（2014）大民初字第12287号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2017-12-18
案件名称
李庆强等与北京金色港湾商务会馆有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李庆强,李华安,北京金色港湾商务会馆有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款，第九十七条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第12287号原告（反诉被告）李庆强，男，1971年3月11日出生，汉族，无业，住河北省衡水市。原告（反诉被告）李华安，男，1969年8月2日出生，汉族，无业，住河北省衡水市。二原告委托代理人伍慧群，北京市浩东律师事务所律师。被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇长丰园三区14号楼。法定代表人汪明喜，执行董事。委托代理人瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。原告（反诉被告）李庆强、李华安与被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司（以下简称：金色港湾公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李庆强及其李庆强、李华安的委托代理人伍慧群、被告（反诉原告）金色港湾公司的委托代理人瞿凯俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李庆强、李华安诉称：2012年3月12日，李庆强、李华安与金色港湾公司签订房屋租赁合同，金色港湾公司将位于北京市大兴区黄村镇长丰园三区14号楼的商务会馆中四至六层客房租赁给李庆强、李华安，租赁期限自2012年4月1日起至2021年1月31日止，租金为每年160万元。合同签订后，李庆强、李华安交纳了10万元押金，并对租赁房屋进行了装修，后金色港湾公司同意李庆强、李华安对租赁房屋进行转租，但李庆强、李华安与第三方签订合同后，金色港湾公司又予以阻止，并于2014年9月1日单方解除了与李庆强、李华安签订的租赁合同，并自行开始经营，现因后续问题未达成一致，故诉至法院，请求判令：1、李庆强、李华安与金色港湾公司签订房屋租赁合同于2014年9月1日解除；2、金色港湾公司退还李庆强、李华安租金43万元、押金10万元、电梯使用费5833元；3、金色港湾公司赔偿李庆强、李华安装修损失1539012元、LED费用23700元、物品费133612元；4、金色港湾公司给付房屋使用费48300元，5、金色港湾公司负担鉴定费28800元；6、诉讼费由金色港湾承担。被告（反诉原告）金色港湾公司辩称：首先，双方争议的酒店承包经营合同的性质属于承包经营合同，不属于房屋租赁合同纠纷；其次，金色港湾公司并未单方解除合同，由于双方的合同是承包经营性质，所以金色港湾公司仅是将经营范围中的宾馆住宿业务转包给李庆强和李华安，金色港湾公司必然会考虑承包人的经验和能力，李庆强、李华安擅自转包的行为可能影响到金色港湾公司的利益，故金色港湾公司有权予以拒绝，合同亦未单方解除。在合同履行过程中，因为酒店的经营效益与预期存在差异，李庆强、李华安才在双方因转包发生争议后进行躲避，实际上双方应继续履行签订的合同；最后，关于李庆强、李华安主张的各项费用，其主张的43万元的承包费中有30万元是李庆强、李华安与汪明喜之间的个人借款，其他13万元承包费因李庆强、李华安仍在实际经营，故不应予以退还。10万元押金退还的事由（即合同解除或者终止）尚未出现，即使发生了上述事由，该费用也不足以支付李庆强、李华安拖欠的费用。李庆强、李华安在承包期间进行了装修的事实予以认可，但费用不予认可。根据合同约定，李庆强、李华安中途退出，丧失了就装修及购置物品请求赔偿的权利。根据以上事实，提起反诉，反诉要求：1、李庆强、李华安继续与金色港湾公司履行酒店承包经营合同，并向金色港湾公司支付自2014年10月1日起至2015年3月31日止的酒店承包经营费800000元；2、李庆强、李华安支付水电费25451元、大堂门头修理费用37500元、大堂电话费3000元、网络费用1182元、行政罚款9500元、布草清洗费11077元、佣金1200元、推杠锁改造费用10930元、九月份雇佣的员工工资20697元、客人住宿招待费5498元；3、李庆强、李华安给付违约金30万元（自2014年9月1日起至实际给付之日止，以80万元为基数，按照每日千分之五标准计算）；4、反诉费用由李庆强、李华安负担。原告（反诉被告）李庆强、李华安针对被告（反诉原告）金色港湾公司的反诉辩称：李庆强、李华安与金色港湾公司的合同已于2014年9月1日由金色港湾公司单方解除，因此没有继续履行的可能，李庆强、李华安无需再支付承包经营费，亦不存在违约的情形，不应支付违约金。金色港湾公司主张的各项费用均发生在其单方解除合同后，不应由李庆强、李华安负担，综上，不同意金色港湾公司的反诉诉讼请求。