（2016）新4223民初770号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-10
案件名称
玉苏甫s库尔班与新疆晟方房地产开发有限公司沙湾分公司、新疆晟方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沙湾县人民法院
所属地区
沙湾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
玉苏甫·库尔班,新疆晟方房地产开发有限公司沙湾分公司,新疆晟方房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第十二条第一款，第一百一十五条，第九十四条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4223民初770号原告：玉苏甫·库尔班，男，1964年12月20日出生，维吾尔族，农民，现住新疆沙湾县。被告：新疆晟方房地产开发有限公司沙湾分公司。负责人：张定全，职务：经理。被告：新疆晟方房地产开发有限公司。法定代表人：郭胜军，男，1963年4月8日出生，汉族，该公司总经理，现住新疆乌鲁木齐市。委托代理人：谢彩霞，新疆沙泉律师事务所律师。原告玉苏甫·库尔班诉被告新疆晟方房地产开发有限公司沙湾分公司（以下简称晟方公司沙湾分公司）、新疆晟方房地产开发有限公司（以下简称晟方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。由审判员阿不都热合曼、张琼、人民陪审员玛丽娜依法组成合议庭适用普通程序于2016年4月26日公开开庭审理。原告玉苏甫·库尔班，晟方公司委托代理人谢彩霞到庭参加诉讼；被告晟方公司沙湾分公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉苏甫·库尔班诉称：2013年5月28日原告与被告晟方公司沙湾分公司签订一份房屋认购合同，认购被告所开发的位于沙湾县乌鲁木齐西路大盘美食城对面“金域蓝湾”项目第3幢3单元202号住宅房，建筑面积为82.10平方米；并向被告交纳定金10万元，被告出具了收款收据两份；房屋交付时间为2014年10月31日。合同订立后原告履行了义务，但被告并没有提供合同约定的房屋。原告多次与被告协商，于2014年12月17日被告晟方公司沙湾分公司负责人张定金向原告出具承诺书一份，承诺原告交纳的定金10万元于2014年1月20日前退还，并按银行贷款利息的两倍给与补偿，但至今被告未履行。现原告请求：1、判令解除双方签订的《商品房认购合同》；2、判令被告立即返还房款10万元，利息43520元（10万元×6.4‰×34个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告玉苏甫·库尔班为支持其诉讼请求向法庭提供证据如下：书证1，商品房认购合同书一份，证明：原、被告订立的合同，对房屋的面积及位置进行约定。书证2，收据二份。证明：原告向被告缴纳房款10万元。书证3，客户交款清单三份。证明：原告向被告交款10万元。书证4，承诺书一份。证明：被告公司负责人张定全承诺给原告支付利息。被告晟方公司辩称：对原告起诉分公司的请求主体不适格应当予以驳回；根据公司法第十四条的规定，分公司不具备法人资格，不能承担责任。分公司已于2013年7月9日注销，作为民事主体已退出了市场交易，不具有民事权利，也不承担民事义务，对分公司的诉讼根据民事诉讼法的规定，应当驳回。对总公司的诉讼请求未达成约定请求与法定请求的条件，待举证后进行答辩。双方是签订了商品房认购合同，但认购合同只是针对正式的商品房买卖合同的要约与承诺行为，认购合同下一步应当是签订商品房买卖合同，在此案件当中双方并没有对解除合同进行约定，而且也没有达成解除法定的条件。被告晟方公司未支持其辩解意见，向法庭提供分公司工商登记注销情况一份，证明晟方公司沙湾分公司已于2013年7月9日注销，其注销原因为被隶属企业撤销。经审理查明，2013年5月28日被告晟方公司沙湾分公司（出卖人）与原告玉苏甫·库尔班（认购人）签订商品房认购合同。商品房认购合同约定：1、认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于沙湾县乌鲁木齐西路金域蓝湾项目中第3幢3单元202号房，房屋结构为框架结构。该商品房的用途为住宅，建筑面积约82.10平方米，该面积为图纸测绘面积，实际采取面积以商品房买卖合同为准。2、该商品房安装建筑面积计价，单价为3370元/平方米，总价款276677元。出卖人同意认购人贷款方式付款。3、认购人在签订本认购合同当日，向出卖人支付认购定金100000元。4、出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，认购人有权要求出卖人双倍返还定金。6、该商品房预计交付日期为2014年10月31日，实际交付日期以商品房买卖合同为准。