（2015）绩民二初字第00298号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-12-16

案件名称

汪建光与绩溪县天地房地产开发有限公司、王嘉菲、方林、第三人叶灶平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

绩溪县人民法院

所属地区

绩溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪建光,绩溪县天地房地产开发有限公司,王嘉菲,方林,叶灶平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

安徽省绩溪县人民法院民事判决书（2015）绩民二初字第00298号原告：汪建光，男，1976年5月2日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托代理人：汪佑平，安徽泰平法律服务所法律工作者。被告：绩溪县天地房地产开发有限公司，住所地安徽省绩溪县。诉讼代表人：朱金宏，绩溪县天地房地产开发有限公司清算组组长。委托代理人:周睿，安徽天禾律师事务所律师。被告：王嘉菲，女，1979年5月31日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托代理人：胡昱滨，男，1973年9月24日，汉族，住址同上。被告：方林，男，1985年9月29日出生，汉族，住安徽省绩溪县。第三人：叶灶平，男，1952年12月15日出生，汉族，住安徽省绩溪县。原告汪建光诉被告绩溪县天地房地产开发有限公司、王嘉菲、方林、第三人叶灶平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法适用简易程序于2016年1月16日公开开庭进行了第一次审理。2016年2月6日依法转为普通程序，于2016年4月25日公开开庭进行第二次审理。原告汪建光及其委托代理人汪佑平，被告绩溪县天地房地产开发有限公司清算组委托代理人周睿、被告王嘉菲及其委托代理人胡昱滨到庭参加诉讼，被告方林、第三人叶灶平经本院合法传唤，未到庭参加庭审，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年8月4日向被告绩溪县天地房地产开发有限公司（下称天地公司）购买了商品房一套，后于2010年10月25日经第三人叶灶平介绍并经天地公司同意，原告购买了天地公司于2009年11月11日出卖给叶灶平的位于某小区某区某号杂物间，原告与叶灶平口头约定交易价格17100元，并现金支付全部价款，第三人将杂物间及购买杂物间的原始收据交付给原告，并将收据上购买杂物间的交款人由叶灶平更改为汪建光。同日在天地公司、叶灶平均在场参与下，天地公司与原告补签了杂物间订购协议，协议约定价格17100元，协议时间提前到2009年11月9日，原告又缴纳了2010年10月25日至2011年10月25日的物业费。此后，原告外出务工，天地公司于2014年4月3日将杂物间又出卖给被告王嘉菲，后被告王嘉菲又将杂物间卖给方林，直到2015年元月原告才知晓。2015年1月20日，原告申请天地公司解决此事，但一直未果，原告诉至法院请求判决：1、确认天地公司与王嘉菲买卖合同无效、王嘉菲与方林买卖合同无效；2、确认坐落于绩溪县某小区某区某号杂物间使用权归原告所有，判令天地公司、方林立即将该杂物间交付原告管理使用；3、被告承担本案诉讼费。被告天地公司答辩称：对原告所述的购买商品房及签订协议的事实无异议，但对于原告以及被告王嘉菲的房款以及支付方式有待法院核实，对于原告请求法院确认二被告与天地公司合同效力问题，请法院确认。被告王嘉菲答辩称：因与天地公司存在债务纠纷，公司无力偿还借款，2014年4月3日经与公司协商，将公司的车库以及杂物间价值412927元（包括案涉的杂物间）抵押给王嘉菲，此后公司财务对抵押房屋逐一开具收据和杂物间认购协议。同年10月17日，天地公司同意将抵押的车库及杂物间由王嘉菲买断，公司领导人签字核实。认为与天地公司交易合法有效，是以市场价格买断的。请求驳回原告诉讼请求。被告方林未提交任何答辩。第三人叶灶平书面答辩称：对原告陈述的事实无异议；并且已经收到原告购买杂物间的17100元现金；请法院依法判决。原告汪建光为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的基本情况；2、房屋买卖合同一份，证明原告向天地公司购买商品房的事实；3、2009年11月11日天地公司开给叶灶平的收据一份、2010年10月25日汪建光缴纳杂物间等的物业服务费发票、杂物间订购协议一份、证明原告向天地公司购买杂物间以及天地公司与第三人叶灶平的买卖关系解除；4、2014年4月3日天地公司开具的收据、天地公司与王嘉菲的杂物间订购协议，证明天地公司将案涉杂物间再次非法出卖给王嘉菲。