经审理查明：2012年3月12日，甲方（发包人）金色港湾公司与乙方（承包人）李庆强、李华安签订酒店承包经营合同，甲方将位于北京市大兴区黄村镇长丰园三区14号楼的商务会馆中四至六层经营的客房部分承包给乙方经营，承包期限自2012年4月1日起至2021年1月31日止；承包费用按照九年计算，前四年每年承包经营费用为160万元，后五年每年承包经营费用为170万元。乙方每半年向甲方支付一次当年度一半的承包经营费，第一次承包费于本合同生效后五日内付清半年度租金，其余承包费在每年的3月1日前和9月1日前支付。乙方应当向甲方支付10万元承包经营押金，并应当于本合同生效后十日内支付。乙方承包经营期间由于客房经营活动而产生的费用由乙方承担，该费用包括水费、电费、员工餐费、网络费用等，该费用按照实际发生的数额由乙方每月向甲方结算并支付。甲方有向乙方收取承包费和其他费用的权利，甲方有对乙方监管的权利。乙方应当按期向甲方交付承包费和其他费用，乙方在取得承包经营权后，享有自主装修的权利，但应当符合消防安全的有关规定并不能破坏房屋的主体结构。合同一经签订即具有法律效力，除国家政策发生变化致使本合同无法实际履行外，非经双方协商任何一方不得单方变更或解除。本合同期满后，对于宾馆内的所有物品包括房间配置的空调、床、桌椅等的归属双方协商解决。在本合同履行期间，若乙方不能按照本合同约定的时间交付承包经营费用的，应当按照延迟支付金额的日千分之五承担违约责任。在合同履行期间，如因已方的经营行为造成对方损失的，应当向对方承担赔偿责任。在合同履行期间，若乙方中途退出上述物品全部归甲方所有。在合同履行期间，若甲方违约导致合同不能履行，承担退还剩余租金，乙方对房屋进行装修所投入的资金，甲乙双方协商赔偿。合同签订后，李庆强、李华安于2012年4月1日交纳10万元押金及80万元房租（自2014年4月1日起至2014年10月1日止），2014年8月5日，李庆强向金色港湾公司法定代表人汪明喜账户中转账20万元，后又于2014年8月6日向铁青玲账户中转账10万元，上述两笔款项，金色港湾公司称存在两笔款项往来，但是该30万元为李庆强与汪明喜之间的借款，与双方签订的合同无关。2012年3月19日，李庆强、李华安对承包酒店进行装修，庭审中，李庆强、李华安提供保定华中华天月广告装饰设计有限公司与李华安签订的合同，金色港湾四层的装修款为995070元，保定华中华天月广告装饰设计有限公司为李庆强、李华安出具的工程款收据为120万元。2013年6月13日，北京勤艺良辰装饰工程有限公司出具收据，收据载明：今收到金色港湾工程总款（五、六层装修、新增房间4间、墙纸）50万元。李庆强、李华安称在合同履行过程中，还安装了太阳能热水系统和网络系统，太阳能工程款为81800元，网络工程款为10000元。2014年8月30日，李庆强与案外人吴帅清、梁钟华、荣方华签订酒店承包经营合同，将承包的商务会馆承包给三案外人经营。后金色港湾公司与李庆强、李华安因转包行为发生纠纷，李庆强于2014年9月3日将吴帅清、梁钟华、荣方华已交纳的130万元承包款退还到吴帅清账户中。庭审中，李庆强、李华安出具一份与金色港湾公司汪明喜的电话录音，内容为：“李庆强：喂，人家就按合同执行。汪明喜：合同执行？李庆强：对。汪明喜：合同执行？我不让他干了，电、水给他停了。李庆强：第一个，我跟你的合同，上面没有写不允许出让、不允许转让，都没写。汪明喜：没写，没写……。李庆强：没写，什么都没写。汪明喜：没写，你打官司吧，打官司吧。李庆强：是吧，我跟你说吧，而且你说让我出租的录音我也有。汪明喜：你肯定录了，让你出租录音……。李庆强：我从你那儿合法得到的，我也经过你同意出租的。汪明喜：可以呀那我们……，下午我马上就让小五给他停了。李庆强：你停吧，我现在已经回家了，我告诉你一声。汪明喜：可以，可以。李庆强：咱如果那什么，咱还是该怎么着怎么着，咱还是往好的地方走，你考虑着办。汪明喜：我跟你讲，我干都不让你干了。李庆强、李华安自2014年9月停止经营，并于2014年9月12日晚，将金色港湾宾馆内物品拉走。2014年9月15日，金色港湾公司向李庆强发出短信，短信内容为：李庆强、李华安请及时支付租金，已欠半个月；10月1日前若仍未支付，望在9月30日前完成清退并办理交接手续；你方单独退出后，我方保留追究你方违约的权利。2014年10月1日，金色港湾公司开始接管经营客房。庭审中，金色港湾公司出具中国联通发票三张，费用共计1182元，该费用为李庆强、李华安经营期间的网络服务费，上述费用由金色港湾公司支付。本案在审理过程中，经李庆强、李华安申请，本院委托北京中润达工程咨询有限公司对北京市大兴区黄村镇长丰园三区14号楼中客房装修的造价进行鉴定，经鉴定，根据现场实测部分的工程造价金额为1923766元。鉴定意见金额不包括隐蔽工程的造价；太阳能热水系统的价格根据采购合同价格计取。太阳能热水系统的价格为95000元。根据现场照片，太阳能热水系统已被李庆强拆除，但李庆强称系金色港湾公司要求拆除的。鉴定费28800元，由李庆强先行支付。上述事实，有当事人在庭审中的陈述笔录、承包经营合同等证据材料在案佐证。本院认为：金色港湾公司与李庆强、李华安签订的酒店承包经营合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，签约双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。