（2016）晋09民终168号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-09-18
案件名称
雷有明与张小平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省忻州市中级人民法院
所属地区
山西省忻州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张小平,雷有明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋09民终168号上诉人（原审被告）张小平。委托代理人张雄。委托代理人冯文红，山西辰平律师事务所律师（忻州市法律援助中心指派）。被上诉人（原审原告）雷有明。委托代理人刘凤凤。上诉人张小平因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省保德县人民法院（2015）保民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张小平及其委托代理人张雄、冯文红，被上诉人雷有明及其委托代理人刘凤凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年8月1日被告张小平以口头形式向原告雷有明租赁房屋四间从事轮胎修补，双方约定每年每间房租4500元，四间总计18000元。按照原被告的上述约定，2009年8月1日至2011年8月1日的两年期间被告张小平一直按约履行，被告张小平两年内共支付原告雷有明房屋租金36000元。2011年8月1日至2012年8月1日原告雷有明将房租涨至每年23000元，被告张小平如期履行。2012年8月1日至2013年8月1日原告雷有明将房租涨至每年28000元，每间房租7000元，被告张小平亦如期履行。综上付款情况，截止2013年8月1日前被告张小平共计支付原告雷有明房屋租金87000元。2013年8月1日后原告雷有明和被告张小平按房租每间7000元，每年28000元计付房租。被告张小平在保德县公安局的询问笔录中表示：“每年房租28000元，2013年8月1日前的房租已付清，2013年8月1日后的房租未付”。2013年9月18日原告雷有明房屋后墙邻居王福荣等人修建的楼房，因连续强降雨引发塹堎的挡墙塌方，导致被告张小平毗邻的一间房顶部分被压塌，造成高贵平受伤、高赵芳死亡及室内财物被压损的事故。2013年9月30日和2014年2月28日经协商，死者（高赵芳）父亲高文强和伤者高贵平与另一方石冰、王福荣分别达成意外事故赔偿协议，支付死者（高赵芳）父亲高文强80万元赔偿款，支付伤者高贵平37.3万元赔偿款，双方已按协议履行。2013年9月18日事故发生后，原告雷有明和被告张小平经多次协商被告财物受损赔偿事宜，双方均未能达成协议。庭审中，原告雷有明主张坍塌房屋内被告张小平未放置现金和欠条，只放置日常生活用品，同时原告愿意按财物的实际损失折价赔偿被告张小平。被告张小平主张坍塌房屋内除放置受损物品外，还存放现金和欠条，同时被告认可坍塌的房屋日常用于厨房，被告对坍塌房屋内放置现金和欠条的主张也未能提供相应证据予以证明。另查明，2015年5月20日经原告雷有明书面申请，法院依法向保德县公安局调取了该案所涉事实。在保德县公安局询问笔录中被告张小平表示，坍塌房屋内放置的现金来源于自己挣的和子女给的，但经保德县公安局对被告子女进行了询问，被告子女在询问笔录中均表示，自己没有给付父亲张小平现金。被告张小平在法院的庭审笔录中表示认可现其锁着原告雷有明的三间房屋。原审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2013年8月1日原被告以口头形式达成不定期的房屋租赁合同，原告雷有明将其四间房屋租赁给被告张小平使用，每年租金28000元。审理中原告雷有明主张，每间房租7000元，每年四间房租28000元，2013年8月1日前的房租被告张小平已付清原告雷有明，2013年8月1日后的房租未付；被告张小平在保德县公安局询问笔录中的陈述与原告雷有明的上述主张一致。综上事实，法院可以认定被告张小平从2013年8月1日至今仍未支付原告雷有明房屋租金。庭审中被告张小平表示自己现掌管原告房屋三间，受损的第四间房屋不是由其掌管，原告雷有明主张受损房屋由被告张小平掌管，但原被告对其主张受损房屋的掌管情况均未能提供证据予以证明，故法院对受损房屋的掌管情况无法查清。庭审后，经合议庭合议原告雷有明请求被告支付房屋租金，被告张小平认可其占用原告雷有明房屋三间，故被告张小平每年支付原告雷有明房屋租金21000元（即每间租金7000元3间）。截止2015年8月1日被告张小平已实际占用原告雷有明房屋2年（从2013年8月1日至2015年8月1日），被告张小平需支付原告雷有明2年房屋租金42000元（即每年21000元2年）。未发生的后续房租费用，应根据被告张小平实际占用房屋时间另行解决。原告雷有明未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人被告张小平订立的房屋租赁合同无效。虽原被告的房屋租赁合同无效，但原告雷有明请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予以支持。审理中，被告张小平主张在受损房屋内其放置的生活物品、现金及欠条的损失请求，本案不予审理，被告张小平可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁房屋合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，判决为：一、被告张小平在本判决书生效之日起十日内支付原告雷有明房屋租金42000元（即以每年21000元计算，从2013年8月1日计算至2015年8月1日止，未发生的房屋租金，待实际发生后另行解决）。二、驳回原告雷有明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，由原告雷有明负担55元，被告张小平负担853元。张小平不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。主要理由：1、上诉人已支付被上诉人租金146000元；2、一审认定每间房屋租金7000元没有根据；3、一审对上诉人提出的反诉要求不予审理程序违法。雷有明答辩称，一审判决正确，二审应予维持。二审查明事实与一审相同。本院认为，本案双方当事人采用口头形式订立租赁合同，由雷有明将其房屋提供给张小平使用，张小平支付租金的事实清楚，双方无异，租赁关系成立。关于张小平所提已付租金146000元及每月租金数额的认定问题，因张小平提供的证据不能证明其已支付雷有明租金146000元，也不能否定公安机关调查时其自认的支付租金和时间情况。故对张小平的主张，本院不予采信。反诉应针对本诉提交反诉状明确请求，并交纳诉讼费用。张小平在答辩中提出要求赔偿损失等，一审未审理，张小平可另行主张权利。原判认定事实清楚，适用法律及实体处理适当，应予维持。张小平的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元由张小平负担。本判决为终审判决。审判长 连林梅审判员 王旭瑞审判员 杨 剑二〇一六年四月二十七日书记员 焦媛媛 微信公众号“”