（2016）沪0113民初4101号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-01
案件名称
钱龙海与沈耀钦用益物权确认纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
用益物权确认纠纷
法律依据
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初4101号原告钱龙海，男，1965年8月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。委托代理人杨毅琼，上海华公达律师事务所律师。被告沈耀钦，男，1959年9月23日出生，汉族，住上海市闸北区。原告钱龙海与被告沈耀钦用益物权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告钱龙海的委托代理人施卫国、被告沈耀钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱龙海诉称，原、被告二人于1994年共同出资以上海宝山吴淞物资回收总站有限公司分支机构宝山区革新物资回收站的名义向上海申远房地产开发经营有限公司购买牡丹江路XXX号裙房一间，现门牌号为牡丹江路XXX号。因产权无法办理，宝山区革新物资回收站与上海申远房地产开发经营公司签署了有关产权使用权的协议，经上海宝山吴淞物资回收站确认，该商业用房的实际财产所有人及永久使用权归原被告两人所有。原被告也一直经营该商业用房至今，同时二人约某并实际分享租金收益。2014年年初，被告自行向承租户收取2014年上半年租金后，未向原告支付收益。原告为此向法院起诉要求分割租金收益，贵院经审理支持了原告的诉讼请求。但嗣后，被告收取2014年下半年及2015年全年租金后，仍拒绝支付原告应有的租金收益。根据租赁合同，被告与案外人约某的租金金额为一年205,000元,其中5,000元为双方共同承担的管理费，其中40%部分由原告承担，但此前被告收取的租金标准为年租金235,000元，对于被告擅自变更租金标准的行为原告不予认可。因此，原告起诉要求被告支付原告2014年下半年租金收益47,000元及2015年全年租金收益92，000元。被告沈耀钦辩称，前案判决生效后，被告不同意支付，但是法院强制执行了。被告和罗某某2014年的租赁合同是复印件，没有履行过。后来被告的妻子和罗某某签订了合同，合同期限到2016年12月31日，年租金20万元，还有5,000元是需要交纳的管理费，是承租人支付给被告，由被告支付给宝山商业网点管理办公室。前案的23.5万元中，5,000元也是管理费。罗某某的租金都是支付给被告妻子的，应当是按约支付的。综上，系争房屋是被告妻子以宝山区革新物资回收站的名义购买的，所有权、使用权都是被告妻子的，与被告无关，与原告更加没有关系，故要求驳回原告的全部诉请。经审理查明，钱龙海与沈耀钦原系同事，沈耀钦与元雯菊系夫妻。元雯菊曾承包经营宝山区革新物资回收站。1994年2月22日，宝山区革新物资回收站与汪志敏签订租赁协议，约某由汪志敏承租系争房屋，租期从1994年2月至2008年6月，汪志敏一次性支付租赁费22万元。2000年6月10日，上海申远房地产开发经营公司与宝山区革新物资回收站签订协议，载明：经甲乙双方商定：乙方购买的牡丹江路裙房一间39平方米，为商业经营用房，其经营项目须按国家有关政策允许范围内进行，违章违法经营，概由乙方负责，与甲方无关。该房屋产权归甲方，永久使用权归乙方，房屋保养、装饰均由乙方承担。甲方同意乙方转让或出售其部分或全部使用权。2003年6月18日，上海宝山吴淞物资回收总站有限公司与元雯菊签订终止革新站承包协议，约某元雯菊投资的四吨汽车吊一辆、牡丹江路商业用房一间、铁屑压机一台、切割机一台等归元雯菊所有。2010年9月9日，上海宝山吴淞物资回收总站有限公司出具情况说明，载明：钱龙海、沈耀钦于1994年实际出资并以我公司分支机构宝山区革新物资回收站的名义向上海申远房地产开发经营公司购买了牡丹江路裙房一间39平方米(商业经营用房，门牌号现为牡丹江路XXX号)，因当时一直无法办理小产证，直至2000年6月10日宝山区革新物资回收站与上海申远房地产开发经营有限公司签订了一份协议，约某该房屋产权归上海申远房地产开发经营有限公司，永久使用权归宝山区革新物资回收站，宝山区革新物资回收站有权转让或出售部分或全部使用权。当时宝山区革新物资回收站以分支机构的名义与上海申远房地产开发经营有限公司签订协议并未向我公司备案，事实上该房屋一直由钱龙海、沈耀钦两人行使物权(占有、使用、收益)我公司未参与该房屋的出租、经营，现我公司认为牡丹江路XXX号的房屋的实际财产所有权及永久使用权归钱龙海、沈耀钦享有，我司不享有任何权益。