关于合同解除问题，李庆强、李华安主张酒店承包经营合同自李庆强与金色港湾公司汪明喜通电话时即解除，从通话内容看，双方因转租问题达不成一致意见而发生矛盾，但不能证明合同已经解除，而此时李庆强表示已回家了，金色港湾公司表示停水、停电，而后，在金色港湾公司于2014年10月1日接管经营后，说明双方不再继续履行合同，此时，双方签订的酒店承包经营合同解除，现双方亦无继续履行合同的基础，故对金色港湾公司要求继续履行合同的反诉诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，关于各项费用的负担与赔偿问题，根据通话录音及实际履行情况，在合同解除过程中，双方均存在一定过错，本院根据双方的过错程度确定损失的承担。李庆强、李华安已交纳的保证金应予以退还，合同自2014年10月1日解除，此前李庆强、李华安已交齐租金，不再予以退还。关于30万元是交纳的承包经营费还是借款的问题，金色港湾公司主张该费用为借款，但证据不足，30万元应为预交的承包经营费，李庆强、李华安没有实际使用，金色港湾公司应予以退还。关于装修损失，首先太阳能热水系统已由李庆强拆除，其称系被迫拆除，但未提供证据，故关于太阳能热水系统的费用，由李庆强、李华安自行承担。其他装修费用，因金色港湾公司仍在使用，故本院结合鉴定意见及双方过错程度，确定金色港湾公司给付李庆强、李华安装修费用914383元。对李庆强、李华安主张的电梯使用费、LED费用、物品费、房屋使用费，因证据不足，本院不予支持。对金色港湾公司反诉要求李庆强、李华安支付水电费、大堂门头修理费用、大堂电话费、行政罚款、布草清洗费、佣金、推杠锁改造费用、九月份雇佣的员工工资、客人住宿招待费，因上述费用均没有发生在李庆强、李华安经营期间，且无法证明金色港湾公司已实际支出上述费用以及上述费用是否是为李庆强、李华安支出，故对上述各项反诉诉讼请求，本院不予支持。对金色港湾公司主张的网络费用1182元，系李庆强、李华安使用期间的费用，李庆强、李华安应当负担，对该项诉讼请求，本院予以支持。对金色港湾公司主张违约金一项，该违约金系针对迟延交纳承包经营费而约定，在合同履行过程中，李庆强、李华安已预交30万元承包经营费，而后双方产生纠纷，因此不能认定李庆强在支付承包经营费方面存在违约，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安与被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司签订的酒店承包经营合同于二〇一四年十月一日解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司退还原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安保证金十万元；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司退还原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安承包经营费三十万元；四、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司给付原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安装修费用九十一万四千三百八十三元；五、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安给付被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司网络费用一千一百八十二元；六、驳回原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万五千零四十四元，由原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安负担一万零六百零九元，由被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司负担一万四千四百三十五元；反诉案件受理费一万五千八百三十四元，由原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安负担十五元，由被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司负担一万五千八百一十九元；鉴定费二万八千八百元，由原告（反诉被告）李庆强、原告（反诉被告）李华安负担一万四千四百元，由被告（反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司负担一万四千四百元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 怡人民陪审员 孙学高人民陪审员 陈静波二〇一六年四月二十七日书 记 员 张思竹 微信公众号“”