（2015）佛明法民一初字第434号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-09-18
案件名称
佛山市高明区沧江物业管理有限公司与伍志雄租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市高明区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市高明区沧江物业管理有限公司,伍志雄
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法民一初字第434号原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人严永开。委托代理人严敏杰、吕艳婷，广东共明律师事务所律师。被告伍志雄，男，汉族，住广东省鹤山市，身份证号码：×××3916。原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司（下称沧江公司）诉被告伍志雄租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序于2016年4月27日公开开庭进行了审理，原告沧江公司的委托代理人吕艳婷到庭参加诉讼，被告伍志雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月22日，原告将管理的位于高明区荷城街道莲花路14号（玫瑰路16号2座1梯）XXX房出租给被告伍志雄使用，双方对租赁事宜约定如下：原告将房屋出租给被告的期限从2014年9月1日至2017年8月31日，租金在2014年9月1日至2015年8月31日期间为每月160元，被告应于每月10号前将当月租金一次性交付给原告，被告逾期交纳租金的，原告有权按月租金1%收取被告每日的违约金，逾期交租连续达到30天以上的，原告有权终止合同，收回物业，因一方违约，造成另一方产生的律师费、评估费、差旅费由违约方负担。另，签订合同后被告交纳履约押金480元，合同约定如被告出现违约则履约押金归原告所有。双方签订合同后，原告将房屋交付给被告使用。从2015年1月份开始，被告没有支付租金，原告曾于2015年2、3月期间多次联系被告，催缴租金，但被告均以不在高明为由，无法交纳租金，此后多次联系被告均无法联系。鉴于被告的违约行为，原告多次发函给被告要求被告解决，被告均不配合解决，为此，原告委托广东共明律师事务所向被告提出起诉，并支出律师费4000元。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，据此，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，并责令被告自判决生效后3日内向原告交还高明区荷城街道莲花路14号（玫瑰路16号2座1梯）XXX房的使用权；2.被告支付原告2015年1月份至2015年3月份的租金480元及违约金225元，以及2015年4月份至判决确定房屋交还日期的房屋占用费（2015年4月份至2015年8月份以每月160元计算，2015年9月份至2015年10月份以每月168元计算，暂计至2015年10月份为1136元）；3.被告交纳的履约押金480元归原告所有；4.被告支付原告为实现债权支出的律师费4000元；5.被告承担本案公告费260元；6.被告承担变更诉讼请求的公告费260元；7.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告举证如下：1.原告营业执照副本、组织机构代码证、企业工商公示信息、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.租赁合同、房地产权证、门牌证、门楼变更证明各1份，证明原告为案涉房屋的所有权人，被告承租了房屋，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，第一年租金为每月160元，此后每年递增5%；被告需在每月10号前交纳当月租金，否则原告有权按照月租金的1%收取每天的违约金，被告逾期交租连续达到30天以上的，原告有权单方终止合同，因被告违约导致原告支出的律师费由被告承担；3.律师函、快递单各1份，证明被告自2015年1月开始拖欠租金，原告向被告发出律师函，要求被告缴纳拖欠的租金并交回房屋，被告不予配合；4.民事委托代理合同、律师费发票各1份，证明原告委托广东共明律师事务所代理本次租赁合同纠纷，支付律师费4000元。被告伍志雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。诉讼中，被告伍志雄没有向本院提交答辩意见及证据。经庭审举证、质证，本院对原告提供的证据作如下认定：原告提供的证据1-4，诉讼中没有出现否定上述证据真实性、合法性、关联性的因素，经审查，本院予以采信。