（2015）兴民初字第3990号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-06-06

案件名称

银川富龙物业服务有限公司与银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

银川市兴庆区人民法院

所属地区

银川市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

银川富龙物业服务有限公司,银川市兴庆区吉荣友泰酒吧,于建民,马帅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条，第十三条，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十九条

全文

宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第3990号原告银川富龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人杨丽，该公司总经理。委托代理人庞传钊，宁夏大远律师事务所律师。委托代理人张浩军，男，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人姚元，银川市兴庆区吉荣友泰酒吧员工。被告于建民，男，1963年1月16日出生，汉族，个体从业人员，银川市兴庆区吉荣友泰酒吧登记业主，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托代理人邱福荣，宁夏新中元律师事务所律师。被告马帅，男，1998年2月23日出生，汉族，个体从业人员，银川市兴庆区吉荣友泰酒吧实际业主，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人姚元，银川市兴庆区吉荣友泰酒吧员工。原告银川富龙物业服务有限公司诉被告银川市兴庆区谦和王品酒吧、于建民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理，被告于建民在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，本院依法作出（2015）兴民初字第3990号民事裁定书，裁定驳回了被告于建民的管辖权异议，被告于建民不服上述裁定书，上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2015）银立终字第169号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年2月25日，原告申请变更被告银川市兴庆区谦和王品酒吧为银川市兴庆区吉荣友泰酒吧（以下简称吉荣友泰酒吧），案外人马帅以其为银川市兴庆区吉荣友泰酒吧实际经营承租人为由，申请参加本次诉讼，原告亦申请追加马帅为本案被告，后本院通知马帅作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告银川富龙物业服务有限公司的委托代理人庞传钊、张浩军，被告于建民的委托代理人邱福荣，被告吉荣友泰酒吧、马帅的共同委托代理人姚元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，银川市兴庆区某营业房系宁夏富龙房地产开发有限公司开发后未出售的营业房。2011年12月30日，宁夏富龙房地产开发有限公司发文授权原告经营、管理、租赁汇丰花园未出售房屋的相关事宜。2014年4月1日，原、被告签订合同编号为HFHY2014-5-11《租赁合同》，原告将银川市兴庆区某营业房出租给被告谦和王品酒吧、于建民，租期为一年，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，年租金279409元。租赁期限临近届满，原告决定到期后不再续租并通知了被告。2015年3月31日原告向被告发出通知要求被告在10日内搬出涉案房屋，但被告拒不搬出，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告将位于银川市兴庆区民族南街汇丰花园北区5-11号营业房腾空返还给原告；二、被告向原告支付自2015年4月1日至2015年5月31日止房屋租金共计46568元，要求房租判决至房屋返还给原告时止；三、本案诉讼费由被告承担。后原告申请变更诉讼请求为：一、被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅将位于银川市兴庆区涉案营业房腾空返还给原告；二、被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅向原告支付自2015年4月1日至2015年5月31日止房屋租金共计46568元，要求租金判决至房屋返还给原告时止；三、本案诉讼费由三被告承担。原告围绕其诉讼主张向法庭提交以下证据：1.个体登记信息一份，证明吉荣友泰酒吧由银川市兴庆区谦和王品酒吧变更而来，被告于建民是原谦和酒吧及现在吉荣友泰酒吧的经营者，系本案适格的主体。被告吉荣友泰酒吧、马帅对证据的证明目的有异议，吉荣友泰酒吧的实际经营者是马帅。被告于建民对证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，吉荣酒吧的实际经营者是马帅。2.营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证各一份、土地证二份，证明涉诉房屋系宁夏富龙房地产开发有限公司开发建设未出售的房屋，宁夏富龙房地产开发有限公司对涉案房屋享有所有权。被告吉荣友泰酒吧、马帅认为营业执照上有更改的痕迹，对该份证据有异议。被告于建民对证据的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的不予认可，涉案房屋的所有权人为宁夏富龙房地产开发有限公司，原告对涉案房屋并不具备所有权，不能代表宁夏富龙房地产开发有限公司提出民事诉讼，原告诉讼主体不适格。