（2016）京03民终4919号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-06-02

案件名称

北京沙氏基业装饰中心等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京沙氏基业装饰中心,吴雅龙

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终4919号上诉人（原审原告、反诉被告）北京沙氏基业装饰中心，住所地北京市密云区久润花园**号楼*单元***号。法定代表人沙腊梅，总经理。委托代理人张晓敏，北京市鑫宝律师事务所律师。委托代理人沙立山，男，1959年6月27日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）吴雅龙，男，1963年3月5日出生。委托代理人赵亮，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京沙氏基业装饰中心（以下简称沙氏装饰中心）与上诉人吴雅龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2014）密民初字第03983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官杨扬、王海宁参加的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。沙氏装饰中心在一审法院诉称：2013年4月16日，沙氏装饰中心与吴雅龙达成口头协议，约定由沙氏装饰中心将位于北京市密云区北庄镇苇子峪村的清水湾山庄15间、鱼池两个租赁给吴雅龙经营使用，租期暂定一年，年租金5万元，上交款，如果第二年继续租赁，租金数额另行商议。此后，沙氏装饰中心将上述租赁物交付吴雅龙使用，但其至今未给付租金。现诉至法院，请求判令：1、解除沙氏装饰中心与吴雅龙达成的口头租赁协议；2、吴雅龙给付沙氏装饰中心二年租金共计10万元；3、吴雅龙将租赁物恢复原状并交付给沙氏装饰中心；3、案件受理费由吴雅龙承担。吴雅龙在一审法院辩称并反诉称：吴雅龙与沙氏装饰中心达成口头租赁协议属实，但租期约定是30年，年租金为1.5万元，且前两年免交租金，因吴雅龙对清水湾山庄投入大量资金进行改造，故提起反诉，反诉请求为：1、沙氏装饰中心赔偿吴雅龙投入损失110万元；2、反诉案件受理费由沙氏装饰中心负担。针对吴雅龙的反诉请求，沙氏装饰中心在一审法院辩称：吴雅龙对房屋的改造未通知沙氏装饰中心，沙氏装饰中心不知情，该部分属于其自行扩大的损失，沙氏装饰中心不应承担责任。一审法院审理查明：沙氏装饰中心曾与密云县北庄镇苇子峪村民委员会（以下简称苇子峪村委会）签订租赁合同一份，合同约定密云县北庄镇苇子峪村民委员会将位于该村的东至路边，南至水闸对直，西至大堤西边，北至路边的土地及房屋（即涉诉土地）租赁给沙氏装饰中心使用，租赁期限为2006年1月1日至2027年9月10日，年租金3680元。出租方密云县北庄镇苇子峪村民委员会在该合同上加盖公章，并有张印生、许生臣的签字；承租方沙氏装饰中心在该合同上加盖公章，并有沙立山的签字。2013年4月16日，沙氏装饰中心将该地块租赁给吴雅龙做农家院经营使用，双方未签订书面租赁合同。本案在审理过程中，双方当事人对合同约定及合同履行情况均存在较大争议。具体内容如下：1、合同履行期限及租金：沙氏装饰中心认为合同履行期限暂定为一年，即2013年4月16日至2014年4月16日，年租金5万元，合同到期后双方对租期及租金另行协商；吴雅龙认为合同履行期限为30年，年租金1.5万元，且前两年因需要装修，故免交租金；2、交付时标的物现状：沙氏装饰中心认为房屋交付时铝合金门窗齐全、房屋地面为水泥地面、墙体已刮腻子、厕所是简易厕所、鱼池修好且无水草；吴雅龙认为房屋地面为土地面、墙体未刮腻子、大鱼池长满水草、小鱼池没有水草但不深，故其投入大量资金对房屋进行了改造，包括将西厢房扩建一米、打地面、铺木地板、做石膏吊顶、贴石膏线、做上下水、重新刮腻子、修建室内厕所、墙外侧贴大理石砖；将鱼池重新挖深、用混凝土打底，修建了汉白玉栏杆和大理石图案等。