（2016）渝0111民初901号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-01
案件名称
陈先明与罗中全租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈先明,罗中全
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十八条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百一十六条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0111民初901号原告：陈先明，男，汉族，1975年2月2日出生，四川省泸县人。委托代理人：郭梦梅，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。被告：罗中全，男，汉族，1965年1月5日出生，重庆市大足区人。原告陈先明与被告罗中全租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代��审判员赵鑫独任审理，书记员廖晓新担任法庭记录，分别于2016年3月3日、2016年3月31日、2016年4月21日公开开庭审理了本案。原告陈先明及其特别授权委托代理人郭梦梅、被告罗中全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈先明诉称：原告因生产需要，于2014年4月1日与被告签订了租赁合同，租赁被告位于明光7社的厂房，原告与被告在租赁合同中约定：“租赁时间从2014年起至2018年止，年租金40000元，租金每年一次性付清，先交租金后使用。在租赁过程中，如遇拆迁，土地费归甲方所有，现有地面建筑归甲方，搬迁费和新建厂房归甲方、乙方各一半”（有原告与被告签订的厂房租赁合同为据）。该合同签订后，原告按双方签订的租赁合同履行了合同约定的义务。2015年10月，被告出租的厂房和被告出资新建的厂房均被拆迁，原告多次要求被告退还原告因拆迁未居住使用该厂房的租金22428元，并给付搬迁费、补偿费、被告以各种理由搪塞、推诿。故起诉来院，要求：1、依法判决被告返还厂房租金22428元；2、依法判决被告给付搬迁费20000元、误工费25天×80元=2000元，合计22000元；3、诉讼费由被告承担。后原告陈先明于2016年3月10日向本院提出追加诉讼请求：依法解除原被告之间的房屋租赁合同，2016年4月21日经本院开庭释明：本案原被告之间的房屋租赁合同因属于无效合同，原告陈先明同意将上述诉讼请求依法变更为：判决原被告之间的房屋租赁合同无效。被告罗中全辩称：我把自己位于重庆市大足区明光7组的厂房租赁给原告属实，我的这个厂房没有房产证，因为是在我自己居住的房子旁边违法搭建的。我们是从2014年4月1日开始租给原告的一直到该厂房被强制拆迁2015年11月，并不是我们要求原告搬迁，而是政府要强拆。两个厂房，有书面租赁合同的一年的租金是4万元，没有租赁合同的厂房一年租金是12000元，原告在2014年和2015年都缴纳了租金的，有房屋租赁合同的厂房租金该返还，但是金额希望协商，未签订房屋租赁合同的厂房不属于拆迁范围，在租期到期前还可以使用，该房屋租赁合同不应该解除，租金不应该返还。至于该房屋租赁合同是否属于无效，由法院依法认定。搬迁费和误工费因为是违法搭建，根本就没有这些赔偿的。经审理查明：2014年4月1日，原告陈先明因经营需要向被告罗中全租赁其位于重庆市大足区龙水镇明光7组的厂房两间，其中一间厂房原被告双方签订有书面租赁协议，内容为：“厂房租赁合同，甲方：罗中全，乙方：陈先明，经甲乙双方反复协商，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，达成如下协议：1、甲方将位于龙水镇明光7社厂房租给乙方使用，租用时间从2014年-2018年，厂房租金4万元。2、在租用期间厂房的维修、水、电、税收等一切费用由乙方负责，到合同终止时，在合同终止时若乙方仍需继续使用，再行协商，如果终止合同，乙方怎样接房就怎样交给乙方。3、租金每年一性付清给甲方，先交租金后使用。4、在租赁过程中，如遇拆迁，土地费归甲方所有，现有地面建筑归甲方，搬迁费和新建厂房归甲方、乙方各一半。5、本合同经甲、乙双方签字生效，互不反悔。甲方：罗中全1398366****，乙方：陈先明1800820****，2014年4月1日”，签订合同后，原告陈先明按照约定向被告罗中全缴纳了2014年房屋租金，并于2015年3月24日向被告罗中全支付2015年的房屋租金，2015年的租期为2015年4月1日到2016年4月1日。另一间厂房原被告双方未签订书面租赁合同，但达成口头租赁协议，双方约定：“该厂房租赁期间与签订租赁合同的厂房租赁期间一致，2015年的租期为2015年4月1日到2016年4月1日，租金为12000元一年。”事后原告陈先明为使该厂房租赁结束时间与另一厂房结束时间一致，于2015年6月18日向被告支付9个月的租金9000元。在2015年10月23日大足区国土资源和房屋管理局作出履行行政处罚决定催告书【处罚催告】（2015）第39号：将被告罗中全与原告陈先明之间租赁的签有书面合同的厂房列为非法占地修建的建筑物，并要求在接到本催告书15日内拆除。事后该厂房依法被拆除，另原被告双方均确认从2015年10月23日后原告陈先明便未在使用该两间厂房。故原告起诉来院，要求：1、依法判决原被告双方签订的房屋租赁合同无效；2、并由被告返还厂房租金22428元；3、依法判决被告给付搬迁费20000元、误工费25天×80元=2000元，合计22000元；4、诉讼费由被告承担。