（2016）粤03民终2734号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-12
案件名称
梁朝霞与林楚彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁朝霞,林楚彬,深圳市万实房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终2734号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁朝霞，香港居民。委托代理人：林泽户，广东开野律师事务所律师。委托代理人：麦倩明，广东开野律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林楚彬，住所地：深圳市罗湖区。委托代理人：刘健华，广东章盛律师事务所律师。原审第三人：深圳市万实房地产投资顾问有限公司。法定代表人：詹娟娟，总经理。委托代理人：黄亚梅，系该司员工。上诉人梁朝霞与被上诉人林楚彬、原审第三人深圳市万实房地产投资顾问有限公司（以下简称万实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第934号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2015年1月20日，林楚彬作为买方与梁朝霞作为卖方签订《二手房买卖合同》。合同约定，梁朝霞将其位于深圳市罗湖区xx路xxxx号xx花园x栋xxxx房产出售给林楚彬，建筑面积为122.24平方米，房地产证号为20××57，房地产性质用途为住宅；转让成交价为人民币310万元，买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币20万元，买卖双方需于双方均签署了本合同后壹拾个工作日内到监管银行办理监管手续签署一切相关文件，买方须将首期款（不含定金），于买卖双方与监管银行签署协议后的十日内将首期款支付至监管协议指定的监管帐号中，买方于2015年1月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件，并签署按揭银行要求的法律文件；卖方应于全部房款付清后于2015年4月1日前将物业交付买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之二支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，梁朝霞将xx花园x栋xxxx房地产证交第三人并向林楚彬出具收款收据两份，编号分别为xxxxxx、xxxxxx，分别载明收到林楚彬定金人民币15万元、人民币5万元；同时，林楚彬向梁朝霞出具欠条一份，欠条内容为“本人林楚彬欠xx花园x栋xx楼xx业主梁朝霞房款人民币伍万元正，此笔房款交楼时结清，业主同时结清全部杂费”。2015年1月22日，林楚彬作为甲方（买方）与梁朝霞作为乙方（卖方）、中国工商银行股份有限公司深圳华强支行作为丙方签订《二手楼资金监管协议》。协议约定，甲、乙双方一致同意，将房屋交易资金人民币90万元委托丙方进行监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管帐号之日起90日，丙方在保管期限90天（含）内，甲、乙双方办理了房产过户手续并取得办理过户回执时，丙方有权决定在收取手续费后无需取得甲、乙双方任何形式的授权直接将监管资金划入甲、乙双方共同确认的帐户内，三方确认了甲、乙双方的开户行及帐号；协议还对其他事项作了相应约定。协议签订当日，林楚彬将监管资金人民币90万元汇入监管帐户。中国工商银行股份有限公司深圳华强支行于2015年2月4日出具给二手房按揭贷款确认书给林楚彬，承诺待房地产过户到买房人名下，并办理了以中国工商银行股份有限公司华强支行为抵押权人的抵押登记手续后，同意向买房人发放贷款期限为15年，金额为人民币200万元的贷款。