（2016）浙0502民初608号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-06
案件名称
嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司与邱竞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司,邱竞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第四十二条第一款
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初608号原告：嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司，住所地湖州市嘉业阳光城会馆（79幢）四楼。负责人：毛利平，该分公司总经理。委托代理人：王恺，该公司职员。委托代理人：李世坡，该公司职员。被告：邱竞。委托代理人：邱卫星。原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司与被告邱竞物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员孙利琴适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司的委托代理人王恺、李世坡，被告邱竞的委托代理人邱卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司起诉称：原告系香格里小区的物业服务单位，其与湖州市香格里小区业主委员会签订有《物业服务委托合同》。合同签订后，原告依约履行了物业服务，但被告却从2012年1月开始以各种理由拒绝向原告支付物业服务费，原告多次催讨未果。故原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告立即支付2012年1月至2015年12月期间物业服务费4677元；二、被告应按合同约定自2012年1月1日起至物业服务费付清之日止支付原告违约金（暂计算至2015年6月30日为2576元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告邱竞答辩称：原告未履行《物业服务委托合同》约定的义务，被告拒交物业服务费合理合法。原告进驻小区时没有经过业主委员会同意（业主委员会成立也没有经过业主的选举），进驻后也没有履行合同义务，小区物业管理十分混乱，公共绿地被损毁、侵占，地下车库积水严重，公共过道漏水常年不断，公共活动室被出租，治安案件频发等，业主多次向原告和有关部门反映情况，但一直没有得到解决。原告已经构成了根本违约，合同目的无法实现，被告依法行使先履行抗辩权。被告认为，本案争议的焦点有两点：一是《物业服务委托合同》是否有效，二是原告是否完全履行了合同的义务，是否严重违约，业主能否行使抗辩权。原告于2014年5月1日进驻湖州市香格里小区提供物业服务，要与业主委员会签订合同，但业主委员会没有经过业主的选举，是原告聘请73岁的退休人当业主委员会主任，每年给付5000元的报酬，小区业主委员会不合法，故《物业服务委托合同》无效。即使《物业服务委托合同》有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但因原告没有提供服务或者提供的服务严重不符和约定，被告依法也可不交物业服务费。被告拒交物业服务费是由于原告违约造成，因此被告不应承担违约责任。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1.变更登记情况及债权转让通知书各一份，证明原告是适格主体的事实。证据2.销售不动产统一发票及物业服务费发票各一份，证明被告所有的房屋面积为214.70平方米，被告知晓并确认物业服务费的事实。证据3.《香格里小区物业服务委托合同》两份及公示一份，证物业服务费的标准、收费时间、违约金及双方权利义务的事实。证据4.照片四份及邮寄回单一份，证明原告以书面形式向被告催缴物业服务费的事实。证据5.客户接待（投诉）登记表三份及客户服务单一份，证明被告自2012年开始至今向原告反映日常情况，原告已按照要求尽力做好物业服务工作的事实。证据6.照片二十份及联系函一份，证明被告房屋所在楼在暴雨来临之际自行车车库被浸水，原告及相关部门召开协调会，解决问题的事实。证据7.照片一张，证明湖州市香格里小区于2015年3月被湖州市吴兴区人民政府评为四星平安小区的事实。证据8.照片两张，证明2014年5月湖州市香格里小区第二届业主委员会选举情况进行公示的事实。证据9.联系函两份，证明2012年9月及2014年8月，原告针对湖州市香格里小区8幢小区业主违章搭建向湖州市城市管理执法局和相关业主发函告知应恢复原状的事实。被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据1.照片一组，证明原告不作为的事实。证据2.聘请书一份，证明业主委员不是由业主选举产生，而是由湖州市香格里小区业主委员会聘请，其无权代表业主在合同上盖章的事实。证据3.公示一份，证明被告不予认可业主委员加盖公章的行为，物业服务费涨价不具有效力的事实。证据4.《香格里小区物业服务委托合同》两份，证明原告由负责人在合同上签名的行为不符合法律规定，且合同上没有业主委员会其他人员签名的事实。证据5.录音一份，证明业主委员会主任拿了原告5000元后随意在物业服务委托合同等文件上加盖公章的事实。（该证据系被告当庭提交，载体为被告手机，庭后，被告未能按规定向本院提交该证据。）证据6.给杨市长的信一份，证明小区被大水淹没后，原告没有组织业主召开会议，没有及时处理事宜，后业主联名写信给杨市长的事实。本院经审理，查明如下事实：2011年11月15日，香格里小区业主委员会与浙江嘉业物业管理有限公司签订《香格里小区物业服务委托合同》一份，约定浙江嘉业物业管理有限公司自2011年5月1日起至2014年4月31日止为香格里小区提供物业服务。