3.44号函、授权书各一份，证明宁夏富龙房地产开发有限公司委托授权原告对汇丰花园未出售房屋经营、出租。被告吉荣友泰酒吧、马帅对该组证据无异议。被告于建民对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，通过文件及授权书可以证实原告并不具备就涉案房屋租赁提出民事诉讼的权利，授权书中对富龙物业公司经营管理权限具体例举了详细的内容，即对外租赁，费用收缴，这充分说明原告对涉案承租房屋无占有使用处分权，仅仅具有相关的收益权利，原告并不能以自己的名义提起相关诉讼。4.租赁合同一份，证明原告将涉诉房屋租赁给被告，双方约定年租金为279409元，租赁期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日止，合同期满原告收回。合同届满前一个月被告没有按合同约定向原告提出续租申请，放弃优先承租权。被告吉荣友泰酒吧、马帅对该证据无异议，2013年4月1日也签订合同，该份合同不能证明租赁期限为一年，租赁期限为五年。被告于建民对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的不予认可，涉案房屋并非该份合同所签订的一年承租期，在该份合同之前，双方约定的租期为五年，合同一年一签，通过随后被告出示的营业执照也可以看出，2014年1月份，谦和酒吧已经经营使用涉案的房屋。5.通知一份，证明合同期满，被告拒不搬出，原告向被告发出搬离涉诉房屋的通知。被告吉荣友泰酒吧、马帅对该证据不予认可。被告于建民对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，没有收到该通知。被告吉荣友泰酒吧、马帅辩称，2013年原、被告签订租赁合同，被告于建民承租该房屋后，于2013年6月委托设计公司对该房屋进行装修，包括水暖电该修，地板墙角铺设，安装吊顶、门窗、门头，一楼和二楼的传菜电梯及中央空调，总价为1240598元，故被告要求原告对被告吉荣友泰酒吧装修进行折价赔偿，产生的诉讼费由原告承担。被告吉荣友泰酒吧、马帅围绕其辩称主张向法庭提交装修合同一份，证明被告于建民承租该房屋后，于2013年6月委托设计公司对该房屋进行装修，包括水暖电改修、地板墙角铺设、安装吊顶、门窗、门头，一楼和二楼的传菜电梯及中央空调等，总价为1240598元。原告认为证据的真实性、合法性及关联性无法核实，不予质证，被告于建民对谦和酒吧进行装修是因其经营需要，装修的费用和出租人无任何关系，其风险不能转嫁给出租人。被告于建民对该证据无异议。被告于建民辩称，本案原告主体不适格，应该由富龙房地产公司作为原告，原告仅仅是涉案房屋实际管理者，并不是所有权人，无权代表富龙房地产公司提出诉讼。被告于建民不应当作为本案的被告，涉案房屋用于酒吧经营，但酒吧已经转让给被告马帅，由于个体工商户营业执照经营者姓名一栏无法进行变更，执照未变更过来。被告于建民已不再参与被告吉荣友泰酒吧的经营，故不存在被告于建民向原告返还房屋支付房租等问题。本案的租赁期限为五年，合同一年一签，第一期的租赁合同是自2013年4月1日至2014年3月31日。根据我国相关法律规定，承租人对所租赁的房屋有优先承租权，原告并未提出任何理由就终止合同，也不与被告续签合同，明显侵犯了被告的合法承租权。原告二项诉讼请求存在自相矛盾，既然是腾退房屋，说明合同期限已经届满，又要求被告支付房屋租金，房屋租金仅存在于双方合法承租期内，承租期满所支付的费用并非房屋租金。被告于建民同意被告吉荣友泰酒吧要求原告对房屋的装修费进行折价赔偿的意见。原告将毛坯房屋租赁给被告使用，且明知用于开设酒吧，显然要对房屋进行装修，否则无法正常使用，对涉案房屋的装修部分可以拆除，但仍有大部分无法拆除，比如排水改造、水电暖改造、地板墙面铺设等装修内容，这一部分如果进行拆除，不仅拆下来无法使用，对房屋的主体结构也会产生损害，被告于建民认为应当按照民法添附的规定对不能拆除的部分进行价值评估，对被告进行折价补偿。被告于建民围绕其辩称主张向本院提交以下证据：1.营业执照复印件一份，证明涉案房屋的实际租赁期限不是2014年4月1日，而是2013年4月1日，该营业执照于2014年1月20日核发，2013年房屋租赁合同在工商局已经有备案。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，工商部门核发执照的日期与房屋租赁期限无关，原、被告签订租赁合同的日期为2014年4月1日，2013年4月1日前是被告于建民从富地酒吧接受转让而来，营业房主要以出售为主，故原告规定所有的租赁合同为一年。被告吉荣友泰、马帅对该证据无异议。2.转让合同一份，证明被告于建民并非吉荣友泰酒吧实际经营者，已经将酒吧转让给马帅。原告认为证据的真实性、合法性无法确定，租赁合同第六条第三款约定，不得将房屋转租、转借给第三人。马帅出生于1998年2月23日，在签订合同时系未成年人，对马帅是否是真实的经营者有异议。被告吉荣友泰酒吧、马帅对该证据无异议。经审理查明，涉案营业房由宁夏富龙房地产开发有限公司于2006年3月23日取得2006银房预售证第2006017号商品房预售许可证。2011年12月30日，宁夏富龙房地产开发有限公司发出宁富房发（2011）44号函及授权书各一份，内容为：现将宁夏富龙房地产开发有限公司建设的汇丰花园社区未售商业房的经营（对外租赁、费用收缴）等相关管理、服务工作全面委托给银川富龙物业服务有限公司，物业公司行使相关权利并履行相关义务。2014年4月1日原告和银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）签订租赁合同一份，该合同约定：原告将位于银川市兴庆区涉案营业房出租给银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）；租期为自2014年4月1日至2015年3月31日止，合同期满由原告收回。