原告玉苏甫·库尔班在房屋认购书中签名，晟方公司沙湾分公司在房屋认购书中盖公章，并盖有“张定全”的私章。2013年5月27日、5月28原告向晟方公司沙湾分公司交纳房款10万元，被告并出具收据二份，被告给原告回复的二份客户交款详单再次确认了上述房款和房号的事实。由于被告至今未交付房屋，原告起诉要求被告解除合同，返还已交房款10万元并承担利息43520元。另查明，被告晟方公司沙湾分公司已于2013年7月9日注销，其注销原因为被隶属企业撤销。另查明，双方签订的商品房认购合同约定工程项目至今未竣工。以上查明的事实，有原告玉苏甫·库尔班举证的书证四份，被告晟方公司提供分公司注销证明，以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为：原告与被告晟方公司沙湾分公司签订了商品房认购合同，是商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第十二条规定合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。双方的认购合同从其内容看，合同约定了拟购买的标的物、单价、价款，但是对其面积约定不具体，既约定“建筑面积约82.10平方米”，又约定“实际产权面积以《商品房买卖合同》为准”，《合同法》第十二条第(一)项至第(三)项是合同的必备条款。合同的标的物数量即面积是约数、合同也未约定房款的支付时间、房屋的实际交付时间。房款交付时间、房屋面积、房屋实际交付时间需待本约合同进一步明确。同时合同第八条约定“本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金自行充当房款”，这说明双方当事人一致同意认购书是即时生效。同时根据《城市房地产管理法》第四十四条商品房预售必须具备四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。根据以上查明的事实及法律规定，本院认定双方的商品房认购合同不是商品房买卖合同（本约合同），属于订立的商品房预约合同。故被告是否取得预售许可证不影响商品房认购合同（预约合同）的效力，该商品房认购合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性，是合法有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告依据商品房认购合同要求被告承担预约合同责任。认购合同约定房屋预计交付日期为2014年10月31日，至今被告对认购合同中开发项目仍未竣工交付，至今已近两年，直接影响了双方商品房买卖合同的订立，违反了原告订立认购合同之目的，属于根本违约。依照《合同法》第九十四条第（三）、第（四）项之规定，原告请求解除合同本院予以支持。原告提供的晟方公司沙湾分公司收据，收据记载原告交纳的定金为10万元。原告主张返还本院予以支持。原告主张利息43520元，其主张的6‰的利率不违反法律规定本院予以支持，但原告利息计算期间有误，应按照双方签订的认购合同约定的交房日期2014年10月31日期开始计算，利息为10800（10万元×6‰×18个月）。对于被告晟方公司辩解的晟方公司沙湾分公司不承担责任的意见，晟方公司沙湾分公司为被告晟方公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。经查明，被告晟方公司沙湾分公司已被隶属公司撤销，故对被告的该辩解意见本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第十二条、第一百一十五条，第九十四条第（三）项、第（四）项，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告玉苏甫·库尔班与被告新疆晟方房地产开发有限沙湾分公司于2013年5月28日签订的《商品房认购合同》；二、被告新疆晟方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告玉苏甫·库尔班房款100000元；三、被告新疆晟方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告玉苏甫·库尔班利息10800元。四、驳回原告玉苏甫·库尔班对被告新疆晟方房地产开发有限公司沙湾分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的143520元，案件受理费3170元，由原告玉苏甫·库尔班负担多诉部分723元，由被告新疆晟方房地产开发有限公司负担2447元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审 判 员 阿不都热合曼审 判 员 张 琼人民陪审员 玛 丽 娜二〇一六年四月二十七日书 记 员 马 雪 红 来自