（2016）桂1323民初205号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-09-28

案件名称

刘家贤与杨毅然房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武宣县人民法院

所属地区

武宣县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘家贤,杨毅然

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区武宣县人民法院民事判决书（2016）桂1323民初205号原告：刘家贤。被告杨毅然，现下落不明。原告刘家贤与被告杨毅然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告刘家贤到庭参加诉讼。被告杨毅然经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月6日，原告与被告签订了一份《合作集资建房协议书》，该协议约定合作建房的位置在武××镇××层，房屋面积为120平方米，成交总价150000元，并约定收房款后一年内交房。协议达成后，原告分别于2011年10月6日和2011年10月30日交了110000元、30000元给被告。但直至2013年10月30日被告还没有交房给原告，原、被告又签订了一分《集资建房补充协议书》，双方约定如果到2014年10月30日被告还没有交房，则需赔偿原告2倍房款；因不能按时交房致使原告暂时租住的租房租金由被告全额支付直至搬进新房为止。但房子建好后，被告把原告所买的那套房子另卖给他人，也没有退还原告所交的购房款，同时原告向其出卖的房屋属小产权房，没有办理土地证，只在县建设局办理有准建证等手续，是违反国家的有关法律法规而不能上市交易的住房，因此原、被告双方所签订的《合作集资建房协议书》、《集资建房补充协议书》无效。请求人民法院依法判令：1、请求人民法院判令确认原告与被告签订的《合作集资建房协议书》和《集资建房补充协议书》无效；2、被告返还原告购房款人民币140000元并支付违约金人民币24150元（按140000×5.25%×3年计算）、租房子费用6000元，两项共计170150元；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告在举证期限内未向本院提供任何证据，也未到庭参加诉讼，视其放弃举证、答辩、质证的权利。本院对原告提供的证据予以确认。经审理查明：2011年10月6日，原告与被告经协商签订了一份《合作建房协议书》，由原告购买被告开发的位于武宣镇朝阳路20号一栋楼房中三楼的一套住房，房屋建筑面积120平方米，成交总价150000元，协议还约定了被告收到购房款后一年内交房给原告。协议达成当日，原告支付购房款110000元给被告（其中有50000元系原告原来借给被告的借款，后经原、被告协商后把该借款转为购房款）；2011年10月30日原告再支付购房款30000元给被告。由于被告未能如约交房，2013年10月30日原、被告又签订了一份《集资建房补充协议书》，双方约定如果到2014年10月30日被告还没有交房，则需赔偿原告2倍房款；因被告不能按时交房致使原告暂时租住的租房租金由被告全额支付直至搬进新房为止。房子建好后，被告把原告所买的那套房子另卖给他人，没有退还原告所交的购房款；2012年年底原告知道涉案房屋是“小产权房”，属于手续不全、不能依法销售的房产；2015年7月起原告租住在武宣镇××小路南××号，月租金为500元。另查明，被告2014年因故意伤害他人被公安机关立案侦查，现属在逃人员，现下落不明；原、向被告购买的房屋建设地点位于武××镇××北××号，系案外人兰芳因广场征地获得的指标安置宅基地，此宗宅基地以兰芳的名在武宣县住建局办理办理有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《项目选址意见书》，没有办理《商品房销售许可证》和《国有土地使用证》。以上事实，有原告提供的起诉状、《合作集资建房协议书》、《合作集资建房补充协议书》、《汇款单》、《收款收据》、《房屋租赁合同》及房屋租金收据及本院对证人廖某的询问笔录、对现居住在朝阳路北一巷20号三楼的住户刘坚、黎柳玲的询问笔录等证据及本院依法调取的《武宣县国土资源局出具的土地登记情况证明》、《武宣县住建局办理两证一书的登记记录表》以及本院庭审笔录进行证实。本院认为，本案原、被告之间达成的《集资建房协议书》、《集资建房补充协议书》，名为集资建房，但从约定的内容来看，原告只承担交付房款的义务，其他义务全部由被告完成，故该合同具有房屋买卖合同的性质，应认定为房屋买卖合同。涉案房屋没有办理有《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》，属于手续不全，不能依法销售的房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，原、被告签订的《合作集资建房协议书》和《集资建房补充协议书》属于无效合同，原告请求确认合同无效有事实根据及法律依据，本院予以支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，对于造成的损失应按各自过错承担相应的责任。合同签订后，原告向被告支付了购房款140000元，此款被告应予返还；关于损失，被告违反国家的规定将不能上市交易的房屋向原告出售；而作为日常生活的大宗交易原告在房屋买卖过程中对涉案房屋的性质、被告是否具备出卖涉案房屋的资格没有尽到认真审查的义务，且在2012年年底已知道涉案房屋是小产权产房属于手续不全，不能依法销售的房产后仍然与被告签订了《集资建房补充协议书》，因此双方对于合同无效均有过错，且过错相当，故应承担同等责任。原告的主张其损失为按已支付购房款140000元自2012年10月6日起至2015年10月6日止以银行同期定期存款利率计算的利息损失及租房的租金6000元损失，有事实依据，理由充分，本院依法予以确认。2012年10月中国人民银行同期定期存款基准利率为年利率4.25%（三年期），以140000元为本金从从2012年10月6日起至2015年10月6日止，计算出的利息为18900元，租房费用为6000元，两项损失共计24900元，由于双方在签订合同时均有过错，均应知道非法买卖房屋为带来的后果，因此对原告的损失应由原、被告各承担一半。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘家贤与被告杨毅然签订的《合作集资建房协议书》和《集资建房补充协议书》无效；二、被告杨毅然返还原告刘家贤购房款140000元；三、被告杨毅然赔偿原告刘家贤各项经济损失共计12450元；四、驳回原告刘家贤的其他诉讼请求。本案受理费3703元，由原告刘家贤负担393元，被告杨毅然负担3310元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3703元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院；开户行：农行来宾分行营业室；账号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　钟朝振审　判　员　　何传秀人民陪审员　　赵倩欣二〇一六年四月二十七日书　记　员　　蒙　捷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”