（2016）京01民终1800号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-26
案件名称
杨选龙与尤杰卫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨选龙,尤杰卫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1800号上诉人（原审被告）杨选龙，男，1960年11月2日出生。委托代理人胡林，北京朗庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尤杰卫，男，1988年11月21日出生。委托代理人吴青江，北京旭坤律师事务所律师。上诉人杨选龙因与被上诉人尤杰卫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第13259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨选龙及其委托代理人胡林、被上诉人尤杰卫之委托代理人吴青江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尤杰卫在原审法院诉称：杨选龙告知我其位于北京市昌平区262号的房屋不属于违建，有商业用途的房产证，能办理超市的营业执照，在杨选龙承诺能办理营业执照的情况下，双方于2015年7月3日签订《房屋出租协议》；我交纳房租8.5万元后到北京市昌平区申办超市的营业执照手续，杨选龙迟迟不能向我交付房产证，也不能出具相关证明，无奈下我到村委会询问房屋的情况，被村委成员告知杨选龙所出租的房屋系违建，属于拆违范围，根本不能办理执照；我与杨选龙就退还我交纳的房租8.5万元多次协商未果。为此，我起诉到法院，请求判决：1、解除我与杨选龙于2015年7月3日签订的《房屋出租协议》；2、杨选龙退还我交纳的房租7万元；3、杨选龙承担本案全部诉讼费用。杨选龙在原审法院辩称：l、我不存在违约，合同应该继续履行。2、根据双方的约定，我没有义务为尤杰卫办理营业执照，我有营业执照，尤杰卫如果想要使用，我可以借给其使用。3、房屋是有产权的房屋，不属于违建。4、如果尤杰卫不再愿意履行合同，应当给付我违约金。5、房屋是在宅基地上建的，虽然没有房产证，但也是合法建筑。6、我一直在积极配合尤杰卫办理相应的营业执照。故不同意其诉讼请求。原审法院经审理查明：2015年2月6日，杨选龙（甲方）与尤杰卫（乙方）签订了《房屋出租协议》，该协议约定：经双方友好协商，甲方262号将一层底商206.8平米出租给乙方合法经营超市，租金每年7.5万元，入住时间由工程队完工后一个月内入住，但是2015年6月前必须完工入住。水、电、网、卫生、供暖按照有关部门标准由乙方交纳。甲乙双方暂定合同为五年，每年7.5万元租金不变，但是乙方不满五年退租，乙方每月补偿6000元。甲方要求乙方合法经营，保证消防安全，不准违法乱纪和私改房屋，如转租需经甲方同意即可。一层超市出现伤亡事故或火灾造成的一切损失，全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。如乙方违反规定解除合同，甲方不退房租。如遇政府征用房屋，乙方无条件退让，但是由杨选龙每月补偿乙方6000元。2015年2月6日前乙方交齐7.5万元房租。同日，尤杰卫向杨选龙支付房屋租金75000元。2015年6月4日，尤杰卫向杨选龙支付房屋租金3500元。2015年6月15日，杨选龙将出租的房屋交付给尤杰卫。尤杰卫入住后，按照超市需要进行部分装修。2015年7月3日，杨选龙（甲方）与尤杰卫（乙方）又重新签订了《房屋出租协议》，该协议约定：经甲乙双方友好协商，甲方将262号一层底商约206.8平米出租给乙方合法经营超市，租金每年8.5万元，入住时间为2015年6月15日。2016年4月15日续租房租。水、电、网、卫生、供暖按照有关部门标准由乙方交纳，甲乙双方暂定合同为三年，每年8.5万元租金不变，但是乙方不满三年退租，乙方每月补偿甲方7000元。甲方要求乙方合法经营，保证消防安全，不准违法乱纪和私改房屋，如转租需经甲方同意即可，一层超市出现伤亡事故或火灾造成的一切损失，全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。如乙方违反规定解除合同，甲方不退房租。如遇政府征用房屋，乙方无条件退让，但是由杨选龙补偿乙方7000元。2015年7月15日，尤杰卫开始办理申领个体营业执照手续，在经营场所证明一栏中需要杨选龙所在地北京市昌平区村民委员会加盖印章，但北京市昌平区民委员会拒绝给尤杰卫加盖印章。尤杰卫要求杨选龙配合办理营业执照，但遭杨选龙拒绝。2015年8月4日，尤杰卫将承租房屋的钥匙交付给了杨选龙。同日，杨选龙诉至法院。另查，2014年7月17日，杨选龙在北京市昌平区262号注册成立了北京京港广告传媒有限责任公司。2015年3月25日，杨选龙之妻孟照娥在北京市昌平区262号注册成立了北京京港运输有限责任公司。