（2015）东三法民一初字第2029号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-28
案件名称
东莞市恩正实业投资有限公司与东莞市震海精密模具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市恩正实业投资有限公司,东莞市震海精密模具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第2029号原告东莞市恩正实业投资有限公司。法定代表人杨华东。被告东莞市震海精密模具有限公司。定代表人李新华。委托代理人王流奇。原告东莞市恩正实业投资有限公司（以下简称恩正公司）诉被告东莞市震海精密模具有限公司（以下简称震海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄小尘适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恩正公司的法定代表人杨华东、被告震海公司的委托代理人王流奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恩正公司诉称，原告将位于东莞市塘厦镇石马社区莲塘角工业区22号的厂房出租给震海公司，厂房租赁期限是：2011年10月1日至2016年6月30日，并于2011年8月13日与震海公司法定代表人李新华签订租赁合同，其注册法定代表人和实际经营者李新华于2015年10月12日发表声明表示决定结束经营，但是震海公司未支付恩正公司2015年8月部分租金30000元、9月租金89496元、10月租金89496元，共计208992元。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告震海公司应支付原告恩正公司2015年8月部份租金30000元、9月租金89496元、10月租金89496元，共计208992元；2.被告承担本案的诉讼费用。被告震海公司辩称，震海公司在2015年10月12日已经发声明给恩正公司停止了合同。震海公司在签订合同的时候已经向恩正公司交了2个月的押金共180000元。震海公司2015年8月份拖欠的房租为30000元，9月份拖欠的房租为90000元，10月份因为只有12天，所以拖欠房租为36000元。以上拖欠的的租金从押金里面抵扣，因此震海公司不用再支付租金。经审理查明，2011年8月13日，东莞市恩正实业投资有限公司（作为甲方）与东莞市震海精密模具有限公司（作为乙方）签订了《厂房租赁合同书》，合同中约定：甲方将位于东莞市塘厦镇石马村连塘角工业区22号的租赁物出租给乙方使用，租赁物包括：厂房、宿舍、办公楼、电房、门卫室等面积共8136平方米，乙方租赁甲方租赁物用于开办工厂生产制造；租赁期为五年，即从2011年7月1日起至2016年6月30日止；每月租金89496元，从2011年10月1日起计租，租金按月缴交，乙方于每月15日前缴交当月租金给甲方；乙方需于本合同签订之日一次性向甲方缴交相当于两个月租金的定金共178992元；合同期满，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将押金按无息退还乙方；等等。《厂房租赁合同书》签订后，震海公司向恩正公司支付了押金178992元。恩正公司提供了《关于恩正厂申请临时报建厂房的复函》、《塘厦镇建设工程施工前期审批手续办理意见表》，以证明案涉房屋属于恩正公司，并经过报建手续。恩正公司确认案涉房屋未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证。经本院释明，恩正公司确认如案涉《厂房租赁合同书》被认定为无效，同意变更诉讼请求为要求震海公司支付2015年8月、9月、10月占有使用费共计208992元。双方确认震海公司2015年8月拖欠租金30000元，9月份、10月份租金未付。双方确认震海公司于2015年10月12日停止经营，但震海公司截止至本案辩论终结前仍未搬离案涉租赁物。2015年11月18日，恩正公司向本院提起本案诉讼。以上事实，有《厂房租赁合同书》，《关于恩正厂申请临时报建厂房的复函》、《塘厦镇建设工程施工前期审批手续办理意见表》及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，对于《厂房租赁合同书》的效力问题。案涉《厂房租赁合同书》有恩正公司、震海公司双方的盖章，并有各自代表的签名，真实性本院予以确认。案涉租赁物为位于东莞市塘厦镇石马村连塘角工业区22号厂房、宿舍、办公楼、电房、门卫室总共8136平方米，恩正公司未能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此，原告恩正公司与被告震海公司双方于2011年8月13日签订的《厂房租赁合同书》因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。因《厂房租赁合同书》无效，故双方对押金的约定应属无效，恩正公司收取的押金应予返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，尽管恩正公司、震海公司双方签订的《厂房租赁合同书》无效，但震海公司一直占有使用案涉租赁物，震海公司应当按照市场价格支付占有使用费。根据恩正公司的诉讼请求，占有使用费参照双方合同约定的租金价格确定是合理的。根据双方确认的数额，震海公司需支付的2015年8月份、9月份、10月份的占有使用费共计208992元。扣除恩正公司因合同无效应退还的押金178992元，震海公司还需支付的数额为30000元。因此，对于恩正公司要求震海公司支付2015年8月、9月、10月的占有使用费的诉讼请求，本院在30000元范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告东莞市震海精密模具有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恩正实业投资有限公司支付2015年8月份至10月份的占有使用费30000元；二、驳回原告东莞市恩正实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2217.44元，原告东莞市恩正实业投资有限公司已预缴，由原告东莞市恩正实业投资有限公司负担1899.44元，被告东莞市震海精密模具有限公司负担318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 黄小尘二〇一六年四月二十七日书记员 吴秀珠陈伟龙附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自