另外，因为双方对吴雅龙的投入数额存在较大争议，应吴雅龙申请，法院依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司对工程造价进行鉴定。根据吴雅龙提交的施工清单及现场勘验情况，最后的鉴定意见为：涉诉工程造价为742776.00元，其中确定部分工程造价为246791.73元，不确定部分工程造价为495984.27元。吴雅龙支付鉴定费4万元。一审法院判决认定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，沙氏装饰中心与吴雅龙未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁，发生争议后在双方协商未能达成一致意见的前提下，沙氏装饰中心可随时主张解除合同，故沙氏装饰中心要求解除其与吴雅龙达成的口头租赁协议的诉讼请求，法院予以支持。合同解除之后，吴雅龙应当将涉诉土地及房屋返还沙氏装饰中心。对于沙氏装饰中心要求吴雅龙给付两年租金共计10万元的诉讼请求，因双方未有书面的租赁合同，且吴雅龙仅承认年租金为1.5万元，而沙氏装饰中心提交的其他证据不足以证明其年租金为5万元的主张，故对于年租金的数额，法院确认为1.5万元，此款吴雅龙应当及时给付，不应拖欠。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。虽然沙氏装饰中心否认其同意吴雅龙对涉诉土地及房屋进行装饰装修，但根据现场勘验的结果，沙氏装饰中心法定代表人沙腊梅之父沙立山经营的农家院与涉诉土地及房屋紧临，沙立山亦为涉诉土地租赁行为的实际经手人；另外，沙氏装饰中心明知吴雅龙对涉诉土地及房屋的使用方式为经营农家院，其应当对投资改建行为和使用房屋的长期性有预见，故沙氏装饰中心否认其同意吴雅龙对涉诉土地及房屋进行装修的答辩意见不符合日常生活之常理，此意见法院不予采信。据此，法院依法认定沙氏装饰中心对吴雅龙实施的装修行为是明知的，现因其主张解除合同，应当对吴雅龙的投入给予合理补偿。但是因为吴雅龙提交的投资票据不完整且存在重大瑕疵，法院根据双方当事人的陈述、证人证言、鉴定意见认定吴雅龙的施工工程范围及工程造价。因为吴雅龙的施工系个人施工，法院在总工程造价中扣除企业管理费、规费和税金。对于工程造价确定部分中的北厢房铝合金门窗造价，因为双方当事人均同意扣除，法院对此部分价款予以扣除。对于不确定部分，建筑工程中因西厢房外侧有扩建痕迹，法院依法认定吴雅龙对西厢房进行了外扩，对室内厕所进行了改造，其余配套设施包括大门、院外河道饮水池、院内水池、院外水箱均是合理添附，此部分款项应当由沙氏装饰中心予以补偿，院围墙加高及月亮门与本案无关、院内卫生间原本就存在，此两项法院予以扣除；装饰工程、鱼池及中间平台建筑工程、室内电气工程、室内给排水工程、室内采暖工程、室内通风空调工程、室外给排水工程、室外电气工程法院均予以确认；可搬走室内家具、可拆卸室外给排水、可拆卸室内给排水、可拆卸室内给采暖、可拆卸室内通风空调均属于未形成附合的装饰装修物，可由吴雅龙拆除，法院依据鉴定意见的数额予以扣除。综上所述，为保障当事人的合法权益，依照《中国人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除沙氏装饰中心与吴雅龙达成的关于北京市密云区北庄镇苇子峪村的清水湾山庄的口头租赁协议；二、吴雅龙于判决生效之日起七日内，给付沙氏装饰中心房屋租赁费三万元；三、吴雅龙于判决生效之日起三十日内，将可搬走室内家具、可拆卸室外给排水、可拆卸室内给排水、可拆卸室内采暖、可拆卸室内通风空调等未形成附合的装饰装修物拆除，并将北京市密云区北庄镇苇子峪村的清水湾山庄返还沙氏装饰中心；四、沙氏装饰中心于判决生效后十日内，给付吴雅龙装饰装修损失五十四万二千三百八十七元二角三分；五、驳回沙氏装饰中心的其他诉讼请求；六、驳回吴雅龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。沙氏装饰中心与吴雅龙均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。沙氏装饰中心上诉称：请求撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判。