（2016）豫0305民初79号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-25
案件名称
滑思帅与洛阳尚锦置业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二条，第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0305民初79号原告滑思帅。委托代理人李军徽，洛阳市涧西南昌路法律服务所法律工作者；代理权限：一般代理。被告洛阳尚锦置业有限公司，住所地洛阳市涧西区（珠江路办事处院内）。法定代表人尹欢，系公司执行董事。委托代理人李婷，金营（实习），河南广文律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告滑思帅诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋认购合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，原告滑思帅及其委托代理人李军徽、被告委托代理人李婷，金营（实习）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滑思帅诉称，2013年12月20日，原、被告双方签订《升龙城公寓认购书》两份，约定原告购买被告位于洛阳升龙城-B区-26幢-2216号（该房号房屋尚未修建隔断包含两套房屋）房屋共计两套，每套建筑面积为40.15平方米，于2016年交房，每平方米单价7342元，每套房屋总价294781元，付款方式为商业按揭，原告签约当日依约支付定金和首付款共计157710元，被告为原告出具了收款收据。之后，原告到外地出差，回到洛阳后，却意外发现被告将房屋再次出卖给其他买受人。原告多次要求被告退还购房款等，但被告仅退还一套房的购房款78855元，另外一套房的购房款78855元至今仍不退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，原告无法取得该房屋，原告要求返还已付给被告的房款78855元，并承担已付房款一倍即78855元的赔偿责任。原告认为，双方既已签订合同，应依法和合同约定予以履行。被告恶意违反合同约定及法律规定将房屋一房二卖，严重侵犯原告的合法权益。故为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，请求人民法院判允原告诉请。诉讼请求：1、判令被告返还购房款78855元，并承担已付房款一倍即78855元的赔偿责任，合计157710元。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称，一、因原告违反《升龙城公寓认购书》的约定，答辩人有权将商品房出售给第三人，原告主张答辩人承担已付房款一倍的赔偿责任于法无据。因原告违反《升龙城公寓认购书》第三条约定，在答辩人多次按照认购书中约定的地址与联系电话通知原告，但原告一直未能前来签订合同，在认购书签订后长达半年时间内，原告也未能支付剩余购房款。因原告违约，依据《升龙城公寓认购书》第四条约定，双方签订的《升龙城公寓认购书》自动解除，答辩人不经催告将该商品房出卖给第三方符合法律规定和双方约定，另外双方签订的《升龙城公寓认购书》不具备商品房买卖合同的性质，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条的相关规定。二、答辩人已分三次向原告退还部分购房款，共计78855元，剩余购房款在扣除原告已支付的定金后，可向原告退还。2015年10月9日、2015年11月18日及2015年12月16日答辩人分三次向原告退还购房款78855元，根据《升龙城公寓认购书》第四条约定，因原告违约，所以原告支付的定金答辩人有权不予退还。故应扣除原告已支付的定金后再将剩余购房款向原告退还。综上，原告要求答辩人返还购房款78855元并承担已付房款一倍即78855元赔偿责任的要求于法无据，请求法院查明事实依法公断。经审理查明，原告滑思帅（买受人）、出卖人销售代表党震于2013年12月20日签订《升龙城公寓认购书》共两份（均系原告提交），均载明：“买受人：滑思帅，身份证/护照/营业执照号码/军官证：410303197112011032，通讯住址：西工区上阳路1号院15-1-201….房号：洛阳升龙城-B区-26幢-2216…面积:40.15(㎡)、单价：7342.00元/㎡、总价294781.00元，认购定金：买受人同意签订本认购书时向出卖人支付￥10000.00元的认购定金（大写：壹万元整），付款方式：商业按揭，双方同意签订本购房认购书并遵守以下约定：“1、买受人在签订本《购房认购书》（以下简称《认购书》）时，出卖人已向买受人告知并解释本《认购书》所有条款，买卖人完全理解并同意本《认购书》全部内容，据此双方签订本《认购书》。