（2016）湘0105民初803号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-06
案件名称
何碧瑜与湖南康帅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何碧瑜,湖南康帅房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初803号原告何碧瑜。委托代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。被告湖南康帅房地产开发有限公司。法定代表人韩念东，该公司董事长。委托代理人胡小林，湖南和润律师事务所律师。原告何碧瑜诉被告湖南康帅房地产开发有限公司（以下简称康帅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘亚武适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员邓香蓉担任庭审记录。原告何碧瑜的委托代理人黎镇宇，被告康帅公司的委托代理人胡小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何碧瑜诉称，原、被告于2010年12月29日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告以290076元购买被告的一间商品房；被告于2012年6月30日之前交房；商品房交付后90日内完成初始登记，并于初始登记后365个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证；买受人如果不解除合同，自合同规定的办理期限的第二天起至实际办妥登记之日止按照已交付房款日万分之二支付违约金。合同签订后，原告于2010年12月29日交付了购房款，并支付了物业维修基金等费用，被告也于2012年6月30日交付了房屋，但是按照合同约定，被告应当于2014年2月22日为原告办妥房产证，于2015年7月17日办妥土地证，但是直到2016年2月16日被告都未为原告办妥房产证和土地证。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告在60日之内为原告办理房屋产权证；2、被告向原告支付自2014年3月22日起至办妥房产证之日止以购房款290076元为基数，按照日万分之二的标准计算的违约金，其中计算至2016年2月16日止（共计696天）的违约金为40379元；3、被告承担本案诉讼费用。被告康帅公司辩称：1、被告未依约向原告交付房产证属实，少帅府商住楼项目的征地拆迁自2003年3月启动，历时2年没有完成拆迁，后纳入蔡锷北路拓改工程，拆迁部分房屋；2007年3月，被告委托远博城市房屋拆迁有限公司承包剩余拆迁工程，直至2009年9月完成拆迁。拆迁历时6年，前后更换了三个拆迁单位，工作交接不规范，部分拆迁档案资料遗失，致使原地上房屋注销手续无法办理，不能办理新建房屋的产权手续。2、被告已经向长沙市住建委请示，职能部门已就拆迁资料遗失问题提出了解决办法，目前被告正依法完善备案资料，抓紧解决历史遗留问题，尽早办好房产证，希望原告谅解。3、被告迟延办证是第三方（拆迁方）原因造成的，被告并无主观过错；合同约定迟延交付房产证的违约金明显高于原告的实际损失，请求法院予以核减。经审理查明，原、被告于2010年12月29日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告以290076元的总价购买被告开发的位于长沙市开福区教育街8号XXXXXX商品房一套；原告应于2010年12月29日前支付首付款90076元，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付；被告应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付原告使用；被告应在商品房交付使用后90日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证；如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，被告应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2010年12月29日向被告支付首付款90076元，于2011年2月28日向被告支付剩余房款200000元。2012年6月30日，被告向原告交付了房屋。被告至今未为原告办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证。原、被告双方确认办理房屋所有权证的逾期日为2014年3月22日。被告提交了拆迁安置承包合同书、长沙市开福区人民人民政府办公室关于金三角商住楼项目拆迁工作的会议纪要、拆迁委托合同，拟证明迟延办证系第三方原因造成，被告没有过错。原告对被告的上述材料的关联性及证明目的有异议。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应信守。现原告已如约在规定期限内向被告交付购房款。被告虽向原告交付房屋，但其没有按期为原告办妥房屋所有权证，其行为已经构成违约，被告应继续为原告办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任，故本院对原告主张的被告未按期办理房屋所有权证而产生的违约金予以支持，但合同约定的违约金标准过高，根据本案案情，核减为每日万分之一为宜，违约金自逾期之日2014年3月22日起计算至2016年2月16日止为20189元，后续违约金继续计算至实际办妥房屋所有权证之日止。关于被告所称的迟延办证系第三方拆迁工作的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告应当向原告承担违约责任，因此对其抗辩意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告何碧瑜办妥位于长沙市开福区教育街8号XXXXXX商品房的房屋所有权证；二、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告何碧瑜支付违约金20189元（暂计至2016年2月16日，后续违约金以已付购房款290076元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年2月17日起计算至实际办妥房屋所有权证之日止）；三、驳回原告何碧瑜的其他诉讼请求。本案受理费848元，因适用简易程序减半收取424元，由被告湖南康帅房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 刘亚武二〇一六年四月二十七日代理书记员 邓香蓉附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：