2010年10月，钱龙海、沈耀钦共同向本院起诉，称二人于1994年共同投资购买本案系争房屋，并于1994年出租给汪志敏使用，汪志敏在承租期间擅自搭建违章建筑，门牌号编为牡丹江路XXX号，要求汪志敏将该擅自搭建物移交给两原告，该案件案号为(2010)宝民三(民)初字第1474号。2011年5月6日，钱龙海、沈耀钦(甲方)与汪志敏(乙方)签订协议书，载明双方就上述案件达成和解，主要约某：牡丹江路XXX号房屋由三人按份共有，甲方占51％，乙方占49％，三人共同经营、收益，收益按上述比例分配；乙方于2011年2月23日与李守山签订的租赁协议维持原状，乙方将收取的租金按上述比例支付给甲方；乙方另向甲方支付2011年2月22日前的房屋占用补偿费3万元等内容。2012年6月15日，沈耀钦与案外人罗某某签订房屋租赁合同，载明沈耀钦为该房屋使用权人，由罗某某承租用于经商，租期从2012年7月1日起至2014年6月30日止，年租金235,000元。目前，罗某某仍旧使用该房屋。沈耀钦与钱龙海曾签订一份无落款时间的合伙投资协议书，该协议载明：双方于1993年共同购买系争房屋，该房屋所有权益归双方，该房屋的租赁由钱龙海负责，租金收益或转让所得均按6：4分成，即沈耀钦得60％，钱龙海得40％。本案系争的上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋现登记为上海新宝山资产经营有限公司所有。另查明，原告以被告未向其支付租金收益为由曾向本院提起诉讼，要求被告支付2014年上半年租金收益62,500元，本院经审理后出具了(2014)宝民三(民)初字第1418号民事判决，确认系争房屋的实际购房人是钱龙海与沈耀钦，双方所签订的合伙投资协议中可以认定双方按照4：6比例分配收益。据此，本院判决确认沈耀钦向钱龙海支付2014年上半年租金中40％部分即47,000元。判决后，被告不服向上海市第二中级人民法院提出了再审，期间，双方达成了和解协议，主要内容为，原告同意向被告支付2014年全年管理费2,000元，被告向法院撤回了再审申请。审理中，被告提供了一份落款日期为2013年11月1日的房屋租赁合同，甲方为宝山区革新物资回收站元雯菊，乙方为罗某某，甲方同意将牡丹江路XXX号商业用房出租给乙方使用，租赁三年，2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金20万元，管理费5,000元，每半年支付一次。原告表示，对合同中约某的租金标准不予认可，要求以前份合同的每年235,000元为依据。以上事实，有原告提供的租赁合同、民事判决书、和解协议、被告提供的租赁合同，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，依据生效的民事判决，已经确认系争房屋实际由原被告两人共同出资购买并分享租金收益，本院由此判定由被告向原告支付2014年上半年的租金收益中的40%。被告抗辩系争房屋为其妻子实际所有，房屋所涉的权益与被告、原告无关的观点，于法无据，本院不予准许。根据双方提供的证据，在前次诉讼中，双方通过和解协议的方式就每年5,000元管理费的负担比例再次进行了确认和实际承担，即被告所收取承租人5,000元的管理费应由原、被告根据4：6比例分配予以分担，故2014年度的管理费中应由原告承担的2,000元，应在被告支付原告租金收益中扣除。同理，原告所主张的2015年度租金收益中也应扣除上述管理费的负担部分。依照被告提供的租赁合同，年租金为205,000元,被告也自认承租方已经按约支付了租金。原告主张依据此前合同约某租金来作为分割租金收益的标准，与事实不相符合，也缺乏证据佐证，本院难以采信。据此，被告应按照年租金205,000的标准向原告给付2014年下半年及2015年全年的租金收益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、被告沈耀钦于本判决生效之日起十日内支付原告钱龙海2014年下半年租金收益4万元、以及2015年全年租金收益8万元；二、原告钱龙海的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取1,560元，由被告沈耀钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年四月二十七日书记员 童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 来自