（2016）浙11民终422号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-04
案件名称
龚志宏、周海燕与衢州碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衢州碧桂园房地产开发有限公司,龚志宏,周海燕
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙11民终422号上诉人（原审被告兼反诉原告）：衢州碧桂园房地产开发有限公司，住所地浙江省衢州绿色产业集聚区东港三路57号。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托代理人：侯中鼎，系该公司员工。委托代理人：廖祝红，系该公司员工。被上诉人（原审原告兼反诉被告）：龚志宏。被上诉人（原审原告兼反诉被告）：周海燕。共同委托代理人：徐永飞，浙ＸＸ风律师事务所律师。共同委托代理人：吴小燕，浙ＸＸ风律师事务所律师。上诉人衢州碧桂园房地产开发有限公司为与被上诉人龚志宏、周海燕商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2015）丽遂民初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人衢州碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人侯中鼎、被上诉人龚志宏、周海燕的委托代理人徐永飞、吴小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理认定，2013年10月16日，反诉被告龚志宏、周海燕夫妻与反诉原告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发预售的碧桂园小区凤栖苑33幢1号房屋，建筑面积共229.28平方米，单价为每平方米6906.35元，总价款1583489元。主合同第十四条约定：“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：由出卖人按装饰、设备差价的5%承担违约责任。”主合同还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》包含主合同及八个附件，由反诉原告装订并向有关部门备案登记。其中附件四《衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）》，内容为：“结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混泥土板；外墙：根据外观设计需要，选用涂料及文化石；内墙：抹乳胶漆、卫生间贴砖、厨房贴瓷片；灯具：全屋配备除厨房、卫生间及局部吊顶天花附送筒灯或射灯，其他仅保留电源线；天花：抹乳胶漆、客厅、餐厅局部吊天花；地面：客厅、餐厅铺砖，老人房铺砖，其他房间铺强化复合地板，厨房，卫生间铺砖；阳、露台：地面铺仿古砖；楼梯：楼梯面铺石，用铁花栏杆木扶手楼梯；户门：入户门采用钢木门；卫生设施：卫生间配洗手盆、坐厕、水龙头等；厨房设施：配石材台面连不锈钢洗手盆、水喉，组合式橱柜，附带抽油机等”。附件四还对水电、电话、电视、燃气等其他事项进行了约定。同日，反诉原、被告签订《补充协议书》，其中第三条内容为：“关于装饰、设备及违约责任的承诺。关于该商品房屋的装饰、设备标准承诺的违约责任，买卖双方一致同意不按《商品房买卖合同》第十四条的约定履行，由买卖双方按下列第（二）项约定处理：……（二）该商品房为毛坯房，出卖人不负责装饰。该商品房的交付标准按《商品房买卖合同》附件四的约定执行。若该商品房与《商品房买卖合同》附件四约定的交付标准不一致，出卖人须按本合同的约定承担逾期交楼违约责任；除此之外，买受人对该商品房的交付异议由出卖人予以修补、保修或给予合理解决，买受人不得以此拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼的，出卖人不承担逾期交楼违约责任。”合同签订后，反诉原告于2014年7月27日要求反诉被告验房，反诉被告龚志宏于2014年8月2日看房，但未对房屋进行验收。另查明：除本案诉争的房屋外，凤栖苑G146精装修房屋19套，签约时间为2013年10月18日至2014年10月27日，单价为每平方米7772.32元至8559.64元不等，G146毛坯房30套，签约时间为2013年10月13日至2014年10月28日，单价为每平方米6324.15元至7831.26元不等。