其中，多层住宅（含阁楼）由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米0.65元的标准缴纳物业服务费。业主或物业使用人应于每年3月1日至5月31日期间缴纳当年物业服务费。业主或物业使用人应按时缴纳，逾期未缴纳的，业主或物业使用人应予次月开始按每天应缴纳欠费总额的1‰向物业服务公司支付逾期付款违约金。2012年6月，香格里小区物业服务费缴纳标准进行调整，调整后多层住宅（含阁楼）物业服务费缴纳标准为每月每平方米0.80元，并于2012年7月2日进行公示，香格里小区业主委员会在公示上予以盖章确认。2014年5月1日，香格里小区业主委员会与原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司签订《香格里小区物业服务委托合同》一份，约定由原告自2014年5月1日起至2016年12月31日止为香格里小区提供物业服务。其中，多层住宅（含阁楼）由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米0.80元的标准缴纳物业服务费。业主或物业使用人应于每年6月30日前缴纳当年全年物业服务费。业主或物业使用人应按时缴纳，逾期未缴纳的，业主或物业使用人应于次月开始按每天应缴纳欠费总额的1‰向物业服务公司支付逾期付款违约金。被告邱竞系香格里小区8幢205室（多层住宅）业主，房屋建筑面积为124.73平方米。房屋交付被告后，被告仅支付了部分物业服务费，尚拖欠2012年1月至2015年12月期间的物业服务费。原告经催讨未果，故双方纠纷成诉。另查明：浙江嘉业物业管理有限公司于2014年1月17日更名为嘉凯城集团物业服务有限公司。2016年1月，嘉凯城集团物业服务有限公司向原告出具债权转让通知书，将香格里小区物业服务费债权转让给嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司。上述事实由原告提交的变更登记情况一份、债权转让通知书一份、销售不动产统一发票一份、《香格里小区物业服务委托合同》两份及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：香格里小区业主委员会于2011年11月15日与2014年5月1日依法与物业服务公司签订的两份《香格里小区物业服务委托合同》，未违反法律规定，合法有效，对业主具有法律约束力。嘉凯城集团物业服务有限公司（原浙江嘉业物业管理有限公司）于2016年1月出具债权转让通知书，将香格里小区物业服务费债权转让给嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司。故被告邱竞应按约向原告缴纳拖欠的物业服务费。原告请求被告支付2012年1月至2015年12月期间物业服务费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。《香格里小区物业服务委托合同》约定2011年5月1日至2014年4月31日期间的多层住宅（含阁楼）物业服务费缴纳标准为每月每平方米0.65元，但该物业服务费于2012年6月进行调整，系当事人对合同内容的变更，且由香格里小区业主委员会盖章进行确认，故对全体业主具有约束力。故原告请求被告自2012年7月起按照每月每平方米0.80元的标准支付物业服务费的诉请，本院予以支持。综上，被告应支付原告物业服务费4677元（124.73平方米×0.65元×6个月＋124.73平方米×0.80元×42个月）。被告未能按期支付物业服务费，原告请求被告支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。但合同约定的违约金支付标准过高，本院依法予以适当调整，认定违约金支付标准为每日按欠费数额的万分之三的标准为宜。故被告应按每日万分之三的标准按照欠费数额自合同约定的付款期限届满次日起至判决确定的履行之日向原告支付逾期付款违约金{暂计算至2015年12月31日，逾期付款违约金为1002元（2012年物业服务费1085元，逾期付款违约金为420元（1085元×0.0003×30天×43个月）；2013年物业服务费为1197元，逾期付款违约金为323元（1197元×0.0003×30天×30个月）；2014年物业服务费为1197元，逾期付款违约金为194元（1197元×0.0003×30天×18个月）；2015年物业服务费为1197元，逾期付款违约金为65元（1197元×0.0003×30天×6个月））}。被告提出原告没有履行合同义务，小区物业管理十分混乱，公共绿地被损毁、侵占，地下车库积水严重，公共过道漏水常年不断，公共活动室被出租，治安案件频发等抗辩意见，即使属实，侵犯的亦是全体业主的权利，应由小区业主委员会向原告主张权利，故在本案中本院不予处理。被告提出小区业主委员会不合法，故《香格里小区物业服务委托合同》无效的抗辩意见，因被告现有证据无法证实小区业主委员会不合法的事实，且小区业主委员会合法问题并不属于本案审理范围，被告可以另行主张权利。综上，为保护当事人合法的民事权益，维护正常的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告邱竞应向原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司支付2012年1月至2015年12月期间的物业服务费4677元及按每日万分之三的标准按照欠费数额自《香格里小区物业服务委托合同》约定的付款期限届满次日起至判决确定的履行之日向原告支付逾期付款违约金（暂计算至2015年12月31日为1002元），限于本判决生效之日起十日内清偿；二、驳回原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司负担6元，被告邱竞负担19元。如被告邱竞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 孙利琴二〇一六年四月二十七日书 记 员 陶婷婷 搜索“”