5、申请书一份，证明2015年1月原告向天地公司请求解决杂物间纠纷。天地公司质证认为：对汪建光提交的证据1、2、5无异议，对证据3真实性无异议，原告与天地公司以及与第三人叶灶平的买卖关系，因第三人未到庭，不予发表意见；对证据4真实性无异议，但天地公司与王嘉菲的购房协议并非非法买卖。王嘉菲质证认为：对汪建光提交的证据1、2、4无异议，对证据3认为收据上的名字、时间与价款与订购协议上的内容不相符；对证据5不清楚具体时间。天地公司未向本院提交证据。王嘉菲为支持其辩解，向本院提交以下证据：1、2014年4月3日天地公司开具给王嘉菲的收据和订购协议，证明王嘉菲与天地公司杂物间买卖关系合法；2、2009年天地公司出具的开具给叶灶平而非汪建光的收据一份，证明天地公司是将杂物间卖给叶灶平，不是原告；3、2014年10月17日王嘉菲向天地公司的说明一份，证明公司同意买断，将包括案涉杂物间一起的其他财产一起卖给王嘉菲。经质证，原告汪建光对王嘉菲提交的证据1认为真实性无异议，但更说明买卖关系非法；对证据2认为是复印件，真实性无法确认，另天地公司正是因有出具给叶灶平的收据，后更改为汪建光，这张为初始收据；对证据3认为天地公司已经将杂物间出卖，其与王嘉菲的抵押、同意买断均非法，天地公司无权处分。经质证，被告天地公司对被告王嘉菲提交的证据1无异议；对证据2说明原告提交的收据存在涂改，具体是谁涂改管理人不清楚；对证据3真实性无异议，但该案发生在破产申请前，具体情况，管理人需进一步核实。本院对双方当事人提交的证据，经审查认为:原告汪建光，被告王嘉菲提交的证据符合真实性、合法性、关联性原则，应予认定。根据上述的举证、质证和认证，以及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：2009年8月4日，汪建光购买了天地公司商品房一套，后经叶灶平同意，于2010年10月25日与天地公司签订杂物间订购协议，该协议约定汪建光自愿订购位于绩溪县某路东侧某小区某区某号杂物间，约定价格17100元，该协议同时约定2010年12月30日前由天地公司将该杂物间交给汪建光使用，同日叶灶平将其向天地公司交款的收据上的交款人由叶灶平更改为汪建光，汪建光将购买款17100元现金交付给第三人叶灶平，后汪建光就其所有的某号杂物间向物业公司缴纳了相应的物业费。2014年4月3日，天地公司在未征得汪建光的同意下，擅自将某号杂物间出卖给了王嘉菲，双方签订了杂物间定购协议，约定交易价格16207元，同日天地公司向王嘉菲开具收据。2014年底王嘉菲以23000元将案涉杂物间转卖给了方林，双方未签订购房协议。另查明：位于绩溪县某路东侧某小区某区某号杂物间系无法进行产权登记的房屋，该房屋目前由方林占有使用。本院认为：原告汪建光与被告天地公司签订杂物间订购协议合法有效，依循市场交易习惯对无法进行产权登记的杂物间买卖，只要双方当事人达成合意并交付后，杂物间的所有权随之转移，本案中天地公司已经将某小区某区某号杂物间交付给原告汪建光，且汪建光已经实际占有并缴纳了物业费，因此该杂物间的所有权人应当是原告汪建光。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，天地公司擅自将属于汪建光的杂物间再次转卖，受让人王嘉菲以合理价格买入，符合善意取得条件。无权处分人将财物转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权，王嘉菲再次将房屋以23000元的价格卖给方林，属有权处分，因此本院对原告主张的由方林将房屋交给原告使用的请求依法不予支持。原权利人汪建光有权向无处分权人天地公司请求赔偿损失。天地公司与王嘉菲以及王嘉菲与方林之间的买卖合同均系当事人之间订立不动产物权变更的合同，自合同成立时生效，并不具有法律规定的无效情形，因此原告诉请确认上述两合同无效，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告汪建光的其他诉讼请求。案件受理费228元，由原告汪建光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审　判　长　杨　美　华代理审判员　高　　　扬人民陪审员　张　　　淼二〇一六年四月二十七日书　记　员　徐艳（代）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。百度搜索“”