反诉原告开盘广告宣传的毛坯别墅价格以每平方米6500元至7500元为主。另被上诉人龚志宏、周海燕于2015年12月15日向原审法院申请撤回对上诉人衢州碧桂园房地产开发有限公司的起诉，原审法院裁定准予二被上诉人撤回本诉。原审认为：反诉原告碧桂园公司要求对双方签订的《商品房买卖合同》附件四予以变更，该变更需撤销合同相应内容，反诉原告应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使权利。反诉原告主张附件四系签约高峰期错误装订所致，对其显失公平，但反诉原告未提供足够证据证实其主张的事实，故对其主张撤销的事由不予采纳。因该合同涉及不动产买卖，且价款金额较大，双方签订《商品房买卖合同》时对合同内容应充分了解。即使反诉原告主张的签约高峰期事实存在，作为专业从事房地产开发销售的企业，反诉原告对签约高峰期的工作应予合理安排，对在该期间内合同易装订错误之处应有所预见并采取防范措施；即使反诉原告主张的合同错误装订事实存在，因合同由反诉原告碧桂园公司装订、持有并报送相关部门备案，其有足够的条件对合同内容进行审查核对，对签订合同时自身错误装订行为在签订后一年时间内应该知道。综上，双方签订合同的时间为2013年10月16日，反诉原告提出反诉诉讼请求时距签订合同时已一年以上，其撤销权消灭。故反诉原告要求变更合同，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，判决如下：驳回反诉原告衢州碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。本案反诉减半收取案件受理费50元，由反诉原告衢州碧桂园房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人衢州碧桂园房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人主张附件四系签约高峰期错误装订所致，对其显失公平，但未提交足够证据证明该主张，该认定与事实不符。实际上，上诉人提交了同小区同户型所有购房合同及补充协议、房屋交接验收记录表等充足证据，证明案涉商品房买卖合同的附件四为错误装订。二、一审法院以上诉人提出反诉时距签订合同时已一年以上及撤销权消灭为由判决驳回上诉人的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予撤销。（一）合同变更请求权并非形成权，不适用一年除斥期的限制。1、《合同法》第54条对撤销与变更作了严格的区分，而且二者的法律后果也是完全相反。行使变更请求权，虽然可能改变合同的内容，但是合同依然有效；而撤销权行使后果却是使已经合法生效的合同归于消灭。且撤销权为形成权，单方行为即可产生合同归于无效的法律后果，变更权却是请求权，单方行为无法产生合同变更的法律效果，需人民法院结合当事人双方实际情况确实是否变更及何等程度的变更，因此撤销权与变更权是两种完全不同的权利。2、基于维护交易安全的考虑，我国法律对于否认已生效合同一直持谨慎态度，合同一旦成立就不应轻易否认其效力，故对于撤销权的行使仍延续《民通意见》第73条的立法精神规定了一年的除斥期间，但是变更权的行使是在承认合同有效成立的前提之下针对合同某些条款进行变更，不会像撤销权那样产生直接否定合同效力的法律后果，法律也就没必要对其进行严格、特殊的限定，也正是基于这样的考虑，《合同法》第54条将撤销权与变更权并列适用，但是第55条却仅仅规定了行使撤销权需受一年除斥期的限制，并没有像《民通意见》第73条那样同时规定“可变更、可撤销民事行为自行为成立起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”，这不是立法者的疏忽，而是立法者有意为之，因为基于民事领域“法无禁止皆自由”的精神，只要法律没有明文规定某项权利的行使需要受到除斥期这样严格的时间限制，就可以视为其仅受诉讼时效的规制，这是立法者鼓励当事人不要轻易否定合同效力，尽可能的在认同合同有效的前提下选择救济途径，因此合同变更请求权不受除斥期的限制。（二）即使适用除斥期间，起诉点也应当是被上诉人起诉之日。1、上诉人是在被上诉人于2015年2月16日向法院提起诉讼后才知道涉案房屋买卖合同附件四被错误装订，在此之前对于附件四被错误装订完全不知情。2、被上诉人2014年8月2日曾到涉案房屋内进行查验，而非如一审法院认定的“反诉被告龚志宏于2014年8月2日看房，但未对房屋进行验收”。