（2016）辽01民终3320号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-10
案件名称
上诉人沈阳鼎盈置业有限公司因与被上诉人沈春艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳鼎盈置业有限公司,沈春艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终3320号上诉人（原审被告）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所地：沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。法定代表人：沙爽，该公司董事长。委托代理人：张飞飞，女，1990年3月5日出生，满族。委托代理人：吴培，男，1987年11月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈春艳，女，1961年12月10日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：沈春玲，女，1965年7月18日出生，汉族。委托代理人：吴伯洋，男，1989年4月22日出生，汉族。上诉人沈阳鼎盈置业有限公司因与被上诉人沈春艳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第03375号民事判决，向本院提出上诉。本院依法受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审、代理审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原被告于2005年1月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区营盘北街5号B区1层030号房屋一处，建筑面积26.8㎡，房屋总价款427500元。合同第六条约定付款方式为按揭贷款，首付款为217500元，贷款210000元应于2005年1月15日之前付齐；合同第八条约定，被告应当在2006年5月28日前，将验收合格的商品房交付原告使用；合同第九条第二款约定，被告逾期交房90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件四第二十五条第一款约定买受人需在本合同签订后15日内负责提供一切有关银行按揭所需的资料，并与银行签订按揭贷款协议（出卖人协助其办理按揭手续）；该条第二款约定银行是否提供贷款，以银行最后核准为准，若因买受人原因银行拒绝贷款，买受人需在15日内以现金补足。否则出卖人有权解除本合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，首付房款扣减违约金后无息退还买受人。合同签订后，原告已按约支付首付款217500元，但未在合同约定的期限内办理贷款或以现金形式补足全部购房款。被告亦没有按合同约定的交付期限交付房屋，涉案房屋于2014年9月30日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。现原告起诉至原审法院，要求解除合同。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按约交付首付款217500元，但至今仍有210000元购房款未交付给被告。根据合同约定，原告履行交付购房款的义务在先，被告履行交房义务在后，故在原告未交足购房款的情况下，被告可以根据先履行抗辩权不交付房屋。关于原告称其已将办理按揭所需材料交给被告，但系被告未尽协助义务故未能办理贷款，以致原告未能按期交付剩余购房款的主张，原审法院认为，原告虽称其向被告提供了贷款所需资料，但被告对该情况予以否认，且原告未能提供相关证据予以证实，故根据“谁主张谁举证”的原则，现有证据不足以证明原告已履行了提供按揭资料的义务，故对原告认为被告未尽协助义务导致原告贷款不能的这一主张，原审法院不予采信。原告未按合同约定期限支付全部购房款，且没有证据证明系因被告原因所致，故原告未按期交款的行为已属违约，被告亦未能按照合同约定期限和条件交付房屋，亦属违约。现原告明确表示不再继续履行付款义务，故合同无法继续履行，合同目的无法实现，对原告要求解除合同、被告返还原告已付购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。关于被告提出解除合同的诉讼请求已过除斥期间的抗辩，原审法院认为，因原告至今未付清购房款，故原被告均未履行完毕合同约定的义务，故原告在双方均有未完成义务的情况下要求请求解除合同，不适用除斥期间，故对被告的这一抗辩，原审法院不予认可。关于原告要求被告承担已付购房款利息损失的诉讼请求，原审法院认为，虽然原告违约在先，但被告亦未按合同约定期限交付房屋，且房屋直至2014年9月30日才具备交付条件（即取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书），故被告在存在违约的情况下，长期占用原告首付款，应向原告支付其实际占用该笔首付款期间的利息损失，该利息损失应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于被告提出合同中已明确约定了违约金的计算方式，故应按合同约定计算违约金的抗辩，原审法院认为，原告诉讼请求中明确要求被告支付的是利息损失，而非违约金，故不应按照违约金约定的方式计算，对被告的这一抗辩，原审法院不予认可。关于原告要求被告按照同地段同类房屋租金标准赔偿原告履行利益损失100000元的诉讼请求，原审法院认为，虽然被告未按期交付房屋，但原告所主张的该笔租金损失并未实际发生，故该主张没有事实依据，且原告在要求解除合同的基础上，再要求被告支付逾期交房造成的租金损失，亦无法律依据，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。原审判决如下：一、原告沈春艳与被告沈阳鼎盈置业有限公司于2005年1月8日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除；二、被告沈阳鼎盈置业有限公司于本判决生效之日起五日内，返还原告沈春艳首付款217500元；三、被告沈阳鼎盈置业有限公司于本判决生效之日起五日内，给付原告沈春艳首付款217500元的利息损失（以217500元为基数，从2005年1月8日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告沈春艳的其他诉讼请求。案件受理费8613元，由被告沈阳鼎盈置业有限公司承担。宣判后，沈阳鼎盈置业有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：1、请求改判商品房买卖合同继续履行，被上诉人向我方支付剩余购房款。2、请求改判我方不承担利息损失。3、请求被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：详见书面上诉状。补充：我方不应该向对方支付利息损失。损失赔偿是守约人要求赔偿因合同违约造成损害的一种方式，买受人在合同明确约定交付房款方式和合同先后履行顺序的情况下不积极履行办理贷款，也不以其他方式履约，严重妨碍合同的履行，损害我方订立合同时期待的利益。在合同履行过程中我方属于守约方，不应当承担损害赔偿，买受人作为违约方在其违约的时候应该预见到将丧失主张损害赔偿的权利，现在诉求我方给付首付款利息的损失没有事实和法律依据。商品房买卖合同附件4就利息的归属有约定，因为买受人的原因拒绝贷款的，买受人需要在15日内现金补齐，否则出卖人有权解除合同，买房人需要按照总房款的5%向我方支付违约金，首付房款扣除违约金后无息偿还买受人，利息属于孳息，根据法律规定我方不应当承担利息。买受人在合同约定交付房屋期限届满后没有与我方沟通协商，才取有效措施防止利息损害的范围扩大，而是放任合同履行不确定的状态，到今天被上诉人仍然不履行合同付款义务，我方认为即使在我方认定违约时买受人存在过错，无权主张利息损害赔偿。被上诉人答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于合同是否应予解除的问题，《商品房买卖合同》中已明确约定交房日期为2006年5月28日前，且合同约定逾期交房90日后，买受人有权解除合同。现被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司出卖的商品房长达八年之久未能按期竣工并符合交付条件，导致上诉人的合同目的未能实现，符合解除合同的条件，故原审法院对此认定并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张不承担利息损失。利息为法定孳息，上诉人占用被上诉人交纳的购房款，但未能按期完成商品房的开发建设，导致合同解除，合同解除后，上诉人应当将收受的购房款本金及其利息返还给被上诉人。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8613元，由沈阳鼎盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 卓代理审判员 王 虹代理审判员 史舒畅二〇一六年四月二十七日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”