（2016）京03民终4771号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-02
案件名称
李涛与黄德彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李涛,黄德彬,千氏（北京）房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4771号上诉人（原审被告、反诉原告）李涛，男，1965年8月31日出生。委托代理人杜海燕，北京市光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄德彬，男，1976年2月4日出生。委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。原审第三人千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景东路10-4号10-4-1室。法定代表人吕甜甜，总经理。委托代理人余小国，男，1990年10月25日出生。上诉人李涛因与被上诉人黄德彬、原审第三人千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第23681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官周熙娜、禹海波参加的合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人李涛及其委托代理人杜海燕，被上诉人黄德彬及其委托代理人王国章，原审第三人经纪公司之委托代理人余小国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄德彬在一审中起诉称：2015年4月27日，黄德彬与李涛签署了编号为M×号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：黄德彬将北京市通州区×里×处房屋出卖给李涛，房屋总价2080000元，所有房款李涛应于2015年7月31日前支付黄德彬，双方应于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续，此外《合同》及《补充协议》还对定金、违约责任等进行了约定。在合同履行过程中，黄德彬得知李涛在签订合同时并没有购房资格，黄德彬多次催促李涛取得购房资格并进行购房资格核验，以便继续进行下面的交易流程，但至2015年8月30日止，李涛的购房资格仍然没有核验通过，双方依然无法进行下面的网签、过户等工作，李涛亦至今未支付房屋购房款，根据《合同》及《补充协议》的约定，李涛已经构成根本违约，黄德彬有权单方解除合同及补充协议，此外，李涛在未征得黄德彬同意的情况下，私自将房屋从承租人手中非法取得本案房屋，并一直非法占用使用至今，为维护黄德彬的合法权益，故要求法院判令解除黄德彬与李涛于2015年4月27日签订的M×号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令李涛立即将非法占有的北京市通州区×里×处房屋腾房；判令李涛支付自2015年5月20日至李涛实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每日62.47元计算，至起诉之日止暂估价为9620.38元），本案诉讼费由李涛承担。李涛在一审中答辩称：不同意黄德彬的诉讼请求，我们是合法占有房屋，李涛是给母亲买的房子，以母亲的名义进行网签。黄德彬说是卖给李涛的房子不是李涛的母亲，李涛回家商量，家人同意以李涛的名字办理，李涛把所有手续递交给中介，中介给黄德彬打电话，黄德彬不来了，黄德彬数次增加房款，李涛不同意。李涛在一审中反诉称：李涛兄弟姐妹三人与父母商定，由父母出资150万，其余由李涛兄妹三人共同出资，为父母购买黄德彬位于通州区×里×处房屋，由李涛与年迈的父母共同居住以便于照顾。2015年4月27日，李涛与黄德彬签订《北京市存量房屋买卖合同》时，即特意声明：房子是给父母买的，但办房本时具体是写母亲还是写李涛的名字不一定，因为根据当时的情形，李涛即可以是购房人也可以是父母的代理人，后中介通知网签时，李涛担心其他姊妹有想法和意见，所以就向中介提供了母亲的资料。没想到中介通知黄德彬过来办理房屋最后的过户手续时，黄德彬却以合同是李涛签订的为由，要求将房屋过户到李涛名下，并数次要求加钱，李涛只好与其他姊妹协商，大家一致同意将房屋过户到李涛名下，但黄德彬确不予配合。综上，李涛认为合法有效的合同受法律保护，合同双方都应按照合同约定履行义务，既然当时黄德彬的代理人对于将来办理房本时，具体是写李涛母亲的名字，还是写李涛的名字未提出异议，那么涉诉房屋无论是写母亲的名字，还是写李涛的名字，黄德彬都应予以配合过户，为维护李涛的合法权益，故要求法院确认本诉的房屋买卖合同有效，判令黄德彬协助办理房屋产权过户手续。黄德彬针对李涛的反诉答辩称：不同意李涛的反诉，李涛在履行合同的过程中，经过黄德彬多次催促依然不履行合同，李涛的行为符合解除合同的条件，李涛反诉的事实情况与真实的合同履行和签订不符合。经纪公司在一审中答辩称：听从法院判决。一审法院审理查明：2015年4月27日，黄德彬与李涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄德彬将其位于北京市通州区×里×处房屋卖给李涛，房屋的成交价为2080000元，合同还就其他事项做出约定。同日，黄德彬（甲方）与李涛（乙方）签订补充协议，约定：乙方于2015年4月28日向甲方支付定金人民币三十万元，该定金为首付款的一部分，在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，甲乙双方于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，协议还就其他事项做出约定。2015年4月28日，李涛支付黄德彬首付款50万元（含30万元定金）。2015年7月27日，在经济公司的操作下，本案诉争的房屋办理网签手续，房屋买受人系韩淑敏（韩淑敏系李涛之母），关于网签的问题，法院在庭审中通过询问经济公司工作人员，已经查明黄德彬一直不同意房屋登记在韩淑敏名下，不同意与韩淑敏办理网签手续，后黄德彬拒绝办理房屋过户手续。2015年9月2日，李涛的购房资格审查通过，李涛符合购房条件，但黄德彬表示李涛已经违约，不同意继续履行合同，要求解除合同。