查验后被上诉人仅就个别的一般性质量瑕疵提出异议、签名确认并拒绝办理收楼手续，但对房屋属于毛坯房未提出任何异议，且在这之后长达半年的时间被上诉人也一直未曾向上诉人主张过房屋装修标准并非毛坯房而是精装修，由此可见，被上诉人在2014年8月2日收楼验收以及以后长达半年的时间，也是不知道附件四被错误装订为精装修标准的。3、被上诉人作为房屋买受人，需要处理的只是自己的那一份买卖合同尚且一直未曾发现该错误，上诉人面对的却是数千份买卖合同，在被上诉人都不知道的情况下苛责上诉人“应当知道”也是不合理的，因此，即使上诉人变更权受除斥期间限制，起算点也应该是2015年2月16日而非签订合同之日。三、一审法院领导违反规定干扰办案，合议庭未能独立公正审理案件。本案第二次开庭结束时，一审法院领导竟然在上诉人代理人在场的情况下，肆无忌惮的单独约见了被上诉人的代理律师，结合被上诉人之一周海燕是衢州市中级人民法院四级高级法官的身份背景，上诉人难以想象一审法院领导是如何插手过问案件审理的，私下里又曾与被上诉人有过何种沟通，也很难相信合议庭是在不受干扰、独立公正的情况下作出判决的。综上，请求依法改判支持一审诉讼请求。被上诉人龚志宏、周海燕答辩称，一、上诉人主张其提交的证据证明了案涉商品房买卖合同的附件四为错误装订。该理由不能成立。上诉人提供的证据不能证明附件四存在错误装订问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》及附件四并非在签约高峰期。双方签订的《商品房买卖合同》及附加四已经上诉人各部门的反复审核，上诉人在签订合同后一年多时间里，从来没有告知过被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》及附件四存在错误装订的问题。因此，一审认定“上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》及附件四系因签约高峰期错误装订所致，没有证据证实”完全正确。2、上诉人提供的其与他人签订的《商品房买卖合同》、补充协议等证据，无法证明本案《商品房买卖合同》附件四即为错误装订所致。首先，被上诉人对这些购房合同的真实性持有异议。其次，即使这些合同是真实的，从这些购房合同也可以看出，同一个凤栖苑小区，相同户型、相同装修标准的商品房销售价格本身差异也是很大的。而且，上诉人作为专业的房地产开发企业，其针对不同客户、不同付款方式在房屋售价上作出相应的优惠，这本身是非常正常的。因此，即使上诉人提供的与他人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，也无法得出上诉人购买的诉争房产在对价上就属于毛坯房性质，同样也无法证明本案的《商品房买卖合同》附件四存在错误装订问题。3、上诉人提供的《交接验收表》同样不能证明上诉人所主张的事实。被上诉人于2014年8月2日前往碧桂园小区只是看房，并不是与上诉人办理交房手续。当时被上诉人对上诉人建造的毛坯房当即提出异议，并且毛坯房本身也存在质量问题，上诉人要求被上诉人对毛坯房需要整改的地方先提出意见，因此，被上诉人在现场验收记录上只提出毛坯房存在的质量问题，并且注明“这些问题整改后再看”。之后被上诉人一直要求上诉人交付精装修房，但上诉人一直拒不交付，无奈之下，被上诉人才于2015年2月20日向衢江区人民法院提起诉讼。如果被上诉人一直认可是毛坯房，何需诉至法院？被上诉人诉至法院的行为本身就已经证明被上诉人对上诉人交付毛坯房是不认可的，是有异议的。因此，上诉人提供的《交接验收表》不能证明其所主张的《商品房买卖合同》附件四存在错误装订问题。二、上诉人上诉称：“一审上诉人提出反诉时距签订合同时已一年以上、撤销权消灭为由判决驳回上诉人诉讼请求没有事实和法律依据，应予撤销”。上诉人的这一上诉理由同样不能成立。1、我国《合同法》第54条规定了可撤销合同的三种情形，即：重大误解、显失公平和受到欺诈、胁迫或乘人之危，具有这三种情形的当事人可以选择变更或撤销合同。这里的撤销权，是指当事人依法请求予以变更或撤销合同的权利，即当事人可以通过变更的方式，也通过撤销的方式达到消灭原民事行为效力的目的，合同法上统一称为“撤销权”，并非上诉人理解的仅仅是狭义的行使撤销的权利。2、《合同法》第54条规定，当事人行使请求变更或者撤销合同的需向人民法院或者仲裁机构提出，是否同意撤销或变更需经人民法院或者仲裁机构审理后作出裁判。因此，上诉人上诉称“撤销权为形成权，单方行为即可产生合同归于无效的法律后果，而变更权是请求权，撤销权与变更权是两种完全不同权利”的主张是完全错误的。