1200元；（三）上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司返还上诉人董成茂、于海珍购房款508800元及利息(其中99800元自2014年8月12日起，49000元自2014年8月19日起，60000元2014年11月15日起，20000元自2014年11月17日起，280000元2014年9月18日起，按中国人民银行同期定期存款利率计算至本判决确定的给付之日止)；三、上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司返还上诉人董成茂、于海珍购房定金50000元；四、上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司返还上诉人董成茂、于海珍购房款460000元及利息(其中100000元自2014年8月3日起，360000元自2014年9月17日起，均按中国人民银行同期定期存款利率计算至本判决确定的给付之日止)；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8460元，由上诉人董成茂、于海珍负担4230元，上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司负担4230元；二审案件受理费8460元，由上诉人董成茂、于海珍负担4230元，上诉人济南融基置业有限公司乳山分公司负担4230元。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一六年四月二十七日书 记 员 丛丽颖 百度搜索“”