上述事实，有房屋租赁合同、收条、录音、营业执照以及双方当事人陈述等证据在案佐证。原审法院经审理后认为：当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。尤杰卫与杨选龙签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关规定，协议有效。本案争议焦点一为出租人杨选龙是否有义务协助尤杰卫办理工商执照？杨选龙出租给尤杰卫的房屋为262号一层底商，合同约定房屋的性质为底商，房屋用途为商业，不是居住用途；在尤杰卫办理工商营业执照过程中，杨选龙作为出租人，按照《房屋出租协议》约定的房屋用途，有协助尤杰卫办理工商营业执照的附随义务。本案争议焦点二就是尤杰卫是否有权解除房屋租赁合同？由于在尤杰卫承租房屋后办理营业执照的过程中，杨选龙没有履行出租人的附随义务，协助尤杰卫办理工商营业执照，造成尤杰卫无法实现合同目的，故尤杰卫有权解除《房屋出租协议》。关于尤杰卫要求解除与杨选龙于2015年7月3日签订的《房屋出租协议》一节，由于杨选龙没有协助尤杰卫办理工商营业执照，造成尤杰卫无法实现合同目的，2015年8月4日，尤杰卫已经将房屋交付给杨选龙，故法院应准许双方解除《房屋出租协议》。关于尤杰卫要求杨选龙退还租金7万元一节，法院根据尤杰卫交纳租金的数额和使用的期限确定退还数额。关于杨选龙主张不予退还租金一节，杨选龙的该项主张缺乏依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除尤杰卫与杨选龙于二〇一五年七月三日签订的《房屋出租协议》。二、杨选龙于本判决书生效之日起十日内退还尤杰卫房屋租金六万六千八百五十六元。三、驳回尤杰卫的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，杨选龙不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回尤杰卫一审的诉讼请求，继续履行房屋出租协议，或将本案发回重审。上诉理由为：1、双方之间的租赁合同没有约定杨选龙负有为尤杰卫办理营业执照的义务；2、尤杰卫交钥匙的时间不能作为交房的时间，一审法院认定房屋已经交给杨选龙，与事实不符，尤杰卫仍有物品在诉争房屋内；3、尤杰卫不履行合同存在违约行为，应该支付违约金；4、现租赁房屋可以办理营业执照，杨选龙也愿意协助尤杰卫办理，合同能够履行；5、尤杰卫是因为租了别人的房子，无法解除租赁合同，才不履行争议的租赁合同的，与办理营业执照无关。尤杰卫对此答辩称：双方租赁合同的目的在于进行经营，而诉争房屋由于已经办理了两个营业执照，无法再办理，故尤杰卫的合同目的不能实现，诉争租赁合同应当解除。尤杰卫已于2015年7月将房屋钥匙交付杨选龙，后经双方确认收房时间为2015年8月4日。同意一审判决，不同意杨选龙的上诉请求及理由。本院审理期间，杨选龙主张，其并未拒绝尤杰卫要求办理营业执照的要求，其曾与尤杰卫一并去村委会办理相关手续，但因村委会主任不在未能办理。此后尤杰卫又再次找过杨选龙，又因杨选龙当时在外地而无法办理。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：尤杰卫与杨选龙于2015年7月3日签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《房屋出租协议》虽未明确约定杨选龙应为尤杰卫办理营业执照，但根据该协议之约定，尤杰卫租赁该房屋系用于经营超市，依据房屋约定之用途以及协议之目的，杨选龙负有协助尤杰卫办理营业执照之义务。杨选龙上诉主张其没有为尤杰卫办理营业执照的义务于法无据，本院对此不予采纳。双方于2015年7月3日签订协议，至尤杰卫起诉要求解除合同已经过一个月的时间，杨选龙亦认可该期间内尤杰卫曾要求其协助办理营业执照并进行了催告，但在一个月的合理时间内，且经过尤杰卫催告，杨选龙未能履行协助办理营业执照的义务，该行为导致尤杰卫的合同目的无法实现。故尤杰卫据此要求解除《房屋出租协议》并退还未使用房屋期间的租金于法有据，一审法院对此予以支持正确，以双方交接房屋时间作为协议解除时间并无不当，本院对此予以维持。杨选龙所持现租赁房屋能够办理营业执照、尤杰卫不履行合同系因其与他人租赁合同无法解除等原因，均不能改变杨选龙未及时协助尤杰卫办理营业执照的事实以及其所应负有的合同责任，故本院对其上诉理由不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千五百五十元，由尤杰卫负担五十元（已交纳），由杨选龙负担一千五百元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千五百五十元，由杨选龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王良胜代理审判员 王 梦代理审判员 徐 冰二〇一六年四月二十七日书 记 员 罗娇杨 来自