（2016）桂0225民初359号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-13
案件名称
广西融水广海房地产开发有限公司与杨新锋商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
融水苗族自治县人民法院
所属地区
融水苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西融水广海房地产开发有限公司,杨新锋
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初359号原告广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。法定代表人陈玉盛，该公司董事长。委托代理人陈广健。系原告公司职员。委托代理人韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。被告杨新锋。原告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）与被告杨新锋商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法组成由审判员尹俊群担任审判长，人民陪审员陶莉烈和赵桂荣参加的合议庭，于2016年3月29公开开庭审理了本案。书记员梁人仁担任记录。原告的委托代理人韦雅扬，被告杨新锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月16日，原、被告经协商后，签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以196191元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第3幢304号房屋。在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将预抵押改为正式抵押手续；逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”。被告以支付首付款和向银行抵押贷款的方式支付清了购房款，原告在被告以所购买的在建房屋为预抵押贷款合同上进行担保。被告在2014年7月3日领取了房产证，至今未与银行办理将预抵押改为正式抵押手续，超过原、被告约定的办理抵押变更手续期限544天，应向原告支付违约金21346元（196191元×2?／天×544天）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：《商品房买卖合同》，用以证明原、被告存在商品房买卖合同及被告应尽变更抵押手续的义务。证据二：房产证签领表，用以证明被告签领房产证日期。证据三：《一手住房贷款业务银企合作协议》，用以证明原告在被告未向银行办理正式抵押合同前承担保证责任及并向银行缴纳5%的保证金的事实。被告答辩称：一、原、被告签订的购房合同附件四第四条第三款关于预抵押改为正式抵押违约责任的约定为格式合同、格式条款，应该从有利于被告的目的进行解释和提醒，原告未履行该义务。二、被告通过首付及预抵押方式已全部付清了原告的房屋款项，即便未将预抵押改为正式抵押也并未给原告带来经济损失，约定每日万分之二违约金与原告的实际经济损失相差过大，原告也无证据证实其因此遭受了实际经济损失。三、被告于2014年7月3日到原告处领取房屋所有权证，当日即到农行二楼办理产权变更手续，被告并不违约。综上所述，原告所诉事实不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据一：《个人购房担保借款合同》及清单，用以证明原、被告及按揭银行的权利义务关系。证据二：抵押合同及清单、房产证，用以证明被告已经办理正式抵押手续。证据三：通知书，用以证明被告从原告处领取房产证的日期，及在期限内办理了正式抵押手续。经过开庭质证，原告对被告提供的证据一和二，被告对原告提供的证据一和二均无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。被告对原告提供的证据三有异议，认为被告不是合同当事人与被告无关联性。原告对被告提供的证据三合法性、真实性和关联性无异议，但认为原告是督促被告及时办理正式抵押手续，不是对办理正式抵押期限的另行约定。本院认为，原告和被告提供的证据均具有合法性、真实性和关联性，依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年4月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以196191元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第3幢304号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2010年5月8日被告作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行（以下简称农行融水支行）作为贷款人和抵押权人签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人、莫祖想作为抵押人在合同上签字盖章。该合同第一部分通用条款第十条借款担保：其中10.3款：“阶段性保证＋抵押”，10.3.1款：“借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。”第二部分特别条款第一条1.2.2款：“借款人购买的房产位于融水县融水镇寿星北路广海新城第3幢3层304号，……。”第十条10.2.1款：“抵押人同意以房产设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号）房地产抵押物清单45105201000015212，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”，10.3.1款：“阶段性保证担保＋抵押，阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”。合同签订后，被告按约定偿还借款。2014年7月3日被告到原告处签领房产证。同日原告向被告发出通知，通知被告于2014年7月3日至18日期间十五个工作日内携带相关材料到农行二楼签委托书和办理产权变更手续。被告领取房产证后，当日即以其向原告购买的“广海新城”第3幢304号房屋的房产作为抵押物与农行融水县支行签订了《抵押合同》。在庭审中，法庭向原告核实：“原告与被告在签订购房合同时，原告是否就购房合同附件四第四条第三款内容向被告作出特别的提醒”，原告陈述：“由于合同条款内容中确定双方的权利义务较多，被告可以在签订合同前逐条一一阅知，原告没有义务就所有涉及权利义务的条款向被告一一作出特别提醒。”另查明，2009年11月20日，原告作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于被告认为该合同附件四第四条第三款是格式条款，是加重被告责任的条款，原告未尽提醒义务，被告不知道该条款内容，并主张该条款为无效条款的问题。该条款约定“被告在领取房产证后需要与按揭银行办理正式抵押手续”，因被告是按揭购房，在签订借款合同时，其对所购买的房屋还未享受所有权，是以其购买在建房屋作为“预抵押”签订的借款合同，按常理，其应当知道在取得房屋所有权证后，需要与按揭银行办理正式抵押手续，才是完全履行借款合同中“抵押”义务，因此，被告辩解其不知道上述条款约定内容的主张，理由不能成立，本院依法不予采纳。同时，原告在借款合同中作为保证人，其保证责任期限至被告办理好正式抵押手续时止，由此说明，只要被告未办理正式抵押手续，原告的保证责任持续存在，从条款内容看，该条款并不是加重被告的责任，即便原告未尽到特别提醒义务，也不影响条款的效力。因此，被告主张该条款为无效条款，理由不成立，本院依法不予采纳。关于被告是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。从原告向法庭提供的房产证签领表看，被告于2014年7月3日到原告处签领房屋所有权证，按合同约定，被告应当在2014年7月3日至12日期间办理正式抵押手续，被告已于2014年7月3日办理了正式抵押手续，是在约定期限内办理的正式抵押手续，并不违约，因此，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任并支付违约金的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费334元（原告已预交167元），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 尹俊群人民陪审员 陶莉烈人民陪审员 赵桂荣二〇一六年四月二十七日书 记 员 梁人仁 微信公众号“”