另查明：原告陈��明与被告罗中全之间租赁的未签订书面合同之厂房也系原告自行非法搭建、未经过行政审批许可、也未办理相应的产权证。另2016年1月17日被告罗中全为原告陈先明垫付厂房电费1242元，原告陈先明同意在本案房租中进行抵扣。以上事实有原告当庭提交的身份证复印件，厂房租赁合同、银行转账流水、被告当庭提交的电费发票、行政处罚决定催告书、原被告当庭陈述，开庭笔录记录载卷，经当庭举证质证，足以采信。本院认为，根据庭审以及原被告双方举示的证据材料，本案争议焦点有如下几点：1、原被告双方签订的房屋租赁合同是否无效？2、被告是否应该返还原告未使用该房屋期间的房租、返还金额是多少？3、原告主张的搬迁费、误工费等是否符合法律规定，是否应该得到法律支持？关于原被告双方签订的房屋租赁合同是否无效问���，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原被告双方达成的房屋��赁合同本系双方真实意思表示，且达成租赁房屋协议后，原告已经按照合同约定履行自己的支付租金义务，被告亦应该按照合同约定保障原告充分行使自己的租赁权利即合法、有效、自由使用厂房的权利，但涉案厂房之一由于系违法占地建筑物，大足区国土资源和房屋管理局于2015年10月23日作出履行行政处罚决定催告书【处罚催告】（2015）第39号：将被告罗中全与原告陈先明之间租赁的签有书面合同的厂房列为非法占地修建的建筑物，并要求在接到本催告书15日内拆除。原被告双方均确认从处罚决定催告书作出之日起即从2015年10月23日后原告陈先明便未再使用该两间厂房，且处罚决定催告书作出后该厂房已被依法拆除。本案中，现原被告双方存在土地租赁合同关系和厂房租赁合同关系两个法律关系，两个法律关系是主从法律关系，土地租赁关系作为主法律关系，因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，属于无效，因此从法律关系厂房租赁合同也属于无效。另关于原被告双方口头协议租赁的另一厂房，由于也系自行搭建且并未办理厂房修建审批许可手续、亦未办理产权证，故该租赁合同也是无效的。关于被告是否应该返还原告未使用该房屋期间的房租、返还金额是多少问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应��支持。”本案中，原告陈先明在租赁被告罗中全厂房时未尽到严格的审查义务，其对合同无效的后果存在一定过错，被告罗中全明知涉案厂房系违法占地建筑物以及未经有关部门审批修建的情况下仍将该两间厂房出租给原告陈先明，其对对合同无效的后果也存在一定过错，原被告双方根据各自过错情况对合同无效的后果承担一定责任。原被告之间租赁了两间厂房，虽然只有有书面租赁合同之厂房因违法搭建被依法拆除，但原告租赁被告另一厂房之目的是为了扩大生产、扩充经营，且两间厂房之间在生产中存在相互配合之需要，现由于另一厂房被拆迁而导致该厂房的价值无法正常实现，故原告放弃继续使用该厂房也属符合实际。现本案涉案厂房租赁合同因违法国家法律强制性规定而无效，但原被告双方在租赁厂房之初系真实意思表示且双方均有长期租赁的意向，厂房租赁合同无效亦非双方所愿，本着公平原则以及双方在签订合同过程中的过错，本院认为虽然合同无效，但是原告陈先明亦实际使用了一段时间该厂房，且该厂房亦系被告罗中全实际修建，也应该向被告罗中全支付一定的厂房使用费，现原告陈先明诉求被告罗中全返还未使用厂房期间的房屋租金符合法律规定，本院予以支持。另根据庭审查明的事实，原告从行政机关处罚决定催告书作出之日起2015年10月23日便未再使用该两间厂房，故关于原告陈先明诉求返还租金数额本院结合原告之诉求认定如下：一、针对原被告双方签订有书面租赁合同厂房：原告主张从2015年10月23日到2016年4月1日，按照年租金40000元，每月租金40000÷12个月=3300元，每日租金3300元÷30天=109.6元进行计算，该阶段的租金为：3300元／月×5个月=16500元，109.6元／天×7天=767元，合计金额：17267元。本���认为，原告主张的返还租金计算方式不违反法律规定也未超过本院核算的返还租金上限，予以确认。二、针对原被告双方未签订有书面租赁合同厂房：原告主张从2015年10月23日到2016年4月1日，按照年租金12000元，每月租金1000元，每日租金12000元／年÷365天=23元进行计算，该阶段租金为：1000元／月×5个月=5000元，23元／天×7天=161元，合计金额5161元。本院认为，原告主张的返还租金计算方式不违反法律规定也未超过本院核算的返还租金上限，予以确认。关于原告主张的搬迁费、误工费等是否符合法律规定，是否应该得到法律支持问题，本院认为，关于搬迁费原被告双方虽然在厂房租赁合同中有约定，但该约定并不明确，合同中的搬迁费到底是拆迁赔偿意义上的搬迁费抑或是因拆迁导致被告搬离机械设备产生的搬迁费有歧义，另即使该搬迁费系拆迁赔偿意义上的搬迁费，经庭审查明本案涉案厂房由于系违章搭建，在厂房拆除过程中，相关部门并未赔偿搬迁费；另即使该搬迁费系拆迁导致被告搬离机械设备产生的搬迁费，庭审中原告陈先明也未提供相应证据予以证明，至于原告陈先明主张的误工费也未提供相应证据予以证明。故本院对原告陈先明之该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判��如下：一、原告陈先明与被告罗中全之间的房屋租赁合同无效；二、被告罗中全于本判决生效后十日内返还原告陈先明房屋租金21186元；三、驳回原告陈先明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为458元，由被告罗中全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年。代理审判员 赵 鑫二〇一六年四月二十七日书 记 员 廖晓新 微信公众号“”