（2016）鲁0104民初964号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-25
案件名称
济南万怡物业服务有限公司与张雪莲等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南万怡物业服务有限公司,张雪莲,梁吉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初964号原告济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人王健，董事长。委托代理人魏燕，山东豪才律师事务所律师。委托代理人刘颖，山东豪才律师事务所律师。被告张雪莲，女，1980年7月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。被告梁吉，男，1985年11月4日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）诉被告张雪莲、被告梁吉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理。本案依法由审判员李子萍适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托代理人魏燕、刘颖到庭参加诉讼，被告张雪莲、被告梁吉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万怡物业诉称：被告系济南某小区业主，房屋建筑面积72.78平方米。2011年6月27日起，被告委托原告提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金。然而，自2013年4月1日至今，被告拖欠物业费等共计3100.90元。原告多次通过口头、电话、书面等形式通知被告，要求尽快支付上述费用，被告均置之不理，已严重违约。诉请判令被告：一、向原告支付物业服务费3100.90元；二、向原告支付违约金3000元；三、承担诉讼费用。被告张雪莲、被告梁吉未答辩。经审理查明，2011年6月27日，原告万怡物业（甲方）与被告张雪莲、被告梁吉（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方房屋坐落济南某1803室，房屋建筑面积72.28平方米。第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务：1、根据有关法规，制定本物业的管理制度，并制止违章行为。2、当业主装修房屋时，提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件进行书面告知，并与其签订《装饰装修管理协议书》，且实施管理。3、物业共用部位及共用设施设备的使用管理和维护。4、公共绿化的养护与管理。5、公共区域环境卫生的维护。6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。对造成公共区域设施设备损害的有权要求责任人赔偿。7、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。8、物业维修改造费用的账务管理。9、物业服务档案资料的管理。10、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行有偿维修和其他有偿服务。11、向业主收取物业服务费，预收代收代缴公摊能耗费，受专业经营单位委托收取水、电等费用。12、前期物业服务企业有权在不损害产权人利益的情况下从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。二、乙方的权利和义务。1、参加、出席业主大会或被推选出席业主代表大会，享有相应的权力。2、监督甲方物业服务行为，提出管理意见和建议。3、根据本合同交纳物业管理服务费用及其它费用。4、装修房屋时，提前办理相关手续，与甲方签订《装修管理协议书》。5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。6、按照甲方的要求空调外挂机等统一有序，房屋外立面不悬挂吊栏等悬挂物，主次干道两侧房屋外立面不设晒衣架。7、转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订合同，并将各项费用结清。出租房屋时，应到甲方及业主委员会办理相关登记。8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的规章制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通讯、交通、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。10、接受甲方的管理和服务，支持、配合前期物业服务企业为达到《前期物业服务合同》中规定的目标所做的工作和努力的义务。11、有权要求异产毗连部位的其他责任人承担维修养护责任，对拒不维修并造成他人损失的，可自行诉讼或委托前期物业服务企业诉讼直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。有关费用由责任人承担。第二条、物业服务内容及服务标准。一、房屋及维修管理。二、共用设备管理。三、共用设施管理。四、绿化及养护管理。五、环境卫生管理。六、社区秩序维护。七、停车场及车辆停放管理。八、消防。九、按《装修管理协议书》实施装修管理。第三条、物业服务收费的约定。一、物业服务费按确权建筑面积每月每平方米1.00元（不包括共用设施设备的运行电费、房屋共用部位共用设施设备的大中修更新改造的费用）。二、代收代缴公摊能耗费（电梯、水泵等共用设施设备运行电费）：直供区域（楼层）按确权建筑面积0.30元/平方米/月计算；二次加压区域（楼层）按确权建筑面积0.40元/平方米/月计算。……四、乙方购买房屋已办理入住手续但未入住的，其物业服务费仍按物业服务收费标准缴纳。五、乙方交费时间。每一季度第一个月前5日内向甲方预交整个季度的物业服务费。首期物业服务费自房屋交付之日起预缴六个月。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。……八、受专业经营单位的委托，物业服务公司可提供水费、电费、燃气费、暖气费等代收缴收费服务，收费标准执行政府规定。……第六条、违约责任。一、甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反本合同或临时管理规约，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方或第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并追究其违约责任。四、乙方违反本合同或临时管理规约（包括但不限于私搭乱建等），自发出限期纠正书面通知之日起，按50元/日向甲方交纳违约金，并同时有权采取其他的合法途径解决。……第九条、本合同有效期自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效之日终止。原告万怡物业在提供物业服务过程中，因被告张雪莲、被告梁吉未交纳2013年4月1日至2015年12月31日的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告张雪莲、被告梁吉的房屋面积为72.28平方米，按1.30元/月·平方米计算，物业费为3100.90元；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项的0.5%，以未交付款项为基数分段计算，截至2015年12月31日，违约金共计15577.50元，因违约金较高，其主张3000元。以上事实，有原告万怡物业提供的《前期物业服务合同》、《收费通知单》及其当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。本院认为，被告张雪莲、被告梁吉系某小区的业主。其在入住小区时，与原告万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告张雪莲、被告梁吉作为业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。因其实际未缴纳2013年4月1日至2015年12月31日间的物业服务费用，原告万怡物业诉至本院。另因被告张雪莲、被告梁吉未到庭应诉，亦未对原告万怡物业所述事实理由、所提出的诉讼请求进行抗辩，故本院在对原告万怡物业提供的相应证据审查后对其所述事实及理由予以采信。原告万怡物业要求被告张雪莲、被告梁吉支付物业服务费，其计算标准符合合同约定，经本院核算，被告张雪莲、被告梁吉应支付的物业服务费为3100.81元，原告万怡物业计算不准确，应以本院核定的数额为准；其要求被告张雪莲、被告梁吉承担违约金3000元亦有合同约定为依据，故本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张雪莲、被告梁吉于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2013年4月1日至2015年12月31日物业服务费3100.81元；二、被告张雪莲、被告梁吉于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付逾期付款的违约金3000元；三、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张雪莲、被告梁吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李子萍二〇一六年四月二十七日书记员 裴立红 百度搜索“”