2015年2月10日，林楚彬作为借款人与中国工商银行股份有限公司深圳华强支行作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定，林楚彬向贷款人借款人民币200万元，以位于罗湖区××路××24M4作为抵押物。2015年2月13日，涉案房产（位于罗湖区××路××）的产权转移登记至林楚彬名下；同日，林楚彬委托监管的资金人民币90万元解除监管支付给梁朝霞。2015年3月3日，中国工商银行股份有限公司深圳华强支行将林楚彬申请的贷款人民币200万元作为购房款支付给梁朝霞。2015年4月29日，林楚彬以转帐方式向梁朝霞支付购房款人民币50000元。梁朝霞以林楚彬以欠条抵付定金、涉案房产于2015年2月9日办理产权转移登记后2月13日才收到监管资金、银行按揭贷款延迟至3月3日才发放以及尚有人民币50000元未支付的情况下林楚彬带人闯入涉案房屋强行要求交房为由，拒绝将涉案房产交付林楚彬，并要求解除双方签订的二手房买卖合同。双方酿成纠纷，遂诉至原审法院。林楚彬原审的诉讼请求为：1、梁朝霞向林楚彬交付xx花园xx栋xxxx房屋；2、梁朝霞向林楚彬支付违约金620元/日，支付期间从2015年4月1日起到梁朝霞实际交付涉案房产为止（暂计算至2015年5月30日暂计人民币37200元）；3、本案诉讼费由梁朝霞承担。梁朝霞反诉请求为：1、解除《二手房买卖合同》，梁朝霞无需向林楚彬交付深圳市罗湖区xx路xxxx号xx花园x栋xxxx房产；2、没收林楚彬定金人民币20万元；3、由林楚彬承担本案的诉讼费。原审法院认为，林楚彬与梁朝霞于2015年1月20日签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。林楚彬已按合同约定的转让价款向梁朝霞足额支付了购房款，梁朝霞未按合同约定在林楚彬付清购房款后交付涉案房产，已构成违约，应向林楚彬交付合同约定的买卖房产并承担延期交房的违约责任。虽然林楚彬与梁朝霞在二手房买卖合同中约定于2015年4月1日交付合同约定的房产，但林楚彬2015年4月29日才向梁朝霞支付购房余款人民币50000元，故林楚彬诉请梁朝霞支付延期交房违约金的起始时间应为2015年4月30日。林楚彬与梁朝霞在二手房买卖合同签订当日，在梁朝霞出具收取定金人民币200000元的情况下，林楚彬出具欠条抵付定金的行为，是双方协商一致的结果，不构成违约。林楚彬已按与梁朝霞签订的二手房买卖合同约定的时间签订资金监管协议、提供监管资金、申请银行贷款确认以及与银行签订《个人购房借款/担保合同》。林楚彬与梁朝霞以及中国工商银行股份有限公司签订的《二手楼资金监管协议》只是约定保管期限90天（含）内，双方办理了房产过户手续并取得办理过户回执时，银行有权决定在收取手续费后无需取得双方任何形式的授权直接将监管资金划入双方共同确认的帐户内，且涉案房产于2015年2月9日办理产权转移登记手续，2月13日将监管资金划入梁朝霞帐户内并无明显不当；林楚彬与梁朝霞签订的二手房买卖合同并未约定银行贷款发放的具体时间；另外，林楚彬出具给梁朝霞的欠条明确“本人林楚彬欠xx花园xx栋xx楼xx业主梁朝霞房款人民币伍万元正，此笔房款交楼时结清，业主同时结清全部杂费”，前述约定并未明确欠款支付的具体时间，林楚彬未支付欠款的情况下，梁朝霞有权拒绝交付涉案房产，但不能成为认定林楚彬违约的依据。故梁朝霞反诉要求解除与林楚彬于2015年1月20日签订的《二手房买卖合同》及没收定金的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、梁朝霞于判决生效后十日内将位于罗湖区××路××24M4交付林楚彬。二、梁朝霞按总房款人民币3100000元的日万分之二从2015年4月30日起向林楚彬支付延期交房违约金直至实际交付之日止。三、驳回梁朝霞要求解除与林楚彬于2015年1月20日签订的《二手房买卖合同》并无需交付涉案房产的反诉请求。四、驳回梁朝霞要求没收林楚彬定金人民币200000元的反诉请求。案件本诉受理费人民币730元、财产保全费520元、公告费人民币1380元，共计人民币2630元，由梁朝霞负担；反诉受理费人民币2150元，由梁朝霞负担。