租赁期满前，如银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）有意续租，应当提前一个月向原告提出续租申请，在同等条件下，银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）有优先承租权；费用为279409元／年，合同签订三日内一次性交清；水费、电费、天然气费由银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）自己缴纳；租赁期内，银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）已向原告交纳保证金2000元，承租期满，银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）不再续租，房屋原有设施未受损坏，原告退还保证金；未经原告同意，银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）不得随意搭建、改造或者更换既有设施结构，如因工作需要确需改造或更换的，需向原告申请报计划，经相关部门审批同意后方可组织实施；租赁期内，银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）享有租赁设施的使用权，未经允许，不得转租。如特殊情况需要转租的，须向原告提出书面申请，原告同意后可在原告处备案并更改合同；银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）擅自对所租赁设施进行装修、装饰的，原告可以要求银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）恢复原状或者赔偿损失。银川市兴庆区谦和王品酒吧工商登记的经营者姓名为被告于建民，2014年9月银川市兴庆区谦和王品酒吧名称变更为被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧。后原告认为原告与被告银川市兴庆区谦和王品酒吧（于建民）之前签订的租赁合同期限届满，被告拒不腾退房屋并支付相关费用，故诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告于建民和被告马帅称2014年10月1日被告于建民与被告马帅签订经营权转让合同一份，将吉荣友泰酒吧以2000000元的价格转让给了被告马帅，后吉荣友泰酒吧由马帅实际经营。原告称其主张租赁合同期满后的租金实际系租金损失，按照双方合同约定的租金数额计算。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告向法庭提交的《房屋租赁合同》、商品房预售许可证、土地使用证、函、委托书、个体登记信息及原、被告当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原告与被告吉荣友泰酒吧（原谦和王品酒吧）、于建民之间签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。被告于建民关于原告并非房屋所有权人，诉讼主体不适格的辩解，因原告虽然并非涉案房屋的所有权人，但经房屋所有权人授权予以经营管理权利，受托人可以以自己的名义参加诉讼，故对被告于建民的该项辩解本院不予采信。被告于建民关于双方实际的租赁期限自2013年4月1日起五年的辩解，因原告不予认可，被告于建民未提交证据予以证实，故本院对其辩称不予采信。被告于建民、马帅认可被告吉荣友泰酒吧虽登记的经营者为被告于建民，但被告于建民于2014年10月1日转租给了被告马帅，由被告马帅实际经营。依照法律规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。被告于建民未经原告同意将涉案房屋转租，仍然应当承受原有合同的义务。原告与被告吉荣友泰酒吧（原谦和王品酒吧）、于建民之间签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满日为2015年3月31日，租赁期限届满后，被告应当向原告返还位于银川市兴庆区涉案营业房。关于原告诉称要求被告按照合同约定租金标准向其支付自租赁期限届满后至房屋实际返还时止的租金损失，不违反法律规定，本院支持被告按照765.5元／天（279409元／年÷365天）向原告支付自2015年4月1日至房屋实际返还之日止的占有使用费。关于被告要求原告向其赔偿装修附合装饰费用的辩解，因双方租赁合同未对合同期限届满后装修附合装饰费的赔偿进行约定，故对被告的该项辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条之规定，判决如下：一、被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅于本判决生效之日起十五日内将位于银川市兴庆区涉案营业房腾退给原告银川富龙物业服务有限公司；二、被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅于本判决生效之日起十五日内向原告银川富龙物业服务有限公司支付自2015年4月1日至房屋腾退给原告银川富龙物业服务有限公司之日止的租金损失。如果被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，由被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审　判　长　　保　清人民陪审员　　王秋灵人民陪审员　　董卓婷二〇一六年四月二十七日书　记　员　　谢　卉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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