（2016）湘03民终127号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-10-31
案件名称
上诉人刘应良、杨运安、唐文涛、龙佳铖因与被上诉人许森林租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘应良,杨运安,唐文涛,龙佳铖,许森林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终127号上诉人（原审被告）刘应良。上诉人（原审被告）杨运安。上诉人（原审被告）唐文涛。上诉人（原审被告）龙佳铖。四上诉人共同委托代理人程建佳，湖南公畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许森林。委托代理人屈素青，湖南晶石律师事务所律师。上诉人刘应良、杨运安、唐文涛、龙佳铖因与被上诉人许森林租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人刘应良、杨运安、唐文涛与四上诉人的共同委托代理人程建佳，被上诉人许森林的委托代理人屈素青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2015年2月8日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、四被告将位于湘潭市岳塘区双拥路178号原福芝KTV第1至6楼建筑面积3892平方米的房屋出租给原告经营KTV。租期从2014年8月1日起至2019年11月30日止；2、2014年8月1日至2015年5月31日为原告停业修整期间，在该期间原告每月补偿被告房屋闲置费共计10.5万元，其中签订合同之日需一次性交纳2014年6月1日至2015年2月28日的房屋闲置费7.5万元；2015年3月-5月的房屋闲置费3万元分别在每月10号之前支付1万元至被告指定账户；3、2015年6月1日起租金按以下方式支付，刘应良的1-2楼按建筑面积22.05元/平方米/月计算，其他户主的1-2楼按建筑面积18.38元/平方米/月计算，3-6楼按建筑面积9.8元/平方米/月计算，以后每年的租金在前一年的基础上递增7%，按先付租金后用房的原则，原告必须提前半年一次性预付6个月的租金给被告，以后租金交纳时间以此类推；4、原告必须按照约定的时间交纳租金，如无故拖欠租金，被告有权向原告每天按实欠租金的2%收取滞纳金；5、原告在2015年6月1日向被告交纳10万元押金，合同履行完毕后，如原告无任何违约行为，则被告将10万元押金退还原告，如原告发生违约行为导致合同提前终止，则10万元押金不予退还，押金不能冲抵房租、水电费。2015年3月12日，双方签订了两份《补充协议》，四被告同意原告将房屋进行转租或转让经营、招收股东，同意将租期延长至2020年5月30日，套房改为单间做宾馆。之后，因房屋的3-6楼不能改建成KTV或宾馆，一直闲置至今。原告已向被告支付了10.5万元的房屋闲置费、5万元的租赁押金和2015年6月1日至2015年11月30日房屋1-2楼租金132078元。原、被告因多次协商房屋3-6楼的租赁事宜未果，原告遂诉至法院，请求判令：1、将《房屋租赁合同》第一条内容变更为将位于湘潭市岳塘区双拥路178号原福芝KTV第1至2楼建筑面积1339.36平方米的房屋出租给原告经营KTV并按照《房屋租赁合同》中约定的原租赁价格继续履行；2、解除原、被告双方对3-6楼的房屋租赁关系。原判认为：原告向被告租赁房屋的主要目的是用于经营KTV及宾馆，为此双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。由于涉案房屋1、2楼可以用于经营KTV，符合双方订立合同的目的，房屋3-6楼为住宅用房设计，不宜用于KTV或宾馆等商业经营，不能实现合同的目的，解除房屋3-6楼的租赁关系并不影响合同其他部分的效力，故租赁合同中对1、2楼部分的约定继续有效，双方也应当继续按照该约定履行。本院对原告申请解除涉案房屋3-6楼的租赁关系并请求确认1、2楼继续按照房屋租赁合同约定的原租赁价格继续履行的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。由于四被告出租的楼房，各层均可单独使用，1、2楼的出租并不影响3-6楼的使用，不会影响其再次出租，故对于四被告答辩单独解除3-6楼房屋租赁关系不能实现被告出租的本意，要求原告整体承租或者整体解除租赁关系的辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项之规定，判决：一、《房屋租赁合同》第一条内容变更为将位于湘潭市岳塘区双拥路178号原福芝KTV第1至2楼建筑面积1339.36平方米的房屋出租给原告许森林经营KTV，原、被告双方按照《房屋租赁合同》中约定的原租赁价格继续履行；二、解除原、被告双方对位于湘潭市岳塘区双拥路178号原福芝KTV房屋3-6楼的租赁关系。本案案件受理费2000元，由被告刘应良、杨运安、唐文涛、龙佳铖负担。宣判后，刘应良、杨运安、唐文涛、龙佳铖不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误。1.一审法院依职权调查取证违反了程序法的规定，由此取得的证据应属于无效证据。2.