（2016）辽0103民初3110号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-31
案件名称
于基朋与辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于基朋,辽宁中屹置业投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初3110号原告：于基朋，沈阳市时机欣天成电子科技有限公司总经理。委托代理人：齐济，辽宁多成律师事务所律师。委托代理人：陈晖，辽宁多成律师事务所律师。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。法定代表人：曾泽轩，该公司董事长。委托代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告于基朋与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员唐卫独任审判，公开开庭进行了审理。原告于基朋的委托代理人陈晖，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于基朋诉称，原被告于2009年3月30日签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售坐落于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢4层463商铺，用途为商业，建筑面积21.34平方米，房屋价款417496元，原告已按约定于2009年4月1日付清了全部购房款项，被告为原告开具了0021915号《收款收据》载明原告缴纳了417496元的购房款。在该《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；并约定原告有权退房。另外，原被告又于当日签订了《商品房买卖合同》补充协议，其中第四条约定：出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目整体《竣工验收备案表》后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》；第五条约定“如因出卖人原因导致该《合同》解除，出卖人应按该《合同》及本补充协议规定向买受人支付已付购房款1%的违约金”。但时至今日，被告在长达七年的时间里仍未能与原告签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》，并将需由被告提供的资料报产权登记机关备案；原告多次督促被告履行相关合同义务，被告始终以种种理由推诿，早已超过正常办理相关权证的合理期限。原告认为，被告已构成根本违约，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，符合相关法律规定，被告应全额退还原告购房款417496元，并支付违约金4175元。另外，原被告还于签订前述《商品房买卖合同》当日，另行签订了一份《国际展贸中心委托经营协议书》，约定原告将前述463号商铺委托被告经营管理。协议第二条委托期限约定为七年，协议第四条“委托经营期间折旧费支付”约定折旧费用计算基数为571912元，前三年折旧费用已在房款中扣除，后四年按18%的年率计算，每个季度25736元；起始时间按第七条“其它约定”中“试营业时间为2009年8月28日”计算。协议第三条“双方权利和义务”约定原告在委托经营期间内按本协议约定收取商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。协议第五条“违约责任”约定了按银行同期利率计算的违约金及当年应得折旧费的1%的违约金。后来被告逾期未支付折旧费，原告多次催要，原被告又于2013年12月6日签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定被告自2011年1月1日按原委托经营协议书的规定按时向原告支付折旧费，即被告应自2014年1月15日起在每个季度初月的15日支付折旧费25736元。之后，被告在2014年1月15日、2014年4月15日、2014年7月15日、2014年11月3日别向原告支付折旧费25736元，2015年1月至今未支付折旧费，原告多次催要无果，故提起诉讼：1、请求判令解除原被告2009年3月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《国际展贸中心委托经营协议书》、《房屋买卖合同补充协议》；2、请求判令被告退还购房款417496元，并支付违约金4175元，合计421671元；3、请求判令被告给付商铺折旧费154416元（2015年1月1日至2016年6月30日，共六个季度，每个季度25736元］，利息=7336.7元（25736元×0.0543元×（1.5＋1.25＋1＋0.75＋0.5＋0.25）］，违约金1544.2元［每年折旧费102944元，共一年半，违约金比例为1%］，合计人民币163297元；4、诉讼费由被告承担。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《国际展贸中心委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》不应解除，答辩人也无需返还被答辩人购房款。答辩人一直未能为被答辩人办理房屋产权证是因政府不可抗力的原因造成的，答辩人已经取得了被答辩人购买商铺所在楼宇的大房产证，但是因为该房产属于闲置13年之久的闲置楼宇，同时沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策，因此导致无法为被答辩人办理房产证。故不能给被答辩人办理产权证的责任不在答辩人，被答辩人对上述情形知情并表示理解。2013年12月6日，被答辩人与答辩人签订《房屋买卖合同补充协议》，被答辩人同意答辩人只要在委托经营期限到期前为被答辩人办理房产证即可。同时，根据答辩人与被答辩人签订的《委托经营管理协议》第二条及《房屋买卖合同补充协议》规定，双方委托经营期限为七年，自2011年1月1日起。上述合同及协议均是答辩人和被答辩人共同签订的，是双方的真实意思表达且不违反法律规定，双方都应按照协议约定履行。因此，答辩人只需在2017年12月31日前为被答辩人办理房产证即可。截至答辩人起诉之日，答辩人与被答辩人约定的办证期限尚未届满，合同解除事由尚不成立。故被答辩人以答辩人未能为其办理房产证为由解除合同没有事实和法律依据。因此，无论是根据双方合同约定，还是根据法律规定，均不应解除答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《国际展贸中心委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》。既然上述合同及协议不应解除，答辩人也就无需向被答辩人返还购房款，更无需向其支付违约金。二、对于被答辩人关于商铺折旧费的诉讼请求，答辩人拖欠2015年1月1日至今的折旧费属实。但是答辩人对于被答辩人主张的拖欠折旧费数额及违约金数额有异议。关于拖欠折旧费数额，虽答辩人拖欠2015年1月1日至今的折旧费属实，但截至被答辩人起诉之日，2016年第二季度折旧费的给付期限尚未届满，被答辩人请求支付至2016年6月30日为止的折旧费，缺乏法律依据。故答辩人仅同意支付2015年1月1日至今的折旧费。关于逾期支付折旧费的违约金，被答辩人同意按照双方签订的《国际展贸中心委托经营协议》第五条第三款支付。