2、买受人同意于2013-12-23前到出卖人销售现场按约定的付款方式交清全部房价款或首付款。3、签订本《认购书》时，出卖人已向买受人详细告知《商品房预售合同》及补充协议的全部内容，买受人完全理解并同意《商品房预售合同》及补充协议的全部内容。买受人同意按出卖人通知（通知方式为电话、短信或书面）时间与出卖人签订所认购房屋的《商品房预售合同》及补充协议，同时提供各种付款方式所需要的各种证件。4、买受人未在第2条约定的时限内付清房款（或首付款），或未按第3条约定与出卖人签订所认购房屋的《商品房预售合同》及补充协议，均视为违约，本认购书自动解除，买受人已支付的定金不予退还，出卖人有权不经催告将该商品房另行出卖给第三方…5、买受人所付之定金自双方签署《商品房预售合同》之日起自动转为购房款，本《认购书》在双方签订《商品房预售合同》生效后终止…8、本《认购书》壹式叁份…”被告对出卖人销售代表党震的上述合同签署行为系职务行为未提出异议；另原告认可，就上述其中一份《升龙城公寓认购书》所载房号为洛阳升龙城-B区-26幢-2216的房屋，被告将原告交付的该房屋款项共计78855元已分三次退还完毕，且有原告出具于2015年12月16日的《收条》及中国工商银行业务回单（付款）2份共同证明。就原告提交的上述另外一份《升龙城公寓认购书》所载房号为洛阳升龙城-B区-26幢-2216房屋，原告述称该房屋的房号实际系洛阳升龙城-B区-26幢-2217；被告对此部分事实不予认可，认为原告提交的上述两份《升龙城公寓认购书》均系双方就洛阳升龙城-B区-26幢-2216房屋所达成的协议，辩称其与原告就洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋已签订有认购协议书，并提交出卖人销售代表党震与买受人肖涛签订于2013年12月15日的《升龙城公寓认购书》一份。经查，该份认购书除房号显示为“洛阳升龙城-B区-26幢-2217”、“买受人同意于2013-12-18前到出卖人销售现场按约定的付款方式交清全部房价款或首付款”及“买受人：肖涛”之外，其他内容同原告（买受人）滑思帅、出卖人销售代表党震签订于2013年12月20日的上述两份《升龙城公寓认购书》所载内容均完全相同。庭审中，原告提交《情况说明》一份，述称有肖涛签字的认购书，系其本人委托肖涛的爱人购买的，肖涛的爱人和其是同事，是其委托他爱人帮其购买，肖涛签订的认购书和其手中的认购书不一致，其只认可其本人签字的认购书；并述称，其与被告就洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋所签订的认购书，所留的联系电话155×××××××9系其本人的，但所留身份证号码、通讯地址均不是其本人的；另述称，没有人通知去办解约手续（针对证人提交短信截屏照片上所称的律师函），没有收到律师函。经查，原告滑思帅的公民身份证号码为××。另查明，被告于2013年12月20日向原告出具《洛阳尚锦置业有限公司收据》（NO：0004098）一份，载明：“付款方名称：滑思帅，不动产项目名称：洛阳升龙城-B区-26幢-2217。款项名称：定金，金额：68855.00元，支付方式：转账；款项名称：定金，金额：10000.00元，支付方式：转账。合计（￥）：78855.00元（大写）：柒万捌仟捌佰伍拾伍元整…”就出具《洛阳尚锦置业有限公司收据》及交费的合同依据，原告述称系依据其与出卖人销售代表党震签订于2013年12月20日的其中一份《升龙城公寓认购书》；被告辩称系依据出卖人销售代表党震与买受人肖涛签订于2013年12月15日的《升龙城公寓认购书》。然，原被告均否认对方关于出具《洛阳尚锦置业有限公司收据》并收取相关款项之合同依据的陈述意见。就《洛阳尚锦置业有限公司收据》所涉款项性质，原被告于庭审中均认可该收据所载10000元的性质系洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋的定金,所载68855元的性质名为定金而实系该房屋的首付款。又查明，出卖人销售代表党震于2013年12月17日至2014年1月4日期间按照本案所涉《升龙城公寓认购书》所载联系方式155×××××××9向原告发送短信息数条，通知原告尽快提交照片、名字身份证号，并通知原告“下周三之前”必须签完，不签的客户，公司律师部将发律师函通知，扣除违约金房源开售。后，被告在通知原告未果的情况下，于2014年5月6日将洛阳升龙城-B区-26幢-2216、洛阳升龙城-B区-26幢-2217合并变更为一套，即洛阳升龙城-B区-26幢-2216（洛阳升龙城-B区-26幢-2217号已经不存在），将变更后的房屋出卖给他人并办理了预购商品房预告登记。