事实与理由：双方签订的租赁合同为不定期租赁，吴雅龙应当知道双方均有权随时要求解除合同，因此可能造成损失，吴雅龙能够预见到，但还投入较大的资金，因此合同解除给其造成损失，应当由其自行承担。一审法院判决由沙氏装饰中心给付吴雅龙装修损失是错误的。双方口头约定，吴雅龙给付沙氏装饰中心年租金5万元，吴雅龙使用租赁物一年多时间不支付租金，沙氏装饰中心多次催要未果才诉于法院。根据合同法第226条的规定，吴雅龙已属违约。双方约定的年租金5万元，在一审法院审理时，吴雅龙只认可每年租金1.5万元，一审法院采纳其单方陈述，认定年租金1.5万元，并据此作出吴雅龙支付沙氏装饰中心两年的租金3万元是错误的。一审法院判决没有考虑折旧，由沙氏装饰中心给付吴雅龙装修损失，这些装修的质量没有任何证据证明是合格的，将不能拆走的部分强行由沙氏装饰中心收购，这对沙氏装饰中心是极其不公平的。即使判决沙氏装饰中心赔偿吴雅龙部分装修费用也只应考虑材料费和人工费，其他都应扣除。吴雅龙针对沙氏装饰中心的上诉请求及理由辩称：坚持吴雅龙一审发表的意见。关于房屋租金，双方约定的是年租金1.5万元，而且有两年的免租期，如果不是沙氏装饰中心长期租给吴雅龙，吴雅龙不会做这么多投入。关于沙氏装饰中心说的折旧问题，评估是根据现值进行的。吴雅龙租赁涉诉土地是用于经营农家院，只有长期租赁使用才有足够的利润，吴雅龙也进行了大量投入，因为沙氏装饰中心不诚信的行为导致这些家具、排水系统等装修物一天都没有用于经营，沙氏装饰中心对家具、排水系统、采暖、通风空调等装修物应当全部折价赔偿。双方并没有签订书面的合同，导致今天双方的争议，在租赁合同过程中应当是由沙氏装饰中心作为出租方应当承担未签租赁合同的责任。关于鉴定的问题，一审中鉴定程序是没有问题的，作为鉴定来讲，只要是建设工程，评估只能根据北京市建设工程计价依据预算定额的通知鉴定。沙氏装饰中心称只有材料费和人工费是不对的，企业管理费、规费、税金等是双方共同同意扣除的，其他费用为必要费用，不应扣除，吴雅龙还没主张交通运输等费用。吴雅龙上诉称：请求撤销一审判决二、三、四、六项，依法改判吴雅龙不承担房屋租赁费3万元；将家具、排水系统、采暖、通风空调等可拆卸装修物由沙氏装饰中心折价赔偿；沙氏装饰中心给付吴雅龙装饰装修损失742776元。事实与理由：一审判决吴雅龙给付沙氏装饰中心3万元房屋租赁费，没有事实依据。本案主要是因为沙氏装饰中心不诚信的行为导致今天案件的发生，2013年4月16日，沙氏装饰中心将其租赁的土地租赁给吴雅龙使用，经手人沙立山承诺当时租赁期限为30年，年租金是1.5万元，并且给吴雅龙留出2年免租期，免租期是房屋租赁合同过程中必然产生的。截止到一审吴雅龙接到传票为止装修还没有完成。一审查明沙氏装饰中心将涉诉土地交给吴雅龙的时候是毛坯房，为了进行农家院的经营吴雅龙要进行装修，2年免租期是合理的。吴雅龙租涉诉土地是要用于经营，所以对整块土地进行了装饰装修，实际支出是110万元，评估结论是74万余元，并没有考虑很多零星的费用，比如运输费、工人食宿等。一审判决第三项下所涵盖的家具、排水系统、采暖、通风空调等装修物应当折价赔偿。一审确定的赔偿金额有误。根据一审合同判项四项下确认的沙氏装饰中心应赔偿的装修损失542387.23元可知，不确定部分扣除的金额为200388.77元，扣除鉴定当中双方共同认可的企业管理费、规费和税金共6.8万余元，并据一审判决认定的勘验结论认为：1.北厢房铝合金门窗系原有；2.鱼池护坡系原有；3.西厢房防盗门、塑钢门窗系原有。吴雅龙认为此三项原有设施应当大大低于判决认定的扣除金额。一审中鉴定结论存在问题：据鉴定书项下的鉴定依据第4条的依据是北京市建设工程预算定额（2001）及相关费用文件，但是早在2012年12月20日北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发（2012）538号《关于颁发2012年北京市建设工程计价依据-预算定额的通知》中已经明确，本定额自2013年7月1日起执行，2001年《北京市建设工程预算定额》及其配套文件同时停止使用。因此，吴雅龙有合理理由认为鉴定结论的定价偏低。沙氏装饰中心针对吴雅龙的上诉请求及理由辩称：沙氏装饰中心认为吴雅龙的上诉理由不成立。吴雅龙称租期口头约定30年，但法律规定最长不超过20年，且沙氏装饰中心与苇子峪村委会之间的租期也不到20年，沙氏装饰中心与吴雅龙实际没有约定过租期30年。