经审理查明，本院确认以下事实：2014年8月22日，原告将名下的位于佛山市高明区荷城街道莲花路14号（玫瑰路16号）XXX房（现地址：佛山市高明区荷城街道莲花路红棉巷7号XXX房）出租给被告伍志雄使用，双方约定：房屋出租期限从2014年9月1日至2017年8月31日，2014年9月1日至2015年8月31日期间租金为每月160元，2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为每月168元，2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为每月176元；被告应于每月10号前将当月租金一次性交付给原告，被告逾期交纳租金的，原告有权按月租金1%收取被告每日的违约金，逾期交租连续达到30天以上的，原告有权终止合同，收回物业；因一方违约，造成另一方产生的律师费、评估费、差旅费由违约方负担。另，签订合同后被告交纳履约押金480元，合同约定如被告出现违约则履约押金归原告所有。双方签订合同后，原告将房屋交付给被告使用。从2015年1月份开始，被告没有支付租金，原告多次联系被告，催缴租金，但被告均不予理睬。后原告委托律师向被告提出起诉。另查：本院于2015年7月8日向被告公告送达民事起诉状、应诉通知书等诉讼材料，则视为被告于2015年9月6日收到本院送达的上述诉讼材料。本院认为，根据原、被告签订的《租赁合同》约定，被告应在每月的10号前交清当月租金，如逾期交纳租金超过30天，原告沧江公司有权终止合同，收回物业使用权。被告伍志雄未按期交纳2015年1-3月租金，逾期时间已超过30天，故原告沧江公司诉请解除原、被告签订的《租赁合同》及请求被告交还佛山市高明区荷城街道莲花路红棉巷7号XXX房【原地址：佛山市高明区荷城街道莲花路14号（玫瑰路16号）XXX房】的诉讼请求依据充分，依法予以支持。在原告未有证据证实诉前被告收到其发出的解除合同通知及双方在诉前已经协议解除的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《租赁合同》自通知到达对方时解除，本案中即被告收到起诉状之日（2015年9月6日）解除，故本院确认《租赁合同》于2015年9月6日解除。合同解除后，被告依法应向原告返还房屋，故原告诉求被告交还案涉房屋合法有据，本院予以支持。关于租金、违约金及房屋占用费问题。合同解除前，被告使用房屋应支付的是租金，故原告请求的2015年4月至2015年9月6日前的房屋占用费实际为租金。故被告应向原告支付的租金为1313.60元（2015年1月至2015年9月6日共8个月6日，即160元／月×8月＋168元／月÷30日×6日=1313.60元）。根据原、被告签订的《租赁合同》约定，被告逾期交纳租金的，原告有权按月租金的1%每日计收违约金。原告沧江公司请求被告支付2015年1-3月租金480元的违约金225元没有超过双方的约定，本院予以支持。同时，被告至今占用房屋未向原告返还案涉房屋，应向原告支付房屋占用费。原告请求比照《租赁合同》约定的租金来计收房屋占用费（自2015年9月7日至2016年8月31日的房屋占用费，按168元／月计算；2016年9月1日至2017年8月31日的房屋占用费，按176元／月计算）合法合理，本院予以支持。关于履约押金问题。原、被告在《租赁合同》中约定，被告向原告交纳履约押金480元，待合同期满被告无违约行为时退还给被告，如被告出现违约行为，则不得要求退回押金。被告伍志雄未按期交纳2015年1-3月租金，属于违约行为，故原告请求确认被告交纳的履约押金480元归原告所有的诉讼请求依据充分，本院予以支持。关于律师费的问题。原、被告在《租赁合同》中约定，因一方违约，造成另一方产生的律师费、评估费、差旅费由违约方负担。被告伍志雄未按期交纳租金，致使原告聘请律师提起诉讼，产生的律师费依照上述约定应由被告承担。原告提供的《民事委托代理合同》及律师费发票亦能证明聘请律师的事实和律师费的数额，故原告请求由被告承担律师费4000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司与被告伍志雄2014年8月22日签订的《租赁合同》于2015年9月6日解除；二、被告伍志雄于本判决生效之日起十日内向原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司交还佛山市高明区荷城街道莲花路红棉巷7号XXX房【原地址：佛山市高明区荷城街道莲花路14号（玫瑰路16号）XXX房】；三、确认被告伍志雄已交纳的履约押金480元归原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司所有；四、被告伍志雄于本判决生效之日起十日内支付租金1313.60元、违约金225元给原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司，并支付从2015年9月7日起至上述房屋实际交还之日止的房屋占用费（自2015年9月7日至2016年8月31日的房屋占用费，按168元／月计算；2016年9月1日至2017年8月31日的房屋占用费，按176元／月计算）；五、被告伍志雄于本判决生效之日起十日内支付律师费4000元给原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司；六、驳回原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费520元，合计570元（原告已预交），由被告伍志雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 李炯君审判员 吴卫华审判员 李 钊二〇一六年四月二十七日书记员 区君萍 微信公众号“”