《国际展贸中心委托经营协议》第五条第三款规定：“甲方若未按时、足额的支付给乙方折旧费，则应按乙方应给付的折旧费所实际延误的时间按银行同期利率计算支付给乙方违约金，延误时间超过6个月，乙方有权要求甲方赔偿当年应得折旧费1%的违约金。”答辩人认为第五条第三款规定的“银行同期利率”，实为“银行同期存款利率”。另外，应当按照实际延误天数计算违约金。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人第一项、第二项诉讼请求，并根据实际情况判令折旧费及逾期支付折旧费的违约金。经审理查明，2009年3月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号4单元463号房屋，建筑面积21.34平方米，房屋总价款为人民币417496元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产局告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年4月1日前一次性支付总房款人民币417496元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年7月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第四条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。协议第二条委托期限约定为7年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。协议第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。第四条约定委托经营期间折旧费支付，折旧率以乙方商铺购买总价为基数，即总房款571912元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按18%的年率计算，每个季度为25736元，折费费支付方式及时间为从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。第五条约定甲方违反本协议，未按时、足额的支付给乙方折旧费和擅自降低折旧费标准的，乙方有权要求甲方补足折旧费，并有权要求甲方按银行同期利率加算给付折旧费的利息，甲方若未按时、足额的支付给乙方折旧费，则应按乙方应得折旧费所实际延误的时间按银行同期利率计算支付给乙方违约金，延误时间超过6个月，乙方有权要求甲方赔偿乙方当年应得的折旧费1%的违约金。2009年4月1日，被告给原告出具收款收据一份，载明原告缴纳了417496元的购房款。2013年12月6日，原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定双方继续履行《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》，被告同意自2011年1月1日起到委托经营期限届满之日止按原委托经营协议书的规定按时向原告方支付折旧费，原告同意被告在委托经营期限内使乙方购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，并为乙方办理房屋产权证出具相关手续。补充协议是原《商品房买卖合同》的重要组成部分，如与商品房买卖合同的约定不一致，则以本补充协议为准。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》、收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》问题。因原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定，原告同意被告在委托经营期内办理房屋产权证，现委托经营期尚未届满，原告因此主张解除以上合同，并要求返还购房款、给付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张给付租金的问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商商铺委托经营收益及迟延给付的利息的铺总价即人民币571912元为基数，自第四年起按18%的年率计算，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，另根据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，被告承租原告商铺的租金标准为每季度人民币25736元，自2014年1月1日起给付租金，现被告已给付第一年度租金，故原告可以主张的租金为2015年1月1日至2016年5月31日期间所欠租金154416元。关于利息问题，按委托经营协议约定，被告应分别于2015年1月15日、2015年4月15日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日分别支付每季度的租金25736元，被告未予支付，应按委托经营协议约定按银行同期利率给付利息以及迟延6个月以上应支付当年租金1%的违约金，对于应按同期存款利率还是同期贷款利率以及违约金标准双方各执一词，因该协议系被告制作的格式条款，应作出不利于被告的解释，综合以上情况，本院酌定被告自应给付之日起按银行同期同类贷款利率标准计算的利息作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告于基朋自2015年1月1日至2016年5月31日的商铺租金人民币154416元；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告于基朋商铺租金人民币154416元迟延给付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算（分别为：给付租金25736元自2015年1月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金25736元自2015年4月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金25736元自2015年7月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金25736元自2015年10月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金25736元自2016年1月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金25736元自2016年4月15日起至实际给付之日止的利息）；三、驳回原告于基朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9650元，减半收取人民币4825元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担人民币1800元，由原告于基朋负担人民币3025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 唐卫二〇一六年四月二十七日书记员 张博本判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：