梁朝霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、解除梁朝霞与林楚彬于2015年1月20日签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxxxx）；3、林楚彬将涉案的深圳市罗湖区xx路xxxx号xx花园x栋xxxx房产返还给梁朝霞；4、梁朝霞没收林楚彬定金人民币20万元；5、林楚彬承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、本案中林楚彬向原审法院提供了其给付首期款的凭证（持卡人存根），但在该凭证中仅显示“中国工商银行股份有限公司深圳华强支行”，交易类型为消费，支付日期为2015年1月22日。在该凭证与林楚彬主张之用途有异，又不明确显示资金监管账户的情况下，原审法院便认定林楚彬履行了支付首期款的义务。一审后经梁朝霞多次要求，华强支行才告知梁朝霞首期款实际到账日期为2015年1月29日。因此梁朝霞有理由相信林楚彬向法院出具的凭条并非首期款的支付凭证，而原审法院在未明确查明的情况下，支持了林楚彬的主张。2、根据双方签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxxxx）第4条的约定，林楚彬应当于2015年1月30日前向按揭银行提交按揭贷款的申请资料。但林楚彬仅向法院提供了2015年2月4日华强支行出具的贷款承诺函，并未提供其在2015年1月30日前申请按揭贷款的申请资料。原审法院仅以贷款承诺函即认定林楚彬履行了约定期限内向银行提交贷款资料的义务。二、原审判决适用依据错误，日万分之二的延期交房违约金明显过高。假使林楚彬有损失，也只能按照房屋的租金收入确定。根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的2015年房屋租赁指导租金，涉案房产每月的租金应为4156.16元，每日租金应当为138.54元。因此，假使梁朝霞需承担相应责任，应当以上述租金收入为标准。三、林楚彬存在违约，并且恶意欺诈，双方签订的房屋买卖合同理应被解除。1、在签订合同初，林楚彬利用梁朝霞为香港居民、不熟悉内地二手房买卖流程的弱点，首先带领梁朝霞到无任何资质的中介签订了买卖合同，并且在合同签订时私留了本应交付给梁朝霞的合同原件；在资金监管时又私留本应交给梁朝霞的资金监管协议原件；在房屋买卖过程中频换更换中介，又不向梁朝霞说明缘由；在办理公证文书过程中，骗得梁朝霞同意，诱导梁朝霞签订“阴阳合同”以满足林楚彬之私利；在银行明确表示购房余款可领取时，以外出为由阻扰梁朝霞获得剩余款项…林楚彬的种种行为不仅违背了诚实信用的原则，并且显然利用了梁朝霞的契约精神，对梁朝霞进行欺瞒。2、按照买卖合同第9条的约定，林楚彬应当在付清所有购房款之后才能请求梁朝霞交付。但林楚彬在仍欠梁朝霞5万元定金未支付的情况下，便要求梁朝霞搬离，并私撤电表给梁朝霞造成不便。直至2015年4月29日，在公安机关的介入下才被迫交付了5万元定金的欠款。其违约之意实属明显。梁朝霞在庭审中补充上诉事实与理由：一、涉案房屋的买卖合同履约的定金应该是15万元，而不是20万元。定金是实践合同，当实际交付的定金数额少于约定定金数额时，视为变更定金合同，因此，梁朝霞与林楚彬达成的定金合同约定的定金数额是15万元。一审认定林楚彬出具欠条抵付定金的行为是双方协商一致的结果，这个认定是错误的，没有法律依据。定金是实践合同，以实际交付的金额为准，林楚彬出具欠条意图抵付定金的行为是不符合法律规定的，不是对林楚彬拖欠房款行为的认可，再者，林楚彬出具欠条的行为是单方行为，只能表示林楚彬对梁朝霞的付款承诺，并非双方的合意。梁朝霞自房产过户后多次向林楚彬催要该5万元，可见林楚彬出具欠条的行为在事前和事后都没有得到梁朝霞的同意，相反，梁朝霞一直是持反对态度，因此，一审判决作出该认定没有事实和法律依据。二、一审判决认为林楚彬没有付清购房款没有构成违约，这一认定是错误的，根据合同的约定，当买方所付的款包括银行承诺的按揭款和首期款定金少于合同成交价时，买方应当在银行出具贷款承诺函的三个工作日内2015年3月3日银行将按揭款支付给梁朝霞后，林楚彬仍有购房款5万元没有支付，至3月7日起林楚彬没有足额支付购房款的行为已经构成违约。