（2016）津0112民初1511号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-17
案件名称
天津市红磡物业经营管理有限公司与宋雅维物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市红磡物业经营管理有限公司,宋雅维
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0112民初1511号原告天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园3-2-A185。法定代理人李德福，职务董事长。委托代理人徐桂兰，女。被告宋雅维，女。委托代理人李仁忠(被告丈夫。原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉被告宋雅维物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由代理审判员刘信亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人徐桂兰，被告宋雅维及委托代理人李仁忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉称，原告为被告坐落于天津市××××花园D-10房屋提供物业服务，该房屋面积为374.16平方米，物业服务费价格为每月每平方米2.5元，被告拖欠2007年11月至2016年1月的物业费92573.40元，原告多次向被告索要无果，为维护自身合法权利，故诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付自2007年11月1日至2016年1月的物业费92573.40元。2、诉讼费由被告承担。被告宋雅维辩称，天津市××××花园D-10房屋系其所有，被告自2007年11月后确未交纳过物业费亦属实，但不缴纳物业费是有理由的，理由如下：1、原告公司的法定代表人李德福既是天津市红磡房地产开发有限公司的董事，也兼任红磡房地产开发有限公司的法定代表人，被告于2005年3月2日与开发商签订的购房合同，且李德福亦是永泰红磡控股集团有限公司的股东之一，被告认为这几个公司均是关联公司，物业管理公司实际是开发商自持控制，被告房屋出现质量问题时（房屋漏水，地下室漏水，门厅楼顶漏水），经和开发商售后、物业公司三方协商后，共同达成给我们修复的方案，但是一直没有来修复。且被告房屋距离化粪池才两米多，围墙严重下陷，原告物业公司一直声称换负责人没有进行交接，所以一直没有处理。被告认为应先解决这些问题，其次再解决欠缴物业费的问题。2、被告系入住较早的业主，起初物业公司对小区管理服务我们是肯定的，能够对违规业主进行有效管理。待所有房产出售后，物业公司就开始不作为，对小区一些违规行为也不监管、小区内私搭乱盖现象严重，物业未尽到监管责任。3、物业服务严重不合格，具体如下：业主私改路灯，将公共路灯接到自己院内。绿化管理不善，杂草丛生，树木遭受虫害、死亡，而物业公司趁机还进行有偿服务，被告无奈只能自己出资治理。其他业主在装修时将建筑材料放在草皮上，造成草皮损害。小区公共设施损害严重，经常有大型车辆碾压，路面受损。小区聘任的保洁人员年龄过大，保安人员岁数亦过大，经常喝酒、服务态度差，还经常找不到人。小区公共安防系统、门禁系统、可视对讲系统、背景音乐等没有投入使用。家庭安防系统、室内紧急报警系统物业公司也没有开通使用。物业公司指定废品回收人员，但指定的回收人员偷走了被告放在门口的洁具。临近被告居住家附近有个小型的游乐场，物业没有安装提示牌，致使经常有杂物丢弃至被告院内。4、被告与原告公司经理进行过多次协商，但每次都是谈维修的问题，从来没有谈过物业费，原告物业公司总是要求被告等，物业公司几任经理均表示对被告比较同情，从来没有提过物业费的事情。有时房产经理和物业经理都在，并签署了保证保密协议，他们内部协商用维修费用折抵物业费，被告认为和物业公司没有什么物业费纠纷。5、被告在之前从未收到任何催缴通知，原告起诉超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点：1、原告主张被告拖欠的物业费是否超过诉讼时效？2、原告提供的各项服务是否符合合同约定的标准？3、被告是否应缴纳物业费及应当缴纳的数额。为支持原告的诉请，原告向本院提交如下证据：1、原告与开发商签订的前期物业管理合同复印件一份，证明原告系被告小区合法物业服务公司的事实。2、确认书两份，证明被告在办理入住手续时对前期物业服务合同、物业服务标准及价格进行确认的事实。3、快递单两份（申通快递结账单一份、圆通速递结账单一份），证明原告曾于诉讼期间内对被告进行催缴物业费、诉讼时效中断的事实。经当庭质证，被告宋雅维对原告提交的证据1-2，无异议。但对被告提交的证据3，因从未收到上述快递，故不予认可。为支持自己的抗辩主张，被告宋雅维向本院提交如下证据：1、视频资料一份（光盘2张），证明小区房屋需要维修及物业管理失职的事实。2、商品房买卖合同复印件一份，证明被告系该房屋所有权人及当时合同约定配备弱电和智能化系统设施事实。经当庭质证，对被告提交的证据1，视频资料中显示房屋的质量问题，认为与物业公司没有关系，对视频资料中显示的物业服务问题，照片本身无法看出拍摄时间、地点与要证明的内容，且没有关联性，故不予认可；对被告提交的证据2，认为与本案没有关联性。本院经审查分析认为，原告提交的证据1，能够证实原告系被告小区合法物业服务公司的事实，对此本院予以确认；原告提交的证据2，被告无异议，能够证实被告在办理房屋入住手续时对前期物业服务合同、物业服务标准及价格进行确认的事实，对此本院亦予以确认；原告提交的证据3，并非回执联，且没有显示邮寄日期、没有快递公司的邮戳印鉴，故对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据1，显示房屋的质量问题视频资料，与本案不具有关联性，被告可向房产开发公司主张权利。显示的物业服务问题的视频资料及照片，不能显示拍摄时间，对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据2，与本案不具有关联性，故对该证据的证明效力，本院不予确认。结合原告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：天津市××××花园D-10房屋系被告宋雅维所有，建筑面积为374.02平方米。原告为被告居住的小区提供物业服务，被告拖欠2007年11月1日至2016年1月31日的物业费，原告多次催要物业费无果，故原告诉至本院，诉如所请。庭审中，被告宋雅维坚持答辩意见。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告为被告居住的小区提供物业服务，故被告作为业主应当缴纳物业费，因前期物业合同中明确约定“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元由业主缴纳”，故原告以每月每平米2.5元向被告主张权利符合合同约定。但原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害起计算，本案前期物业服务合同明确约定“业主每月20日前交纳”，故截止原告起诉之日（2016年3月2日），原告所主张的2014年3月以前的物业费已经超过诉讼时效，2014年3月1日至2016年1月31日的物业费，经本院核算为21506.15元。被告宋雅维抗辩所称房屋质量问题，其可向天津市红磡房地产开发有限公司主张权利，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本院不予涉及。被告宋雅维抗辩称，曾与房地产公司、物业公司达成免交物业费的保密协议，现在不欠付任何物业费，因原告予以否认，且被告未向本院提交证据予以证实，故本院不予采信。被告辩称的其他主张，亦因未提交充足有效的证据予以证实，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告宋雅维于本判决生效后五日内给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2014年3月1日-2016年1月31日的物业费共计21506.15元。二、驳回原告天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告宋雅维未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1057元，由被告宋雅维承担257元，原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担800元。（此款原告已预交，被告于本判决生效后五日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 刘信亮二〇一六年四月二十七日书 记 员 张勇昊 来源：