（2015）涵民初字第3805号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-10-28
案件名称
莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会与周文潘房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市城厢区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会,周文潘
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2015）涵民初字第3805号原告莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会，住所地莆田市涵江区。法定代表人吴建春，主任。委托代理人吴勇，福建融成律师事务所律师，代理权限特别代理。被告周文潘，男，1976年6月7日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。委托代理人陈清凤，男，1957年4月7日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。原告莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会（下称商城社区）与被告周文潘房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商城社区的委托代理人吴勇和被告周文潘的委托代理人陈清凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年5月15日签订一份《店房租赁合约》，约定原告将坐落涵江区商业城兴城街××店面出租给被告经营五金交电，租期三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止；每月租金2530元（人民币，下同）元；押金7500元；租期届满前二月，被告有意续租，可向原告要求另行订立合同；租期届满，合约自行失效。租赁期满后，原告进行新一轮招租，被告不愿与原告续签合同且也不肯把租赁物交还原告。2015年7月，原告委托律师向被告发出收回租赁物和支付房屋占用费的律师函，被告于2015年11月向原告支付部分房屋占用费14469.5元。2015年11月30日，原告向被告送达缴款通知书，限其于2015年12月4日前将尚欠的房屋占用费汇入原告账户，并重新签订合同，逾期视为自动放弃续租，原告有权收回店面，并公开招租。但被告置之不理，既无交还店面，也无支付房屋占用费。故请求判令：1、被告搬出并返还原告坐落涵江区商业城兴城街××号的店铺；2、被告按照每月3790元的标准向原告支付自2015年6月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费（扣除已支付房屋占用费14469.5元）。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告搬出并返还原告位于涵江区商业城兴城街××号的店铺；3、被告按照每月3790元的标准向原告支付自2015年6月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费（扣除已支付房屋占用费14469.5元）。后经本院释明，原告最后诉讼请求变更为：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同无效；2、被告搬出并返还原告坐落涵江区商业城兴城街××号的店铺；3、被告周文潘按照每月3790元的标准向原告支付自2015年6月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费（扣除已支付房屋占用费14469.5元）。被告辩称，租赁合同到期后，被告同意续租，且对该店铺有优先承租权，并同意按原租赁合同的月租金上调30%缴纳租金。原告要求的租金过高，与事实不符，被告认为应参照相邻的店面的价格支付租金。在本院审理过程中，原告商城社区在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1、租赁合约、律师函、缴款通知书及照片各一份，欲证明：原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁房屋已于2015年5月31日到期；租赁合同到期后，被告拒不与原告重新签订租赁合同，并继续占用租赁房屋，拒绝搬出；2、讼争店铺2015年6月的店房租赁合约和林沤源、郑喜玲、林佰敢的店房租赁合约（分别坐落兴城街×××号、×××号、×××号）及其收款收据各一份，欲证明讼争店铺自2015年6月起至2018年5月的月租金为3790元，折合每平方米月租金约70元；同一地段周边店铺的月租金折合每平方米约70元。对原告提供的上述证据，被告质证时认为，证据1的租赁合约、律师函、照片的真实性、合法性、关联性均无异议，对缴款通知书中每月租金按3790元计算有异议，同意按与原告协商的每平米45.19元价格缴费；证据2每月租金按3790元计算有异议，同意按相邻四家平均的价格缴纳，或按第一家店面价格或最后一家店面价格缴纳。被告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1、店面租赁合约（兴城街××号）、店租上调30%通知单各一份，欲证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁房屋于2015年5月31日到期后上调30%（原租金为2530元上调30%为3289元）；2、讼争店铺2015年6月的店房租赁合约、林鸿源的租赁合约、刘宝树的店面租赁合约、项春香的店面租赁合约（分别为兴城街×号、×号、×号）、原陈文飞的店面租赁合约，欲证明：同一地段、同一时间租的店铺林鸿源楼上楼下两层租金共为6006元（楼下面积85平3796元、楼上面积170平租金为2210元）每平方米约44.65元；刘宝树租金为1614元（店面积27平）每平方米约59.77元；项春香租金为1185元（店面积24平）每平方米约49.37元；周文潘租金为3790元（店面积54平）每平方米约70.18元；而郑喜玲店铺是经由淑华转让陈堂坤再转让郑喜玲；陈柏敢店铺是经由陈堂坤转让淑华再转让陈文飞再转让陈柏敢；3、消费清单一份，欲证明2015年11月16日晚上涵江阿伟海鲜楼六楼×房，在七人见证下，吴建春亲口答应按林鸿源的楼下租金每平方米基数计算租金；4、租金存款单一份（金额），欲证明林鸿源租金共为6006元，减去楼上2210元，楼下租金为3796元除去面积85平方米再乘以周文潘店面积54平方米再乘以6个月，即是应交的租金14469.50元。