（2015）榕民终字第5994号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2017-07-02
案件名称
福州港晖服装有限公司与陈发亮、林炳东房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州港晖服装有限公司,陈发亮,林炳东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)榕民终字第5994号上诉人（原审原告）福州港晖服装有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇前屿村。法定代表人林炳东，经理。委托代理人邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈发亮，男，1950年12月17日出生，汉族，住福州市晋安区。委托代理人冯敏、杜娟，福建志昂律师事务所律师。原审被告林炳东，男，1968年8月21日出生，汉族，住福州市晋安区。上诉人福州港晖服装有限公司因与被上诉人陈发亮、原审被告林炳东房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年8月31日，原告向福州市晋安区鼓山镇前屿村租赁位于该村内的一幢框架式三层标准厂房（合同约定面积为3100平方米），租赁期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止。2014年8月31日，双方又续签一份《房屋租赁合同》，将租赁期限延续至2016年12月31日。2014年1月15日，原告与被告陈发亮签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于福州市福马路前屿长春路18号标准厂房第一层靠东部分（面积为220平方米）租给被告陈发亮办绣花厂使用，期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，共计叁年；租金每平方米18元，月租金为3960元，交两个月租金作为押金且每个月的1日即付清当月的租金，否则原告有权即终止合同，并将押金作为违约金赔偿给原告；被告使用线路设有分表，每月以电表的度数为基数，按供电局收费标准付给原告；水费按前屿村收费标准收取；水电费每月15日付清等内容。合同签订后，被告陈发亮于2014年4月9日通过孙朝娟（被告陈发亮的儿媳）的银行账户向原告股东陈祖光账户汇入11880元，附言“绣花厂三个月房租”。2014年8月8日通过孙朝娟的账户向原告公司单账户汇入7280元、2014年12月1日汇入6960元、2015年2月10日汇入5568元，共计汇入31688元。另查，被告陈发亮与林炳东原系合伙关系，2011年起双方在租赁厂地内开办一家绣花厂，但未办理注册登记手续。2014年1月起，被告林炳东退伙，双方未办理清算手续。原审法院认为：原告与被告陈发亮签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。被告陈发亮未按约定及时履行支付租金的义务，已构成根本性违约，原告要求解除租赁合同、支付租金的主张成立，原审法院予以支持。但原告在诉讼中发函给被告要求将2015年1月1日起租金变更为7700元，并增加诉讼请求的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方应当根据自愿及诚实信用等原则订立及变更，严格依照生效的合同履行各自的义务，原告单方面要求变更合同、提高租金的行为，未征得合同相对方被告陈发亮的同意，没有法律依据及合同的约定，原审法院不予支持。至于被告陈发亮缴纳租金问题，原告确认被告陈发亮2014年4月9日通过孙朝娟的银行账户向原告公司股东陈祖光转账11880元，但认为系被告缴纳一个月的租金和两个月的押金，被告陈发亮在2014年4月9日通过孙朝娟的中国银行账户转账11880元，并附言“绣花厂三个月房租”，因原告收到此笔款项后并未提出异议，故原审法院认定此笔款应作为三个月的房租予以抵扣。至于通过孙朝娟的银行账户向原告公司账户汇入的三笔款项（2014年8月8日的7280元、2014年12月1日的6960元、2015年2月10日的5568元，共计19808元），原告确认收到孙朝娟汇入的19808元，但认为该三笔款项系因其他人在原告公司挂靠缴纳社医保的费用，根据原告提供的证据并不能证明是替他人缴纳社医保，而根据《中华人民共和国劳动合同法》及《中华人民共和国社会保险法》的规定，社保缴纳是用人单位为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记，若没有建立劳动关系是不能缴纳社保的，且原告也没有提供证据证明代缴的人员及金额或其他代缴协议等，故对于原告主张的被告陈发亮通过孙朝娟汇入的19808元是代缴的社保费用，原审法院不予认可。因被告陈发亮主张该笔费用是缴纳的租金，原告没有相反的证据证明不是租金，且原被告之间又没有其他经济往来，故对被告陈发亮已缴纳了31688元的租金，原审法院予以确认，应予以抵扣。原告主张的电费22541.55元问题，根据原告提供的证据无法体现也无法推算出被告陈发亮绣花厂具体产生的电费金额以及是否代缴的事实，故对于原告的该项主张，原审法院不予支持。被告陈发亮抗辩认为绣花厂系其与原告的法定代表人林炳东合伙经营，故林炳东应对本案共同承担责任，但据被告陈发亮庭审陈述，其于2014年1月起已是单独经营绣花厂，因此其于2014年1月15日与原告签订的房屋租赁合同应视为其个人行为。根据合同相对性原理，即本案关于房屋租赁合同产生的责任应由被告陈发亮独立承担，与林炳东无关。至于两被告之间是否经过清算，与本案不属同一法律关系，可另案主张权利。被告陈发亮抗辩原告尚欠其绣花加工费，该费用应与租金相抵的主张不属本案审理范围，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告福州港晖服装有限公司与被告陈发亮2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈发亮应在本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾空搬离；三、被告陈发亮应在本判决生效之日起十日内支付原告租金（从2014年1月1日起按每月3960元计至被告实际腾退房屋之日止），但应扣除被告陈发亮实际支付的31688元。