本案的《房屋租赁合同》符合双方的“合同目的”，且能满足被上诉人经营KTV的需要，理由如下：（1）四上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》前，该房屋已经租赁给刘福芝经营KTV四五年；被上诉人从刘福芝手中转租后，亦先经营了四五个月再与四上诉人签订的《房屋租赁合同》，故合同签订时被上诉人对租赁房屋的用途是有充分了解的。如果被上诉人认为租赁房屋不符合合同目的，则当初就不会与四上诉人签订《房屋租赁合同》。（2）经营KTV用房并不意味着所有的房间都必须作KTV包厢之用。众多周知，在KTV的经营场所中，既包括KTV包厢用房，亦包括KTV场所的附属用房（例如员工宿舍、食堂、走道、楼梯间、厕所、相关设备用房等），而这些附属用房都是经营KTV必备的用房。（3）从刘福芝整体租赁上诉人1-6层房屋来看，他并未提出过租赁房屋用于经营KTV不符合合同目的的任何异议。二、一审适用法律错误。1.合同法第九十四条规定的合同解除的法定情形，其法律后果是全部解除，而非部分解除。2.部分解除合同，属于合同变更。合同变更应适用合同法第五十四条的相关条款。3.一审单以“不能实现合同目的”为由变更租赁合同于法无据。4.合同法第九十四条第（五）项规定属于兜底性条款，该项解除合同的情形是“法律规定的其他情形”，并没有授予法官自由裁量权。因此，一审适用该项规定判决，则应当指明依据的具体法律条文。三、本案与（2015）岳民初字第1322号案件本属于同一诉讼（本诉与反诉），两案当事人、争议标的及法律关系均同一。但一审法院却人为分开作两案处理，导致两份判决相互矛盾。本案一审判决结果是部分变更《房屋租赁合同》的内容；但1322号案件一审判决结果却不允许对该租赁合同作任何变更，导致两案处理结果相互矛盾。综上，一审判决认定事实与适用法律错误，请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。许森林答辩称：四上诉人的上诉理由不能成立。两份判决并不矛盾，两案的诉讼请求不同，判决结果当然也不一样。一审许森林的诉讼请求是要求变更合同部分条款，而四上诉人另案起诉的请求是解除合同，要求支付违约金，法院依据两案不同原告的诉讼请求，根据查明的事实，依法所作的判决程序合法，适用法律正确，请求二审依法驳回四上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审期间，上诉人刘应良、杨运安、唐文涛、龙佳铖为了支持其上诉请求，向法庭提交了照片六张和视频一份，拟证明被上诉人至今一直在使用3-6楼作为员工宿舍，可见3-6楼符合合同目的。被上诉人许森林质证认为：对照片和视频均有异议，拍摄时间不清楚，拍摄地点也不清楚，被上诉人从来没有使用过3-6楼。被上诉人未向本院提交新的证据。本院对上诉人刘应良、杨运安、唐文涛、龙佳铖提交的证据认证如下：被上诉人在签订合同后是否使用过3-6楼与本案争议的事实无关，故该证据与本案缺乏关联性。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：被上诉人请求变更合同是否应当得到支持。本案双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定履行各自的义务。该合同约定被上诉人承租四上诉人1-6楼的房屋经营KTV，现被上诉人以签订合同的目的无法完全实现为由要求将合同内容变更为继续履行1、2楼的租赁关系和解除3-6楼的租赁关系。本院认为，被上诉人要求部分解除合同的行为实际为请求变更合同。虽然涉案房屋的3-6楼不宜用于KTV或宾馆等商业经营，但双方订立的租赁合同对于租期、租金等内容的约定均建立在以1-6楼房屋为整体出租的基础上，如果将合同变更为被上诉人仅租赁四上诉人1、2楼的房屋，势必导致四上诉人3-6楼的房屋难以另行单独出租，亦有违四上诉人与被上诉人订立租赁合同的最初目的，且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，被上诉人并未主张在订立该合同时存在重大误解及显失公平的情形，故被上诉人的诉请不符合合同变更的法定条件。因此，被上诉人要求变更合同的请求缺乏事实依据和法律依据，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定，支持被上诉人请求变更租赁合同的诉讼请求系适用法律错误，处理不当。四上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。此外，一审法院在案件的审理过程中，为查明相关事实进行的调查取证并不违反法律规定，故四上诉人提出一审法院依职权调查取证违反了程序法的规定的上诉理由不成立。四上诉人还提出一审法院将同一诉讼分开作两案处理，导致判决相互矛盾的上诉理由，本院认为，本案双方当事人依据不同的事实和理由，提出不同的诉讼请求，一审分开审理、判决并无不当，故四上诉人的该上诉理由也不成立。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1125号民事判决；二、驳回被上诉人许森林的诉讼请求。一审案件受理费2000元，二审案件受理费2000元，共计4000元，由上诉人许森林负担。本判决为终审判决。审 判 长 任 莉审 判 员 曾波毅代理审判员 周 尧二〇一六年四月二十七日代理书记员 刘雨琴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”