（2016）浙01民终385号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-05-26

案件名称

姚强、方珍妹与杭州云恒置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州云恒置业有限公司,姚强,方珍妹

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终385号上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。法定代表人：杨正龙。委托代理人：刘中秋、徐骏，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚强。被上诉人（原审原告）：方珍妹。二被上诉人共同委托代理人：张国法，上海明伦律师事务所律师。上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）因与被上诉人姚强、方珍妹商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年10月29日，姚强、方珍妹向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓10幢3单元102室房屋，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，合同第六条付款方式和期限约定，买受人（二原告）于合同签订当日一次性付钱全部房价款壹佰柒拾捌万柒仟叁佰贰拾陆元整。第十四条关于产权登记的约定：“……出卖人（云恒公司）负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等合同内容。其后，姚强、方珍妹按约支付了前述合同约定的购房款1787326元。现因云恒公司未履行前述关于产权登记的合同约定义务，向姚强、方珍妹提供与案涉房屋相关的《土地使用权证书》及该商品房所有权初始登记证书，姚强、方珍妹自行主张无果，遂于2015年9月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、云恒公司提供办理系争商品房土地使用权、房屋所有权证明等过户资料；2、云恒公司赔偿违约金（自2014年3月31日至云恒公司实际交付办理商品房过户必备资料止，按1787326元为本金基数，以日万分之一计算）；3、本案诉讼费由云恒公司承担。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，云恒公司未按双方合同第十四条关于产权登记的约定，于2014年3月31日前，取得案涉房屋的土地、房屋相关的权属初始登记证明或证书，并提供交付给姚强、方珍妹，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同约定违约金按已交付房价款万分之一标准按日计算，系双方协商一致确定，不违反法律规定，应予认可。因此，姚强、方珍妹的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年12月10日判决：一、云恒公司向姚强、方珍妹提供杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓10幢3单元102室房屋权属登记过户所需的证明材料，于判决生效之日起十日内履行；二、云恒公司赔偿支付姚强、方珍妹违约金（违约金以1787326元为本金基数，按日利率日万分之一自2014年3月31日起计算至第一项判决行为履行之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由云恒公司负担，于判决生效后七日内交纳至该院。宣判后，云恒公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已经在合同约定的期限内，办理完成土地使用权及房屋所有权的初始登记，并取得土地、房屋权属证书，并不构成逾期办证，原审判决判令上诉人承担逾期办证的违约责任没有事实依据。二、被上诉人未能及时接收土地、房屋权属证书，未能及时办理商品房转移登记，相应的责任由被上诉人自行承担。1.在一审中，被上诉人并未提供任何证据证明上诉人存在未能履行或拒不履行提供土地、房屋权属证书的行为，但一审判决却直接认定被上诉人未履行关于产权登记的合同约定义务，明显属于认定事实错误。2.《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，但并未约定具体交付地点。根据《合同法》第六十二条的规定，“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。”本案中，交付土地、房屋权属证书属于其他标的，应当在履行义务一方所在地履行，即到上诉人所在地履行接收土地、房屋权属证书。被上诉人未能及时领取土地、房屋权属证书，相应责任由被上诉人自行承担。3、《商品房买卖合同》第十四条约定“买受人自行办理该商品房转移登记。”办理商品房转移登记的既是被上诉人的义务，也是被上诉人的权利。被上诉人选择迟延办理或不办理，相应的责任及后果应由被上诉人自行承担。一审法院判令上诉人承担逾期办证的违约责任，与合同约定不符。第四，被上诉人买受的是现房，早已具备交付办证的条件，根据合同第八条约定，买受人付清全款后交付商品房，商品房交付两个月后交付办证资料，且应到上诉人处领取。被上诉人2014年10月底方付清全款，2014年11月3日办理领房手续，根据合同约定2015年1月可以领取办证资料，然因被上诉人原因迟迟未来领取，相应责任应当自负。因此一审判决，从2014年3年31日开始计算违约金不当。因为当时房款未清，不论房屋或者是办证交付的条件均未成就。被上诉人连房子都没有领取，根本不可能存在办证资料交付逾期。综上所述，上诉人认为，原审法院认定的事实不清，适用法律错误，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求：1.判决撤销一审判决，发回重审或依法判决驳回被上诉人原诉讼请求；2.请求判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人姚强、方珍妹口头答辩称：首先，上诉人的上诉理由不成立。原审法院查明事实适用法律、程序正确，请求驳回。第二，上诉人认为在合同约定的期限内办理了土地和房屋的初始登记，但是上诉人还应该交付给被上诉人，才算履行了义务，实际上，土地证和房屋的初始证是丢失了，到目前为止还在公告期限内，所以被上诉人还是不能办理产权证。第三，上诉人是承诺交付，如果有证据证明交付给被上诉人，被上诉人不去拿，证明其履行了义务的，但是上诉人并未证据证明通知过。第四，关于当庭补充的意见，房屋到现在还未交付，但实际在2014年1月30日已经把钥匙交付给被上诉人了，但是办理产权证的证件未交付。