（2016）内0103民初638号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-08-23

案件名称

内蒙古海亮物业服务有限公司诉武铭物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市回民区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

内蒙古海亮物业服务有限公司,武铭

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0103民初638号原告内蒙古海亮物业服务有限公司，住呼和浩特市回民区。法定代表人冯海忠，该公司执行董事。委托代理人刘韫烨，该公司法务主管。委托代理人郝梦，该公司法务专员。被告武铭，男，汉族，住呼和浩特市新城区。委托代理人裴志刚，内蒙古英南律师事务所律师。原告内蒙古海亮物业服务有限公司诉被告武铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理，依法适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘韫烨、郝梦，被告委托代理人裴志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古海亮物业服务有限公司诉称，原告系海亮广场的前期物业服务企业，被告系海亮广场A座1603、1604室的业主，该房面积共计534.62平方米。被告于2012年4月28日办理入住时，签署了《海亮广场业主临时管理规约》等协议，按照前述协议的约定，被告应于每年度向原告预付物业服务费，交费标准为人民币10元/月/平方米，逾期交纳，原告有权按照每日万分之2.1的标准要求被告支付违约金，逾期三个月以上的，全体业主可授权委托原告向违约业主提起诉讼。自2014年1月1日起，被告一直拒不按照《海亮广场业主临时管理规约》等协议的约定缴纳物业管理费，原告虽经多次催缴，但被告置之不理，截止2015年12月15日，被告已经累计拖欠原告物业费人民币共计128308.8元，产生逾期交费违约金人民币11196.81元，被告拒不缴纳物业服务费的行为已经严重构成违约，侵害了原告的合法权益，因此，原告提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付物业费人民币128308.8元；请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币11196.81元，该违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月15日，具体原告请求至被告实际缴纳物业服务费之日止。为证明自己的主张，原告内蒙古海亮物业服务有限公司向法庭出示以下证据：第一组证据，《海亮前期物业服务合同示范文本》、海亮物业资质证书、《业主临时管理规约》、承诺书、交费收据。证明原告系海亮广场提供物业服务的企业，具有二级服务资质，被告系该小区业主，在该小区拥有面积共计为534.62平方米的房屋，原告有权向被告收取物业费；《业主临时管理规约》第三十一条、第三十二条约定，双方在实际履行物业服务合同过程中，被告应按10元/月/平方米的标准向原告支付物业费，交费区间为每年1月1日至12月31日，被告应于每年度前10日预交当年度物业费；根据《规约》第五十四条约定，被告逾期缴纳物业费，原告有权按照应交纳费用每日万分之二点一的标准向被告收取逾期交纳违约金。第二组证据，维保表、现场巡查记录表、秩序维护员巡逻记录、《关于海亮广场1.2期公共区域环境消杀的温馨提示》、环境消杀记录表、回访记录表。证明原告已全面、适当的履行了物业管理服务合同约定的义务，被告对原告的物业服务费亦表示满意，原告有权要求被告支付物业费。第三组证据，欠款明细表，证明被告应于2014年1月10日前向原告缴纳2014年全年物业费，应在2015年1月10日前缴纳2015年物业费，应在2016年1月10日前缴纳2016年物业费。2014年1月1日至2016年4月21日的物业费共计人民币145742.17元，但被告至今未予交纳，截止开庭日违约金累计至18677.96元，原告有权要求被告交纳物业费及逾期交费违约金共计164420.13元。第四组证据，催缴通知单、投送照片，证明原告曾多次向被告催缴物业费都无果，原告张贴《催费通知单》于被告房间门外，但被告至今未予交纳物业费。第五组证据，律师函、EMS邮单、投递记录，证明2015年11月11日，原告就欠款事宜向被告成功发送了被告应在通知期限内缴纳物业费的《律师函》，被告收到后，至今仍未缴纳欠款。被告武铭对原告内蒙古海亮物业服务有限公司提交的证据发表以下质证意见：第一组证据，前期物业服务合同是海亮地产与海亮物业签订，而海亮地产当时的法人冯海忠就是现在海亮物业的法人，是一家人签订的合同，其合同中物业收费标准太高；海亮物业在2014年不是二级资质，不具备提供甲级服务的能力；业主临时管理规约中的收费标准也不合理，与承诺的甲级服务水平不适应。第二组证据，维保表真实性不认可，时间不对，没有业主签字；现场巡查记录真实性不认可，属于原告方自行制作；《关于海亮广场1.2期公共区域环境消杀的温馨提示》，标明的消杀时间与消杀记录时间不符，环境消杀记录明显造价；回访记录表载明时间为2010年7月14日，我方还没有入住，且在回访表意见中表明有不满的地方；整体证据不能证实原告全面履行了义务。第三组证据，原告提供的物业不符合承诺甲级服务标准，所以对其按照10元/月/平方米收取物业费的条款不认可，原告服务不到位，违约在先，要求违约金的请求没有法律依据。