吴雅龙说免租期2年合理，但对于涉诉土地大小的地方不可能装修2年，吴雅龙也没有证据证明。可移动部分应是自行拆除的，这个即使没有约定也是惯常做法。关于一审判决确定的赔偿金额沙氏装饰中心坚持上诉理由。既然吴雅龙认为鉴定依据错误，那么鉴定结论是无效的。评估是工程造价意见书，如果做的是对现值的评估沙氏装饰中心可以接受，但做的是工程造价鉴定，沙氏装饰中心认为对于本案是不适合的，就不应当做这样的鉴定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查，二审庭审中，吴雅龙称涉诉土地及房屋的修建尚未完工，沙氏装饰中心就将吴雅龙起诉，涉诉土地及房屋从未投入经营，沙氏装饰中心对此未予否认。沙氏装饰中心于二审中提交照片若干，用以证明吴雅龙在涉诉地块上的装修质次，因而对评估鉴定结论质疑。吴雅龙对沙氏装饰中心该证据不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、租赁合同书、现场照片、现场勘验笔录、鉴定意见书、鉴定费票据等证据在案佐证。本院认为：一审法院判决解除沙氏装饰中心与吴雅龙达成的关于北京市密云区北庄镇苇子峪村的清水湾山庄的口头租赁协议，沙氏装饰中心与吴雅龙对此均予以认可，本院对此亦不持异议。关于租金的支付，因沙氏装饰中心与吴雅龙未签订书面的租赁合同，结合涉诉地块的情况、双方各自的陈述及主张、沙氏装饰中心与苇子峪村委会之间约定的年租金等情况，本院认为，一审法院关于吴雅龙给付沙氏装饰中心房屋租赁费3万元的判决并无不当，本院予以维持。合同解除之后，吴雅龙应当将涉诉土地及房屋返还沙氏装饰中心。吴雅龙关于将涉诉地块上未形成附合的装饰装修物留给沙氏装饰中心并由沙氏装饰中心折价赔偿的主张，于法无据，本院不予采纳。关于吴雅龙对涉诉土地及房屋进行添附的补偿问题，沙氏装饰中心上诉主张吴雅龙一年多未交租金构成违约，故提出解除合同，不应予以补偿。吴雅龙则主张沙氏装饰中心给予其两年免租期，是沙氏装饰中心不守诚信，提前解除合同。本院认为，由于沙氏装饰中心与吴雅龙之间未签订书面的租赁合同，双方主张对方违约均缺乏依据，考虑到吴雅龙对涉诉土地及房屋进行了大量投入，以及沙氏装饰中心并未证明其起诉前催要过租金，吴雅龙未交租金的情况未必导致合同解除等情况，沙氏装饰中心在其提出合同解除时对于吴雅龙对涉诉土地及房屋的合理添附应予补偿。吴雅龙上诉对涉诉评估鉴定提出异议，认为鉴定结论对工程造价的评估偏低，但其依据不足，本院对此不予采纳。沙氏装饰中心亦对工程造价评估鉴定提出异议，认为应对工程现值进行评估鉴定。本院认为，沙氏装饰中心并未提出过对工程现值进行评估鉴定，并且在收到工程造价评估鉴定的报告之后亦未向法院提出异议，结合涉诉工程的修建年限及使用情况以及沙氏装饰中心一方参与鉴定勘验并在勘验笔录上签字等情况，本院认为，一审法院应吴雅龙申请，依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司对涉诉工程造价进行鉴定的程序并无不当，本院对该评估鉴定报告不持异议，对沙氏装饰中心、吴雅龙的上述主张均不予支持。综上，一审法院关于沙氏装饰中心给付吴雅龙装饰装修损失542387.23元的处理，已经考虑到本案的实际情况，并无不当，本院予以维持。综上，沙氏装饰中心与吴雅龙的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费40000元，由北京沙氏基业装饰中心负担（于本判决生效之日起七日内给付吴雅龙）。一审案件受理费2300元，由北京沙氏基业装饰中心负担1750元（已交纳），由吴雅龙负担550元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费7350元，由吴雅龙负担4612元（已交纳），由北京沙氏基业装饰中心负担2738元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费14679元，由北京沙氏基业装饰中心负担9923元（已交纳），由吴雅龙负担4756元（已交纳4306元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　邓　　青　　菁代理审判员　杨　　　　　　扬代理审判员　王　　海　　宁二〇一六年四月二十七日书　记　员　胡震霄书记员刘欣关注公众号“”