一审法院判决认定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，李涛与黄德彬签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属于合法有效的合同。在合同履行的过程中，李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过经济公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，李涛的行为属于明显的违约行为，造成了合同目的无法实现，黄德彬有权要求解除合同。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的补充协议的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。综上，黄德彬解除其与李涛于2015年4月27日签订的M×号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。李涛反诉要求确认房屋买卖合同合法有效，要求黄德彬协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同确属有效，但因李涛的违约行为造成合同的解除，故李涛要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。关于黄德彬主张李涛腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，且诉争房屋的实际占有人可能并非李涛一人，待合同解除以后，黄德彬另行主张较为妥当，故本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，一审法院判决：一、确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M×）及《补充协议》有效；二、确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M×）及《补充协议》于二〇一五年十一月九日解除；三、驳回黄德彬的其他诉讼请求；四、驳回李涛的其他反诉请求。李涛不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认房屋买卖合同合法有效，判令黄德彬协助办理房屋产权过户手续。李涛的上诉理由是：一、一审法院规避基本事实，导致错误判决。经纪公司业务员当庭证实，在签订《北京市存量房买卖合同》时，李涛已特意声明房子是给父母买的，但办房本时具体是写母亲还是写李涛的名字不一定（即到时候看情况）。对此，黄德彬的妻子未提出任何异议和反对意见，因此，李涛无论将母亲的材料提交网签，还是以自己的名义进行网签都不违反双方的约定以及法律规定。一审法院不应无视合同三方签订《房屋买卖合同》时的实际情况，以及李涛与其母亲特殊关系的事实，将李涛的母亲定性为一般意义上的案外人来否定李涛母亲的购房身份显然是不对的。二、造成合同逾期，完全是黄德彬故意设置障碍所致。当时由于黄德彬误认为李涛没有购房资格，所以提出如果房屋过户给李涛母亲就必须加钱，否则就得写李涛的名字，可是在李涛重新提交材料后，黄德彬不予配合办理过户手续，致使李涛的权益无法得到保障。综上，李涛认为合法有效的合同受法律保护，合同双方都应按照合同约定履行义务，既然当时黄德彬的代理人对于将来办理房本时，具体是写李涛母亲的名字，还是写李涛的名字未提出异议，那么涉诉房屋无论是写母亲的名字，还是写李涛的名字，黄德彬都应予以配合过户，现李涛已经按照要求准备好了过户所需要的条件和资料，那么黄德彬就应当予以配合。黄德彬同意一审法院判决。针对李涛的上诉请求，黄德彬答辩称：请求驳回上诉，维持原判。经纪公司表示服从法院判决。本院审理期间，本院向李涛释明，如二审判决确认解除双方的房屋买卖合同，李涛是否要求在本案中处理已付首付款的问题。李涛表示不要求在本案处理首付款问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收款证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李涛与黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。现黄德彬以李涛违反合同约定，未及时取得购房资格并进行购房资格核验，导致无法办理网签、过户等工作为由，主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。李涛则要求继续履行合同，主张合同逾期未履行，是黄德彬故意设置障碍所致。对此，本院认为，根据已查明的事实，黄德彬一直不同意房屋登记在李涛母亲韩淑敏名下，未同意与韩淑敏办理网签手续，亦明确拒绝与韩淑敏办理房屋过户手续。李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过经济公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，违反了双方的约定，黄德彬有权拒绝与韩淑敏办理房屋过户手续。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的《补充协议》的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。一审法院确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一五年十一月九日解除，并无不当。因李涛的违约行为造成合同的解除，李涛要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏依据，一审不予支持，并无不当。综上，李涛的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11720元，由李涛负担（本判决书生效后七日内交纳），反诉案件受理费11720元，由李涛负担（已交纳）；二审案件受理费11720元，由李涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 淑 敏代理审判员 周 熙 娜代理审判员 禹 海 波二〇一六年四月二十七日书 记 员 黄晓宇书记员李峥 来源：