被上诉人也问上诉人要，上诉人说丢了，还在公告期内。第五，关于最后一笔付款，当时双方说好的，姚强就案涉工程有施工，用工程款抵做房款，开始的时候是说能够办理贷款，但是贷款未能办出，所以后另外签订了一份购房合同。综上，被上诉人认为，上诉人应该按照合同约定，交付办证材料，但是上诉人直到被上诉人起诉之后才办理证书遗失的公告。一审判决后，上诉人曾经打电话让姚强去领，但是去了后，说弄错了，到现在证件还未办出。二审中，在本院指定的举证期限内，上诉人云恒公司向本院提交了如下证据材料：1.商品房买卖合同及附件，证明案涉合同实际签署于2014年11月3日，被上诉人2014年10月底付清全款；合同第八条约定，如买受人逾期付款的，交房期限顺延至买受人付清全款后7天内，顺延期限不视为交付逾期。2.商品房买卖合同补充协议书，证明补充协议第十四条第七款约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十四条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，出卖人不承担逾期办证违约责任。3.付款凭证及商品房发票，证明被上诉人迟至2014年10月28日方付清全款，根据合同约定，交房期限以及办证期限相应顺延，该等期间上诉人必然无需承担违约责任。被上诉人姚强、方珍妹公司人人钥匙交付给被上诉人了。未提交新的证据材料。对于上诉人云恒公司提交的上述证据材料，被上诉人姚强、方珍妹认为，对三份合同被上诉人的签字真实性认可，需要说明的是，预告登记的2014年11月13日是后面写的，不是被上诉人写的，补充协议和签名的协议日期都是2013年10月29日，开始签合同的时候，上诉人承诺是可以贷款的，但是后面贷款没有办下来，被上诉人从总包方后拿到工程款后再支付了房款。办证的时间是不能拖延的，虽说70多万元没有交付，但是上诉人承诺可以付款的，如果按照上诉人说的，被上诉人房款没有付清，没有必要把房屋和钥匙都交给被上诉人；对补充协议、付款凭证、发票真实性认可。本院认为，鉴于被上诉人姚强、方珍妹对上诉人云恒公司提交的证据的真实性均无异议，本院予以采纳。本院经审理查明，2013年10月29日，云恒公司与姚强、方珍妹签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的付款方式为按揭方式支付，其余内容与原审法院认定的合同内容一致。后因姚强、方珍妹无法办理按揭手续，双方协商通过以姚强在案涉工程中的工程款折抵房款支付，故双方于2014年11月3日重新签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，将前一份合同中约定的付款方式变更为合同签订当日一次性付清全部房款，其余内容包括附件均不变。补充协议第六条第7款约定：若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十四条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。2014年11月3日合同签订当日，双方即办理了交房手续。另，姚强、方珍妹先后于2013年5月12日支付50000元、2013年10月29日支付1027326元，并于2014年10月28日付清余款。二审中，姚强陈述，根据2014年11月3日的合同，云恒公司应在交付房屋的时候提供办证资料。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，云恒公司与姚强、方珍妹先后于2013年10月29日、2014年11月3日签订的商品房买卖合同，是双方当事人一致的意思表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定行使各自权利、履行各自义务。根据双方当事人的陈述，2014年11月3日合同文本（即双方当事人在本案中提交的合同文本）与2013年10月29日合同文本的唯一差异之处在于付款方式的不同，而付款方式变更为一次性付款的原因在于姚强、方珍妹按照2013年10月29日合同约定的付款方式办理按揭贷款未获批准。因此，2014年11月3日的合同应当认定为是对2013年10月29日合同中付款方式条款的变更，而非云恒公司主张的解除了2013年10月29日的合同而于2014年11月3日重新签订合同。进而，关于交房期限和办证期限，仍应根据合同约定确定。现合同约定交房期限和办证期限分别为2014年1月30日和2014年3月31日，而二审中姚强在认可云恒公司主张的交房时间为2014年11月3日的同时，明确主张根据2014年11月3日的合同云恒公司应在交房的时候提供办证资料，姚强的该主张虽与合同约定的办证期限不符，但符合双方变更条款重签合同导致未能如期办理房屋和办证资料交接手续的客观事实。故根据姚强的这一主张，本院对姚强、方珍妹关于以2014年3月31日作为逾期办证违约责任起算日期的主张不予支持，对于云恒公司逾期提交办证资料的起算日期确定为2014年11月4日。云恒公司上诉主张因姚强、方珍妹至2014年10月28日才付清房款、2014年11月3日办理领房手续，故办证期限根据合同补充协议第六条第7款应顺延。本院认为，根据双方当事人二审中的陈述，姚强、方珍妹至2014年10月28日付清房款、2014年11月3日办理交房手续系因双方当事人变更付款方式约定所致，而非姚强、方珍妹逾期领房。故云恒公司关于因姚强、方珍妹逾期领房致其交付办证资料期限应顺延的上诉理由不能成立。况且，云恒公司就此提出的上诉理由与其其他上诉理由也是相互矛盾的。关于云恒公司上诉提出的其已在合同约定期限内办理了土地及房屋权属初始登记，未能及时办理房屋权属转移登记的责任应由姚强、方珍妹自行承担的一节理由，云恒公司既未能举证证明其取得土地和房屋权属初始登记的时间，也未能举证证明其已经在约定期限内通知姚强、方珍妹领取办证资料，因此，应当认定云恒公司逾期履行交付办证资料的义务构成违约。综上，云恒公司的上诉理由均不能成立，但是鉴于二审中查明的新事实，本院对本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1327号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1327号民事判决第二项；三、杭州云恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付姚强、方珍妹违约金（具体金额以1787326元为基数，按日万分之一计算，自2014年11月4日起计算至本判决第一项确定的履行之日止）；四、驳回姚强、方珍妹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1050元，由上诉人杭州云恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　余文玲审判员　　张一文审判员　　盛　峰二〇一六年四月二十七日书记员　　赵　勤关注微信公众号“”