第四组证据，收费与服务标准不符，且催费通知单没有收到，我方不认可。第五组证据，我方没有收到，不清楚内容。被告武铭辩称，我方对于本案原告是否具有诉讼主体资格不能确定，被告购买海亮广场A幢1603、1604房屋后，从未与原告签订过物业服务合同，也没有见过建设方与本案原告签订过物业服务合同。本案原告提起诉讼的依据不足，原告诉讼请依据的《海亮广场业主临时管理规约》规定，对业主逾期三个月以上未缴纳物业服务费的，全体业主可授权委托物业企业向违约业主提起诉讼，现本案原告没有获得海亮广场全体业主授权。即使本案原告是海亮广场建设单位委托的物业服务企业，但本案原告并未按《临时管理规约》中承诺的甲级物业管理服务标准执行，其物业服务的内容及质量均没有达到甲级要求的标准。本案原告与本案海亮广场的建设方属于母子企业，建设方在交付业主房屋时，要求每位业主签署格式化的《临时管理规约》，并要求在承诺书上签字。《临时管理规约》中关于物业收费标准的约定，事先没有同业主协商，而且其每月每平方米10元的收费金额明显太高。2015年冬天，海亮广场18号楼小鸿燕艺术学校西北角的消防管道破裂，导致本案被告武铭所有的16号楼1603、1604室墙面及屋顶被浸泡，出现墙面污渍、缝隙等。我方多次要求物业给予维修，物业公司至今没有履行。基于上述答辩，本案原告没有获得起诉的授权，而且其提供的物业服务内容不符合相应的承诺等级内容，故我方作为业主，有权予以拒交相应的物业费。为证明自己的主张被告武铭向法庭出示以下证据：第一组证据，海亮广场A栋1603、1604室部分照片、视频资料，证明在2015年冬天，海亮广场18楼消防管道破裂漏水导致被告所有的1603、1604室被漏水浸泡，原告至今未予维修的事实。第二组证据，呼市住宅小区物业管理服务标准，证明呼市区域内甲级物业服务标准应达到的标准。原告内蒙古海亮物业服务有限公司对被告武铭提交的证据发表以下质证意见：第一组证据，合法性、关联性均不认可，无法看出何种原因导致什么位置受到损害。第二组证据，被告所购房屋为商业写字楼，而提供的证据为住宅标准，所以关联性不认可，无法看出提供途径，真实性不予认可，与本案无关。经审理查明，2004年5月，原告与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订了“海亮广场写字楼、商场”前期物业服务合同示范文本。依据该合同，原告为被告所在海亮广场写字楼进行物业服务。被告系海亮广场写字楼A座1603、1604室的业主，该房面积共计534.62平方米。被告于2012年4月28日办理入住时，与原告签署了《海亮广场业主临时管理规约》等协议，按照前述协议的约定，被告应于每年度前10日向原告预付物业服务费，交费标准按照用户面积每平方米10元/月。被告为“海亮广场写字楼”业主，从2014年1月至2015年12月拖欠物业费共计128308.8元。上述事实有原告提供的《海亮前期物业服务合同示范文本》、海亮物业资质证书、《业主临时管理规约》、承诺书、交费收据、维保表、现场巡查记录表、秩序维护员巡逻记录、《关于海亮广场1.2期公共区域环境消杀的温馨提示》、环境消杀记录表、回访记录表、欠款明细表、催缴通知单、投送照片、律师函、EMS邮单、投递记录，当事人陈述及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案是因物业服务合同引发的纠纷，争议焦点为原告的诉讼请求有无事实及法律依据。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告内蒙古海亮物业服务有限公司经有关部门审核取得了相应的物业管理资质，故原告内蒙古海亮物业服务有限公司与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订的《海亮前期物业服务合同示范文本》依法成立并生效，对全体业主具有约束力。被告于2012年4月28日办理入住时，与原告签署了《海亮广场业主临时管理规约》等协议，合同签订后，原告在海亮广场进行物业服务管理，被告武铭作为业主已实际享受到原告提供的物业服务。故原告要求被告按照协议支付物业费128308.8元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金11196.81元的诉讼请求，因被告未按时缴纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，故对原告该项诉请本院予以支持。对于被告辩称物业费收取标准过高，因被告抗辩事项不属于人民法院处理范围，故本院不予处理。被告可与原告协商解决，如果无法与原告就变更物业服务价格达成一致意见，可以经业主大会作出决议，成立业主委员会，终止前期物业服务合同，选聘新的物业服务企业。对于被告辩称该房墙面及屋顶被浸泡，出现墙面污渍、缝隙等问题，因被告无法证明出现上述问题是因为原告的服务管理不当或开发商遗留问题，且原告在庭后已经进行了维修处理，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告武铭在本判决生效后十日内支付原告内蒙古海亮物业服务有限公司自2014年1月1日起至2015年12月15日止物业费128308.8元，违约金11196.81元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，本院已减半收取，由被告武铭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员　　李芳谊二〇一六年四月二十七日书记员　　胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”