（2015）惠城法民一初字第2916号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2018-07-14
案件名称
惠州丰通房地产有限公司与庄钊武房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州丰通房地产有限公司,庄钊武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第2916号原告：惠州丰通房地产有限公司，住所地：惠州市惠城区江北文明一路中信城市时代19楼。法定代表人：彭伟东。委托代理人：谈华祎，男，汉族，1980年9月11日生，住址：武汉市武昌区。该公司员工。被告：庄钊武，男，汉族，1988年01月11日出生，地址：汕头市潮阳区。原告惠州丰通房地产有限公司与被告庄钊武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告惠州丰通房地产有限公司的委托代理人谈华祎到庭参加了诉讼、被告庄钊武经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州丰通房地产有限公司诉称，2014年5月14日，被告庄钊武购买了原告投资开发的中信凯旋城花园A4504号商品房（下文简称“该房屋”)。该商品房总价款为人民币2604182元，付款方式银行按揭付款，贷款金额为人民币1540000元。2015年7月22日，因被告逾期还款，导致按揭银行要求原告承担连带责任。2015年8月3日，按揭银行直接在原告账户扣款1555731.81元，原告完成该房屋的回购手续。根据原被告双方之间商品房买卖合同的约定，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求判令：1、解除原告与被告之间的商品房买卖合同，合同编号为惠州（2014)10010224；2、被告向原告支付违约金260418.2元，以及因被告逾期还款导致的利息、罚息15731.81元；3、被告协助原告解除预告登记、注销备案手续，并承担由此产生的所有税费；4、被告承担本案的诉讼费。被告庄钊武未作答辩亦未到庭参加诉讼。本院查明的案件事实经审理查明，2014年5月14日，被告庄钊武与原告签订了《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10010224],约定购买原告投资开发的、位于惠州市××城花园××号。该商品房总价款为人民币2604182元，被告实际支付购房首期款1064182元，余款154万元在招商银行股份有限公司惠州分行办理银行按揭支付。同时签订了《补充协议》，第五条约定：“买受人应该严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之五的违约金，且自出卖人向银行承担担保责任之日起超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除原合同的，买受人按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。如买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应当协助出卖人办理原合同的终止手续和合同备案的注销手续。买受人除支付违约金外，还需承担解除合同、注销合同备案登记所产生的费用，出卖人对已收取买受人的购房款，在扣除上述款项后的剩余购房款退还买受人（不计利息）”。2014年8月25日，被告与招商银行股份有限公司惠州分行就上述购房按揭事宜签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140527220005），约定贷款154万元，贷款期限为2014年8月25日起到2029年8月25日止。被告将上述房产在惠州市房产管理局为上述贷款办理了抵押预登记。2014年8月25日，招商银行惠州分行将154万元贷款支付到了原告在招商银行的账户（账号为：75×××19）。2014年11月17日，原告将被告购买的上述房产交付给了被告，被告办理了收楼交接手续。2015年7月22日，招商银行惠州分行向原告发出《催收函》，称原告与该行签订了个人贷款不可撤销担保书。被告截至2015年7月22日已连续98天未按借款合同的约定履行还款义务，现结清该笔贷款合计人民币1551852.11元。若同意代偿，则在2015年7月25日前代为偿还所有应还款项，将该笔贷款从原告开立账户划入该行内部账户。2015年8月3日，原告将1555731.81元汇入招商银行惠州分行账户，结清了被告所欠的银行按揭贷款的本金、利息及相应的罚息、复息。另查，2013年4月20日，原告（乙方）与招商银行惠州分行（甲方）签订了《楼宇按揭贷款合作协议》，约定，甲乙双方就乙方开发建设并依法销售的位于惠州数码工业园的中信凯旋城花园四期商品楼宇进行个人购房贷款合作。对购买上述楼宇房产的购房人，乙方应推荐其向甲方申请借款。购房人凭与乙方签订的房地产买卖合同和首期款收款收据向甲方申请购房贷款。乙方对甲方向购房人发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期间自甲方与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和/或房地产他项权证交由甲方执管之日止。裁判理由和结果本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，是合法有效的合同，依法应受法律保护。当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。依照上述合同约定，被告向原告支付了购买房屋的款项，原告也将被告所购买的房屋交付给了被告使用并办理了相关的产权备案登记手续,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中被告的义务已履行完毕。被告与招商银行惠州分行签订的《个人购房借款及担保合同》，该合同的权利义务人为被告与招商银行惠州分行,原告并非该合同的当事人。虽然原告与招商银行惠州分行签订的《楼宇按揭贷款合作协议》中约定了原告对合作楼盘的贷款承担不可撤销的担保责任，但该约定是原告与招商银行惠州分行之间的约定，并非原、被告与招商银行惠州分行三方之间的约定，依据合同的相对性，该合作协议的权利义务应在原告与招商银行惠州分行之间履行，与被告没有关系。在被告违反约定未履行上述所购房屋银行按揭款的付款义务时，招商银行惠州分行依与原告之间的约定要求原告履行担保义务，是原告履行与招商银行惠州分行之间的约定，自动参与承担了被告对招商银行惠州分行的债务。综上，原告与被告之间通过《商品房买卖合同》的履行确立了双方之间的物权转移关系；原告通过与招商银行惠州分行签订的《个人购房借款及担保合同》的履行与被告之间形成了债权关系，上述两个是不同的法律关系。对原告支付的款项被告应当承担偿还的责任，原告可另行通过法律途径予以追偿，但并不影响原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》的效力，不存在该合同解除的条件。综上，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》及支付违约金、逾期利息、罚息的请求理由不充分，本院不予支持。被告庄钊武经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告惠州丰通房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5442.25元（原告已预交2721元），由原告惠州丰通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 黄金咏代理审判员 杨燕红代理审判员 黄链生二〇一六年四月二十七日书 记 员 钟思怡 来源：百度搜索“”