（2016）藏0102民初456号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-11-17
案件名称
桑扎与西藏豫兴饲料销售有限公司、刘吉水房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
拉萨市城关区人民法院
所属地区
拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑扎,西藏豫兴饲料销售有限公司,刘吉水
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条；《诉讼费用交纳办法》：第十六条
全文
西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）藏0102民初456号原告桑扎，男，藏族，1967年6月3日出生，西藏丁青县色扎乡人，现住拉萨市拉鲁桥头。委托代理人央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被告西藏豫兴饲料销售有限公司，住所地拉萨市城关区夺底路。法定代表人完德才旦，总经理。委托代理人王梅，西藏子产律师事务所律师。被告刘吉水，男，汉族，1973年7月31日出生，河南省新乡市人，经商，现住河南省新乡市卫滨区胜利南街。委托代理人王梅，西藏子产律师事务所律师。本院于2016年3月2日立案受理原告桑扎与被告西藏豫兴饲料销售有限公司、刘吉水房屋租赁合同纠纷一案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人央金，被告西藏豫兴饲料销售有限公司（以下简称豫兴公司）的委托代理人王梅，被告刘吉水及其委托代理人王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑扎诉称，原、被告于2014年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于拉萨市娘热乡二村金牛加油站对面的三层楼房，年租金为27万，第一年为半年一交，以后按每年一次性支付，如被告未按期支付，甲方有权将房屋收回，并且不退还押金。合同签订后，被告违反合同约定不仅不能一次性支付租金，且经常拖延分期支付，给原告造成了重大影响，现诉至法院。诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》，被告向原告返还房屋；2、房屋押金50000元归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。原告桑扎为证明其主张向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁合同一份。2、中国农业银行银行卡交易明细清单8张。3、照片10张。被告西藏豫兴饲料销售有限公司辩称，我与原告桑扎签订《房屋租赁合同》时，刘吉水是我公司的法定代表人，现公司法定代表人已变更。被告刘吉水辩称，一、租赁合同真实有效，被告并未存在违约的情况。我已经交足了一年的租金，原告不存在解除合同的条件。二、我已经装修了租赁房屋，如果解除合同将给我们造成一定的损失。三、我分期支付租金是经过原告桑扎同意的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告西藏豫兴饲料销售有限公司、刘吉水为反驳原告桑扎请求提供如下证据材料：1、中国农业银行银行存款业务回单1张。2、证人马乃四的出庭证言。经审理查明，原告桑扎（甲方）与被告西藏豫兴饲料销售有限公司（乙方）于2014年3月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方桑扎将其位于拉萨市娘热乡二村金牛加油站对面，面积为1140平方米的三层小楼（共30间房屋）出租给被告西藏豫兴饲料销售有限公司。租期及租金约定为：租赁期限为8年，即2014年5月1日至2022年5月1日。房屋租金第一年为每半年交一次，以后每年一次性支付；每年租金27万元，前四年每年租金27万元，后四年每年租金29万元，房屋押金5万元，水费电费由豫兴公司承担，如豫兴公司不按期支付，桑扎有权收回房屋，并不退还押金。被告刘吉水在《房屋租赁合同》上乙方处签字，合同签订当时，刘吉水系豫兴公司法定代表人。合同签订后被告刘吉水于2014年5月向原告桑扎支付半年租金135000元，2015年4月6日支付租金35000元、2015年11月1日向桑扎支付租金20000元、2016年1月11日支付租金50000元、2016年1月13日支付租金50000元、2016年1月25日支付租金50000元、2016年2月2日支付租金150000元，期间以现金形式支付7500元，以上共计497500元。以上事实有《房屋租赁合同》1份，中国农业银行银行卡交易明细单8张，中国农业银行银行存款业务回单1张以及原、被告在法庭上的陈述在卷为凭。本院认为，根据原告的主张及两被告的答辩，结合庭审中查明的案件事实，本案争议焦点为，一，本案租赁合同相对人的确定；二、本案是否存在违约事实及租赁合同是否因此解除。本院分析如下：一、本案租赁合同相对人的确定问题。在原告桑扎举出的《房屋租赁合同》中承租方处为被告豫兴公司，签订合同当时被告刘吉水为被告豫兴公司法定代表人，且加盖有公司公章，从形式上看，被告豫兴公司租赁了原告桑扎的房屋，系租赁合同的相对一方。在庭审中，刘吉水主张其个人承租了桑扎的房屋，陈述其在实际使用房屋，并自己交纳租金，刘吉水实际使用房屋和自行交纳租金的事实经庭审查证属实，则从合同履行情况来看，被告刘吉水租赁了原告桑扎的房屋，系租赁合同的相对一方。至此本案就出现了租赁合同相对人需要确定的问题，由于豫兴公司与刘吉水属于不同的民事主体，刘吉水又是豫兴公司的股东，因此本案中《房屋租赁合同》的承租人只能是豫兴公司或刘吉水其中之一，根据《中华人民共和国合同法》的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，依据该规定结合豫兴公司、刘吉水在履行合同中的行为，可以确认刘吉水系《房屋租赁合同》的相对方，即刘吉水实际承租了桑扎的房屋，而庭审中各方当事人都未对《房屋租赁合同》本身提出异议，因此可以确定原告桑扎与被告刘吉水根据《房屋租赁合同》确立了租赁合同法律关系。二、本案是否存在违约事实及《房屋租赁合同》是否因此解除。本案中的《房屋租赁合同》的签订系双方在自愿平等协商一致的基础上签订，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，则原告桑扎与被告刘吉水均应按照合同约定履行相应的义务，即原告桑扎依约向被告刘吉水交付房屋，被告刘吉水依约向桑扎交纳租金。根据该合同的约定，被告刘吉水应在第一年半年交纳一次，以后每年一次性支付，虽然没有约定具体交付时间，但是明确约定的是第一年后即2015年应一次性支付；结合查明的事实，被告刘吉水系陆续向原告桑扎交纳租金，并非一次性支付，就此可以确定刘吉水在本案纠纷中存在不按照约定交纳租金的违约行为。被告刘吉水在庭审中称存在分期付款的约定，但其申请出庭作证的证人并不能证明该事实，同时又无其他证据予以证明，因此，对于被告刘吉水的该辩解本院不予认可。而合同是否因被告刘吉水的违约行为而解除？本院认为，合法有效的合同是合同双方当事人赖以开展相应民事活动的基础，依法成立的合同对双方均有约束力，遵守合同约定是双方当事人应当履行的义务，也是合同健康、稳定、有序的保障，本案中刘吉水陆续支付租金的行为已经违反合同约定，已经达到双方约定的合同解除条件即，如不按期支付，桑扎有权收回房屋，并不予退还押金，故基于合同的约定、刘吉水的违约行为、桑扎要求解除合同的请求，本院认为《房屋租赁合同》应当予以解除，押金并不予退还。被告豫兴公司并非本案《房屋租赁合同》中房屋的实际承租人，不应在本案中承担相应的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告桑扎与被告刘吉水之间的《房屋租赁合同》，被告刘吉水在本判决生效之日起三十日内返还其承租原告桑扎的房屋。二、原告桑扎收取的押金50000元不予退还。三、驳回原告桑扎的其它诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由被告刘吉水承担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，缴纳上诉案件受理费（开户行：建设银行冲吉路支行，账号：54001043636050003380），在上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。审判员 次拉二〇一六年四月二十七日书记员 高波