3、《合同法》第55条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。同时，最高院《关于贯彻﹤民法通则﹥若干问题的意见》第73条明确规定：可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。这里的一年期间为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定，一年期满，即丧失了行使撤销权的权利。因此，被上诉人认为，无论是适用《合同法》第54条、第55条，还是最高院《关于贯彻﹤民法通则﹥若干问题的意见》第73条的规定，本案上诉人不管要求变更合同或者撤销合同，都要受一年除斥期间的约束，一审法院适用法律完全正确。三、上诉人上诉称：“即使适用除斥期间，起算点也应当是被上诉人起诉之日”，这一上诉理由也是完全没有事实和法律依据的。如上所述，无论是适用《合同法》第54条、第55条，还是最高院《关于贯彻﹤民法通则﹥若干问题的意见》第73条的规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。本案中上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2013年10月16日，之后，双方签订的合同上诉人还要经过各部门审核、报备等程序，上诉人完全有足够的条件对合同内容进行审查。如果存在可变更或可撤销事由，上诉人应在一年内（2014年10月16日前）提出。但上诉人直到2015年3月22日才提起反诉，要求变更合同条款，这一期间早已超过我国法律规定的一年撤销权行使时间，依法不应得到法律的保护，一审认定上诉人撤销权消灭，合法正确。四、上诉人上诉称：“一审法院违反规定干扰办案，合议庭未能独立公正审理案件”。被上诉人认为，这完全是一种无中生有、颠倒黑白的论断。本案中正因为被上诉人一方有衢州中院法官的身份背景，为了公正审理才由省高院指定异地办理该案。一审开庭后，一审法院出于化解矛盾，妥善解决纠纷的目的，进行背靠背的调解，听取被上诉人代理人的调解意见，这完全是一种正常履行职务行为。如果一审真有领导违法插手办案，难道还需要故意当着上诉人面约见被上诉人？被上诉人以及一审办案人员正因为依法依程序履职，内心光明磊落，才不会忌讳对方当事人在场，而不像上诉人如此心理阴暗，热衷于猜忌。综上，被上诉人认为，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上请，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，上诉人主张双方《房屋买卖合同》的附件四即衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）系签约高峰期错误装订所致，案涉商品房交付的标准应该是“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（毛坯）”，而不是“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）”。并以此为理由主张对上诉人显示公平，要求将合同内容附件四交付标准由“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）”变更为“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（毛坯）”。被上诉人则抗辩商品房交付的标准是“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）”。因此，双方当事人实际是对附件四的交付标准如何约定产生争议，即对合同内容产生争议。而变更合同内容的前提是双方对合同内容的约定没有争议，对于所约定的合同内容，存在因重大误解订立、在订立合同时显示公平等情形的，可以请求变更或者撤销。故本案上诉人要求变更合同内容的前提不成立，本院对其要求变更合同的内容的请求不予支持。至于是否适用一年除斥期间，以及何时起算除斥期间，无需作出判定。综上，原审的最终判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人衢州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 洋审 判 员 苏伟清代理审判员 王晓璐二〇一六年四月二十七日代书 记员 何 锦 关注微信公众号“”