四、驳回原告福州港晖服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元，由原告福州港晖服装有限公司负担1056元、被告陈发亮负担2016元。一审宣判后，原审原告福州港晖服装有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州港晖服装有限公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）、原审判决认定陈发亮已缴纳了租金31688元是错误的。1、原审判决将孙朝娟于2014年4月9日转帐的11800元认定为三个月房租是错误的。依照《房屋租赁合同》第三条约定，租金支付方式:采取押二付一即交两个月租金作为押金且每个月的1日即付清当月的租金。首先，在一审中，陈发亮没有提供证据证明其已经缴纳了两个月的租金作为押金；其次，陈发亮提供的汇款凭证记载的附言“绣花厂三个月房租”也仅仅是汇款方单方的意思表示，并不能以此作为认定该款项性质的依据；再者，若该笔款项全部是房租，那么依照合同约定，陈发亮还应当另行赔偿两个月的押金7860元。2、原审判决将孙朝娟汇入上诉人公司的三笔款项(2014年8月8日的7280元，2014年12月1日6960元，2015年2月10日的5568元，共计19808元)认定为是陈发亮缴纳的租金，完全是扭曲事实。该三笔款项是孙朝娟与公司之间的经济往来，与陈发亮毫无关系，除了该三笔汇款，孙朝娟向上诉人公司账户的汇款还有2014年9月18日的6720元，2014年10月8日的6960元，2014年11月11日的6960元，2015年1月13日的5568元等。上诉人提供的《社会保险申报单》、《社会保险费明显申报》均已明确记载是缴纳社保费用，但原审法院却对此视而不见。（二）、上诉人提供的证据足以证实陈发亮欠缴电费的事实，且是否缴纳电费的举证责任在于陈发亮，但原审法院驳回上诉人的主张，明显错误。1、从证据《电表图》可看出绣花厂的电表度数，《电费缴纳凭证》可以看出每月电费的价格，且《电费缴纳凭证》还可以证明上诉人已经缴纳电费的事实；2、陈发亮作为承担人租用房屋进行生产经营，并实际使用了电，其有义务举证证明其是否缴纳电费，且其对没有缴纳电费也始终没有否认过。二、原审法院审理程序错误，明显超过法定审理期限。2015年1月15日，原审法院对本案正式立案受理，依法其应当于2015年7月14日之前审结，但直到2015年9月22日才通知判决，因此，审理期限已超过了6个月的法定期限。综上，请求：1、撤销福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第597号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈发亮承担。被上诉人陈发亮答辩称：一审判决对陈发亮缴纳租金的事实以及对电费的处理是正确的。原审被告林炳东答辩称：对上诉人陈述的事实和理由没有异议。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人提交以下证据：1、绣花厂使用的电表图以及绣花厂使用的电表分布情况及用电量录像视频，共同证明绣花厂进行生产经营使用的电是由上诉人所使用的线路分电路提供，以及绣花厂目前用电量达36000度的事实。2、福建增值税专用发票，证明上诉人持续为绣花厂代缴电费的事实。经质证，陈发亮认为：对证据1不予认可，相应的电表图没有进行公证，不具有真实性和客观性。对证据2的真实性没有异议，对证明对象有异议，该电表不代表上诉人所缴纳的电费。林炳东对上述证据没有异议。陈发亮提交以下证据：1、共同出资经营绣花厂协议书；2、有关绣花厂终止合作协议，证明陈发亮和林炳东是合伙关系，双方的合伙关系尚未终止。经质证，上诉人对该两份证据的真实性不予认可，且认为与本案无关，该协议已经终止。林炳东认为，这两份证据只能证明其与陈发亮之间还没清算，2014年以后是陈发亮单独经营的。本院经审查认为，对上诉人提交的证据的形式真实性可予确认，证明对象予以综合评定。被上诉人陈发亮提交的证据不属于二审程序中的新证据，且与本案房屋租赁合同纠纷并无直接关联，故本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人陈发亮已支付租金的事实认定问题。本案中，上诉人与被上诉人陈发亮签订房屋租赁合同后，陈发亮于2014年4月9日通过孙朝娟的银行帐户向上诉人转帐付款11880元，汇款附言为“绣花厂三个月房租”，上诉人收到该笔款项后并未提出异议，视为其认可陈发亮已缴纳了三个月房屋租金11880元。此外，孙朝娟的银行帐户还向上诉人的银行帐户汇了三笔款项，分别为2014年8月8日7280元、2014年12月1日6960元、2015年2月10日5568元，共计19808元。上诉人认为该三笔款项并非陈发亮缴纳的房屋租金，而是上诉人代他人缴纳的社保款，但上诉人提供的证据并不足以证明该款项系代缴社保款的事实，且代缴社保款亦存在违规嫌疑，故一审法院对上诉人的该主张不予认可并无不当。鉴于上诉人已收到该三笔款项，而上诉人与陈发亮之间又无其他经济往来关系，故该三笔款项可以认定为陈发亮缴纳的房屋租金。因此，现上诉人主张一审法院认定陈发亮已缴纳房屋租金31688元系认定事实错误不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张陈发亮应支付代缴电费的认定问题。诉讼中，上诉人提供了电表图、电费发票等证据以证明其代陈发亮缴纳电费的事实。但上述证据并无法充分体现陈发亮经营的绣花厂在房屋租赁期间所产生的具体用电度数和电费金额等情况，对此上诉人应自行承担举证不利的法律后果，故一审法院对上诉人的该主张不予支持并无不当，本院可予维持。关于一审程序问题。一审法院于2015年1月15日立案受理本案，并适用普通程序进行审理，审理期间双方当事人申请庭外和解期一个月且不计入审限，一审法院系于2015年8月10日作出本案判决，并未超出法定审理期限。现上诉人主张一审法院程序错误不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费3072元，由上诉人福州港晖服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 黄 锋代理审判员 赵雪莹二〇一六年四月二十七日书 记 员 刘 奕 关注微信公众号“”