对被告提供的上述证据，原告质证认为，证据1中的店面租赁合约的真实性，合法性无异议，但2015年5月31日到期后，被告拒绝与原告重新签订租赁合约。对上调30%的通知单的真实性没有异议，该通知单是租赁合同到期前发出，租赁期满后经居委会集体讨论决定，按新的收费标准收取租金；证据2店房租赁合约，月租金的真实性无异议，按新合约规定，被告每月应缴的租金为3790元，林鸿源的合约中明确约定，本合同只是店面租金，林鸿源的月租6006元，除以楼下面积，每平方米为71.5元，刘宝树的店面租赁合约真实性无异议，但他们的店铺位于被告所占店铺的后面，地段不同，导致租金差异，原陈文飞店面租赁合约（×号）与本案无关；证据3与本案无关；证据4被告应按重新确定后的租金缴纳，扣除已缴金额14469.5元，至起诉之日止尚欠租金9660.5元。本院审查认为，被告对原告提供的上述证据1租赁合约、律师函、照片的真实性、合法性、关联性均无异议，予以确认；被告提供的证据1中店面租赁合约在原告提供的证据中已有确认，不再赘述；被告提供的证据1中的通知书和证据4，原告对其真实性没有异议，予以确认。原、被告提供的证据2，均要证明房屋占用费或租金的计算标准，但由于双方采用的计算方法和参照物不同，至标准不同，均不予采信。被告提供的证据3，与本案没有关联，不予审查。双方对于房屋占用费或租金如何计算，本院在争议焦点中予以分析。根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：原、被告之间存在的租赁合同是否有效及房屋占用费或租金每月按多少计算？围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：原告认为，因原告对出租的店面没有建设工程许可证，原、被告之间存在的租赁合同无效。房屋占用费参照周边平均租金标准按每月3790元计算。被告认为，双方签订的租赁合同合法有效。租金按原基础标准上浮30%计算。本院认为，由于原告出租给被告的上述房屋，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告形成的房屋租赁合同无效。房屋占用费的金额可以参照租金标准计算，原告向被告发出通知，要求租金在原基础上上调30%，被告已履行部分交纳义务并接受原告该要约，予以采纳.故被告占用期间的房屋占用费，本院认定每月为2530元×1.3=3289元。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：原、被告于2012年5月15日签订一份《店房租赁合约》，约定原告将坐落涵江区商业城兴城街××店面出租给被告经营五金交电，租期三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止；租金每月2530元；押金7500元；租期届满前二月，被告有意续租，可向原告要求另行订立合同；租期届满，合约自行失效。租赁期满前，原告按约于2015年4月1日向包括被告在内的6位承租人发出通知，决定自2015年6月1日起至2018年5月31日止的各店面租金在原基础上上调30%，并于2015年4月20日办理续签手续，如无续签，视为终止合同，原承租的店面将于5月1日公开招租。后原告又于2015年7月14日委托律师向被告发律师函，要求被告在接函后三日内搬离店面，被告即于同年11月24日向原告交纳租金14469.5元，原告于同月30日再向被告发出缴款通知，要求被告每月租金按3790元交纳。由于双方对租金交纳的标准存在争议，原告遂于2015年12月11日向本院提起诉讼。另查明，原告出租的上述租赁物至今未取得建设工程规划许可证。综上所述，本院认为，原告出租给被告的上述房屋，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间的租赁合同无效。被告抗辩主张该租赁合同有效，缺乏法律依据，不予采纳。对于无效合同，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用租赁物期间的占有使用费。房屋占有使用费，如上分析，本院认定为每月3289元，原告要求每月按3790元计算，缺乏事实依据，不予采纳。原告变更诉讼请求，没有加重被告的负担，予以照准。故原告请求确认原、被告之间的房屋租赁合同无效、被告周文潘搬出并返还租赁物并支付房屋占用费，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会与被告周文潘之间的房屋租赁合同无效；二、被告周文潘应在本判决生效之日起十日内将坐落莆田市涵江区商业城兴城街××号的店铺腾空并归还给原告莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会掌管；三、被告周文潘应在本判决生效之日起十日内支付给原告莆田市涵江区商城管委会商城社区居委会自2015年6月1日起至被被告周文潘腾空搬出房屋之日止按每月人民币3289元计算的房屋占有使用费（被告周文潘已支付的房屋占用费14469.5元予以扣除）。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币100元，由被告周文潘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 王洪应人民陪审员 刘美珠人民陪审员 杨 靖二〇一六年四月二十七日书 记 员 詹云卿附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 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