该事实，有被告提交的短信截屏、原告出具于2016年3月14日的《情况说明》、洛阳市房地产市场管理处审核四科出具的查询证明，以及双方当事人陈述共同予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。原被告之间的商品房认购合同关系，有《洛阳尚锦置业有限公司收据》为证，应依法予以认定，原被告均应依法依约行使权利、履行义务。因原告提交的签订于2013年12月20日的任何一份《升龙城公寓认购书》所载房号均为洛阳升龙城-B区-26幢-2216,且所载买受人的身份证号码均非系原告滑思帅所有，而被告提交的签订于2013年12月15日的《升龙城公寓认购书》中买受人签章处非系原告滑思帅的签名，且所载买受人的身份证号码亦非系原告滑思帅所有；鉴于原被告均不予认可对方提交的《升龙城公寓认购书》系原被告双方关于认购洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋的真实意思表示，故此，本院确认2013年12月20日的任何一份《升龙城公寓认购书》以及2013年12月15日的《升龙城公寓认购书》就原告认购洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋之事，对原被告均不具有法律约束力。根据《洛阳尚锦置业有限公司收据》所载事项及当事人陈述，就原告向被告交纳认购洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋的定金10000元，并支付首付款68855元之事实，本院予以认定。在被告未有证据证明其依法行使了合同解除权，且亦未与原告协商一致的前提下，将洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋与洛阳升龙城-B区-26幢-2216房屋合并售予他人并办理预购商品房预告登记，致使原告取得洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋之目的不能实现的行为，构成违约，被告应承担相应的法律后果。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。故此，原告要求被告返还购房款的诉求，本院予以支持并确定数额为68855元；原告要求被告承担赔偿责任的诉求，本院予以支持并依法确定被告应双倍返还定金共计20000元（10000元×2）。对于原告提出当事人双方之间存在商品房买卖合同关系的诉讼主张，虽被告收取了认购定金及购房款，但《洛阳尚锦置业有限公司收据》上未明确载明商品房基本状况、总价款、付款方式及付款时间、交付使用条件及日期等，原被告于事后对商品房买卖合同中应当明确的相关主要内容而上述收据中未明确约定的事项亦未达成书面协议，鉴于原被告提交的据以证明原告认购洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋的相关认购协议书对该双方均不具有法律约束力，仅凭《洛阳尚锦置业有限公司收据》所载事项，尚不足以证明该收据符合商品房买卖合同的性质。故此，本院不予采纳原告的上述诉讼主张；对于原告要求被告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条的相关规定返还购房款78855元，并承担已付房款一倍即78855元的赔偿责任的诉求，本院均不予支持。对于被告提出其有权将商品房出售给第三人，且应扣除原告已付定金10000元后再将剩余购房款68855元予以退还的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司向原告滑思帅返还《洛阳尚锦置业有限公司收据》上所载洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋的购房款68855元。二、被告洛阳尚锦置业有限公司向原告滑思帅双倍返还《洛阳尚锦置业有限公司收据》上所载洛阳升龙城-B区-26幢-2217房屋的定金共计20000元。上述给付义务应于本判决生效后十五日内履行完毕;逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。三、驳回原告滑思帅的其他诉讼请求。本案受理费3454元，由原告滑思帅负担1508元，被告洛阳尚锦置业有限公司负担1946元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 李晓佳人民陪审员 潘洛宜人民陪审员 张芝政二〇一六年四月二十七日书 记 员 李丽艳 百度搜索“”