（2016）闽0122民初743号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-22
案件名称
胡剑锋与福建省时代华奥建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连江县人民法院
所属地区
连江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡剑锋,福建省时代华奥建设发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初743号原告：胡剑锋，男，汉族，1979年11月2日出生，住福州市台江区。委托代理人：林星、王命兴，福建合立律师事务所律师，特别授权。被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福州市连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，董事长。委托代理人：陈建华、黄娟（实习），福建国富律师事务所律师，特别授权。原告胡剑锋与被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林星和被告委托代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20××××015），该合同约定：原告购买被告开发建设的“海峡文化创意产业基地.汀棠苑”第96#楼［幢］A5房号房（位于连江县潘渡乡仁山村），该合同第四条约定了计价方式与价款，原告购买该商品房的总金额为人民币1738598元，同时该合同第八条约定了交付条件与期限，被告应于2015年3月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告按该合同的约定如期支付了上述房价款，但被告至今未将符合各项条件的商品房交付给原告使用。另合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。依前所述，被告至今尚未将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用，因此，被告应按日向原告支付已付款万分之三的违约金，从2015年4月1日起暂计至2016年3月1日的违约金为人民币174729.10元（1738598元×0.0003×335天），此后逾期交房违约金仍以此为标准计至被告将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用之日止。综上所述，原告曾多次要求被告按合同的约定将符合法定及约定条件的商品房交付给原告，并向原告支付逾期交房违约金，但被告始终找种种理由予以推脱，原告为维护自身的合法权益，现请求依法判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币174729.10元（按原告已付房款的日万分之三标准计算违约金，从2015年4月1日起暂计至2016年3月1日，此后逾期交房违约金仍以此为标准计至被告将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用之日止）。二、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告按合同约定日万分之三标准支付逾期交房违约金，被告认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法庭依法调低至人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”的规定，一方违约应当承担的违约责任是赔偿一方产生的实际损失。本案原告不能按期收房的损失是不能居住在所购买房屋内的损失，原告原有固定的住所，事实上没有产生实际损失。而合同约定违约金按已付款日万分之三标准计算，一个月的金额有的高达八九千元，有的甚至一万多元，明显畸高。被告根据《合同法》第114条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”规定，请求法庭依“《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，依法支持被告的合理请求。本案在审理过程中，原告提供如下证据：A1、商品房买卖合同，旨在证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及合同对权利与义务的约定。A2、购房发票，旨在证明原告已经按约支付全部购房款。被告质证意见：对证据A1、A2没有异议。被告未提供证据。本院经审查认为，证据A1、A2被告均无异议，依法予以采信。根据原、被告庭审陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定：2013年11月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20××××015），该合同约定：原告购买被告开发建设的“海峡文化创意产业基地.汀棠苑”第96#楼［幢］A5房（位于连江县潘渡乡仁山村），该商品房建筑面积152.08平方米，商品房的总价款为人民币1738598元。该合同第六条约定：买受人应于本合同签订同时向出卖人支付首付款人民币528598元，剩余房款计人民币121万元由买受人向经出卖人认可的银行申请贷款支付。合同第八条约定：被告应于2015年3月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用。合同第九条第1点第（2）项约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。合同签订之后，原告于2013年11月30日向被告支付首付款人民币528598元。2013年12月12日，原告向被告支付购房款人民币21万元。2014年2月13日原告与恒丰银行福州分行签订《个人购房抵押借款合同》（合同编号：恒银（榕）［01］个房住借字（2014）年第（0011）号），获得按揭贷款人民币100万元，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率乘以系数1.15，并于2014年2月20日向被告支付剩余房款人民币100万元。但被告至今未将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。综上所述，本院认为，原、被告于2013年11月30日签订的商品房买卖合同合法有效，双方应遵守履行。被告至今未将符合约定条件的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。被告认为合同约定的按日万分之三标准支付逾期交房违约金过高，请求依法调低至人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案原告向银行贷款，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率乘以系数1.15，贷款利息为原告的损失，原、被告双方约定的逾期交房违约金标准为日万分之三，该约定的违约金高于原告的损失，应予以下调。同时考虑到，此后银行已多次下调利率，参考原告实际损失情况，依照公平合理原则，本院酌情认定被告逾期交房违约金调整为按每日万分之1.8计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告胡剑锋支付逾期交房违约金（按原告已付总购房款1738598元为基数，按每日万分之1.8标准计算，时间从2015年4月1日起至被告向原告交付符合约定条件的房屋之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3495元，减半收取1747.5元，由被告负担（已由原告预交，应在本判决生效之日起十日内交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 邱启开二〇一六年四月二十七日书记员 黄 萍附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。