梁朝霞于2015年3月7日因林楚彬违约，所以没收其定金15万元，之后2015年4月29日林楚彬支付了5万元，但他实际支付的款项中可以用来偿还房款的只包括首期款90万，银行贷款200万元，还有4月29日这5万元，三次付款总计295万元，截止至今林楚彬仍然拖欠购房款15万元。林楚彬违约在先，梁朝霞依法行使合同抗辩权。三、房屋买卖合同最主要的合同权利就是房屋的物权和购房款，在仅收到定金15万元的情况下，梁朝霞将合同标的房产过户给林楚彬，完成了产权变更，梁朝霞的主要义务已经履行完毕。转让成交价为基数按日万分之二支付违约金的违约责任约定，应当是处罚合同当事人重大违约行为，一般违约行为不适用该条款。产权过户后，梁朝霞主要合同义务已经履行完毕，不存在根本违约的行为。一审判决仍以合同第十条要求梁朝霞承担根本违约的责任，该判决显失公平。被上诉人林楚彬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁朝霞的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予驳回。原审第三人万实公司未到庭未作答辩。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，林楚彬与梁朝霞于2015年1月20日签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据梁朝霞上诉理由，二审争议的焦点在于：一、梁朝霞是否有权解除涉案合同；二、梁朝霞是否应支付迟延履行违约金。关于焦点一。梁朝霞上诉主张林楚彬存在迟延办理资金监管、迟延提交按揭贷款申请、迟延支付房款的违约行为，要求解除涉案合同。本院认为，根据双方合同约定，林楚彬应在签订合同后十个工作日办理资金监管手续、在签订资金监管手续的十日内支付首期款，涉案合同的签订时间为2015年1月20日，即便如梁朝霞所称，林楚彬首期款到账时间为2015年1月29日，亦完全符合合同约定履行期限。关于按揭贷款资料的提交，合同约定应在2015年1月30日前办理，林楚彬在2015年2月4日已取得银行贷款承诺函，则其提交贷款申请资料的时间必然早于此时，即便其提交时间晚于2015年1月30日，亦未达到合同约定的迟延履行十日的解除条件。至于房款的支付，梁朝霞于2015年3月3日已获得银行发放的200万元，至此，其已获得合同约定的全部价款。虽林楚彬有5万元定金未以现金方式支付，但其出具了欠条，梁朝霞亦出具了收取20万元的定金收据，梁朝霞在本案一审起诉要求没收的定金亦为20万元，足见双方对于合同履行的定金为20万元并无异议。现梁朝霞主张林楚彬仅支付定金15万元，与事实不符，本院不予采纳。至于林楚彬欠付的5万元，为双方形成的借款关系，约定还款期限为交房之日，且已履行完毕，梁朝霞据此主张林楚彬未支付购房款于法于理无据，本院不予采纳。梁朝霞还主张林楚彬存在欺诈行为，但事实及法律依据均不足，本院不予采信。综合上述，梁朝霞主张解除涉案合同，缺乏事实及合同依据，本院予以驳回。关于焦点二。林楚彬已按合同约定的转让价款向梁朝霞足额支付了购房款，梁朝霞未按合同约定在林楚彬付清购房款后交付涉案房产，已构成违约，梁朝霞应向林楚彬交付合同约定的买卖房产并承担延期交房的违约责任。梁朝霞主张日万分之二的迟延交房违约金标准过高，但该标准为双方合同约定，且未过分高于银行同期贷款利率，原审依照合同约定的日万分之二标准计付迟延交房违约金并无明显不当，本院对此予以维持。梁朝霞还主张林楚彬存在强行收房行为，如梁朝霞因此遭受损失，可另循法律途径解决。综上，梁朝霞的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费人民币730元、财产保全费520元、公告费人民币1380元，及反诉受理费人民币2150元，均由梁朝霞负担；二审案件受理费4300元，亦由梁朝霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱 裕 华审 判 员 张 秀 萍代理审判员 蔡 妍 婷二〇一六年四月二十七日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”