（2016）新23民终502号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-10-19
案件名称
罗德贤与雷建军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗德贤,雷建军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终502号上诉人（原审原告）：罗德贤，男，汉族，1963年8月12日出生，住昌吉州呼图壁县。委托代理人：吕小艳，新疆新蓝天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷建军，男，汉族，1964年6月20日出生，住昌吉州呼图壁县。委托代理人：吴靖，新疆新靖律师事务所律师。上诉人罗德贤因房屋租赁合同纠纷一案,不服呼图壁县人民法院（2015）呼民初字第2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日受理后依法组成合议庭于2016年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人罗德贤及委托代理人吕小艳，被上诉人雷建军及委托代理人吴靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年11月2日，原告罗德贤与被告雷建军签订了《饭店租赁协议书》，约定：1、被告雷建军承租原告罗德贤的饭店及设备，租赁期限为六年，从2014年11月5日起到2020年11月5日止。2、租金为165000元/年，被告雷建军必须在每年10月5日前，将第二年的租金一次性付清。3、该协议在双方签字时，被告雷建军向原告罗德贤交付保证金3万元整。协议签订后，原告罗德贤将饭店及设备交付给了被告雷建军，被告雷建军交付2014年11月5日至2015年11月4日的租金165000元后，未支付保证金3万元。被告雷建军在承租期间，饭店负一层漏水至墙壁发霉。2015年7月原告罗德贤对该饭店的负一层漏水问题进行维修，但至2015年11月4日，该饭店负一层墙壁仍然漏水、墙壁发霉，导致被告雷建军无法正常营业。2015年10月31日原告罗德贤在该饭店的门口张贴出租广告。2015年11月4日被告雷建军向原告罗德贤邮寄了解除合同告知书，要求解除双方签订的饭店租赁协议。另查明，2015年11月5日，雷建军以罗德贤为被告诉至本院，要求解除双方签订的《饭店租赁协议书》。原审法院认为：原告罗德贤与被告雷建军签订的《饭店租赁协议书》，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告罗德贤作为出租人，在租赁期间应履行维修义务，使出租的饭店能够正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告罗德贤未履行应尽义务的行为已构成违约，并导致被告雷建军无法正常使用承租的饭店，且原告罗德贤自己在饭店门口张贴对外重新出租该饭店的广告，同时被告雷建军已向原告罗德贤履行了解除合同的告知义务。现原告罗德贤要求被告雷建军支付2015年11月5日到2016年11月5日的租金165000元及保证金3万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。原审法院遂判决：驳回原告罗德贤的诉讼请求。宣判后，罗德贤不服上述判决上诉称：1、本案涉及的《饭店租赁协议书》合法有效，应继续履行。上诉人与被上诉人于2014年11月2日签订的《饭店租赁协议书》并不违反法律规定，是合法有效的，上诉人也于当时将饭店交付给被上诉人，并使用至今，被上诉人应履行支付租赁费用的义务。2、《饭店租赁协议书》在履行期间，上诉人并没有违反约定不履行应尽的维修义务。原审法院也认定了一个基本事实，上诉人于2015年7月对该饭店负一层的漏水问题进行了维修，在维修过程中上诉人发现造成房屋负一层漏水，墙壁发霉的原因是被上诉人在饭店经营过程中使用不当，造成饭店外的下水主管网堵塞，污水倒溢所致，并非是饭店内的设施出现问题所致，故维修费用是由该栋建筑物所有使用者分摊的，也就是说原审法院以上诉人未履行维修义务为由认定上诉人违约并解除合同的做法违背了基本的事实，损害了上诉人的合法权益。3、原审法院将维修义务强加给上诉人明显违背双方的约定。《饭店租赁协议书》第三条第二款明确约定被上诉人应对承租的房屋及设施、物品保证正常使用，如有损坏照原样修复或赔偿，即被上诉人在饭店的经营过程中，因其使用不当，造成下水堵塞，其修复的责任应由被上诉人承担，而不应将其责任转嫁给上诉人。4、双方签订的《饭店租赁协议书》并未约定可解除的情形，故被上诉人于2015年11月4日向上诉人邮寄解除合同告知书，并不符合双方的约定，对上诉人不产生效力。综上，请撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，被上诉人至今未向上诉人交付租赁房屋的钥匙。本院认为：本案上诉人主张房屋租金的前提是双方签订的《饭店租赁协议书》是否仍在继续履行。呼图壁县人民法院（2015）呼民初字第2641号民事判决书，判决解除双方签订的《饭店租赁协议书》。本院（2016）新23民终504号民事判决书判决驳回上诉，维持原判决。该判决也已于2016年4月26日送达并生效。因此，上诉人与被上诉人签订《饭店租赁协议书》的有效解除时间应为2016年4月26日。关于上诉人于2015年10月31日在饭店门口张贴出租广告以及被上诉人于2015年11月4日向上诉人邮寄解除合同告知书事项，不能证实双方已就合同解除事宜协商一致，不能视为合同解除时间。况且，截至目前被上诉人仍未向上诉人移交租赁房屋钥匙，该租赁房屋实际仍由被上诉人一直占有，故被上诉人应当承担2015年11月6日至2016年4月26日期间的租金，按合同约定每年租金165000元计算该期间租金为77917元。因双方签订的《饭店租赁协议书》已经解除，故上诉人要求被上诉人支付保证金30000元的请求无事实依据，本院不予支持。综上，一审法院认定有误，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼图壁县人民法院（2015）呼民初字第2558号民事判决；二、被上诉人雷建军应于接到本判决之日起七日内支付上诉人罗德贤租金77917元；三、驳回上诉人罗德贤原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元（已减半收取），邮寄送达费88.8元，合计2188.8元（上诉人已预交），由上诉人罗德贤负担1226元，被上诉人雷建军负担962.8元。二审案件受理费4200元（上诉人已预交），由上诉人罗德贤负担2452元，被上诉人雷建军负担1748元。本判决为终审判决。审 判 长 赵建生代理审判员 赵瑞琴代理审判员 杨 敏二〇一六年四月二十七日书 记 员 陈 哲 百度搜索“”