（2015）自民二初字第113号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2018-07-20
案件名称
自贡市荣光房地产开发有限责任公司与自贡鸿福水泥有限公司合资合作开发房地产纠纷一案一审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
自贡市荣光房地产开发有限责任公司,自贡鸿福水泥有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第三十八条第一款，第四十条第一款
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）自民二初字第113号原告自贡市荣光房地产开发有限责任公司，住所地四川省自贡市贡井区。法定代表人陈荣章，董事长。委托代理人杨义彬，四川品诚律师事务所律师。被告自贡鸿福水泥有限公司，住所地四川省自贡市自流井区。法定代表人马光，董事长。委托代理人刘煜聪，该公司总经理。委托代理人邹韬，该公司法律顾问。原告自贡市荣光房地产开发有限责任公司（简称荣光房地产公司）诉被告自贡鸿福水泥有限公司（简称鸿福水泥公司）合资合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣光房地产公司的委托代理人杨义彬，被告鸿福水泥公司的委托代理人邹韬、刘煜聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣光房地产公司诉称：被告于2007年通过招拍挂的方式竞得鸿鹤片区汇东路东延线南侧地块（自国资公字〔2007〕11号公告56号宗地）100亩土地（每亩50万元）的使用权后，与自贡鸿苑房地产开发有限公司联合开发了“福源康居”一期项目，占地约40亩左右。2010年6月13日，原被告双方签订了《房地产合作开发协议》。自贡市经济委员会以自经〔2010〕28号文的形式，同意原被告双方合作并报请自贡市人民政府批复同意。自贡市发改委以川投资备〔51030010061701〕0009号企业投资项目备案通知书的形式，对原被告双方合作的福源康居（二期工程）进行了备案，并特别注明“该项目属投资主体发生变化重新备案项目”。在荣光房地产公司按约具体实施开发过程中，鸿福水泥公司起诉一期确认双方签订的《房地产合作开发协议》无效，并将荣光房地产公司正在开发的土地返还鸿福水泥公司。（2012）川民终字第545号民事判决书，终审判决双方签订的《房地产合作开发协议》合法、有效，并确认荣光房地产公司无需返还土地。判决生效后，双方现已共同取得国有建设用地批准书（自贡市〔2015〕国土投字第24号）、国有建设用地规划许可证（自规建住函〔2015〕203号）、建设工程规划许可证（建字第510304201103021）、建设工程施工许可证（210304201506040101-026）。原告也积极组织施工，并已将有关房屋封顶建成。四川省建设厅川建房函〔2008〕535号《四川省建设厅关于在办理权属登记过程中涉及房屋建设手续主体与土地使用权主体不一致问题处理的复函》规定：国有土地使用权证与国有建设用地批准书、国有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的主体应当一致。所以双方应据此依法将合作开发的约60亩土地变更登记为合作双方按份共有或共同共有（完善土地添名手续），但被告却一直拖延履行该附随义务，给原告预售商品房造成困难。据此，原告荣光房地产公司请求：1.判令被告立即将双方合作开发的位于鸿鹤片区汇东路东延线南侧约60亩土地（价值3000万元）变更登记为合作开发双方按份共有（原告80%）；2.本案诉讼费全部由被告承担。被告鸿福水泥公司辩称，根据我们双方签订的的合作开发协议，没有任何一点能证明应变更为双方按份共有，我们认为法院应驳回原告诉求。原告荣光房地产公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第1组，荣光房地产公司主体身份资料，证明荣光房地产公司主体身份。第2组，民事判决书二份，（2011）自民二初字第27号，（2012）川民终字第545号，证明双方合资开发协议有效，荣光房地产公司无需返还土地。第3组，国有建设用地批准书、国有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明双方根据合作协议及判决，已经将主体陆续变更为原被告双方。被告鸿福水泥公司对原告荣光房地产公司提交的证据发表了如下质证意见：对第1组无异议；对第2组的合法性真实性无异议，对证明对象有异议，两份民事判决书都只说了双方合作的土地开发协议有效，不支持鸿福水泥公司要求荣光公司返还土地，不能证明土地是按份共有；对第3组的真实性合法性无异议，同样不能证明其诉讼请求即按份共有。本院认为，原告荣光房地产公司提交的证据真实、合法，与本案有关联性，予以确认。被告鸿福水泥公司未提交证据。本院根据确认的证据认定如下事实：2010年6月13日，被告鸿福水泥公司（甲方，下同）与原告荣光房地产公司（乙方，下同）签订《房地产项目合作开发协议》一份，约定的主要内容为：甲方遵照自贡市人民政府关于进一步做好鸿福水泥公司周边部分居（村）民搬迁有关工作的会议纪要（自府办议〔2007〕9号）精神，获得自贡市大安区和平乡金胜村2、3、9组地界内土地使用权，为顺利推进该项目的建设，特引进乙方作为项目的共同投资者，共同投资，共享利润，共担风险。一、合作内容。合作项目位于自贡市大安区和平乡金胜村2、3、9组地界，项目名称“福缘康居”二期，占地面积60亩左右……，并以该项目目前现状为甲乙双方合作开发的起点，按自规建函（2007）134号规划设计要求予以实施。二、合作方式。1、甲方作为该项目合作一方提供依法取得的国有土地使用权，乙方提供项目后续所需的开发、报建、建筑……等所需全部资金，由乙方具体负责组织实施。双方按照约定好的比例分享项目所获的利润或者分摊项目的亏损，甲方占比例的20%，乙方占比例的80%。2、鉴于项目的前期政策由甲方办理，为项目顺利实施，本合作项目所有的对外合同、报建、竣工验收等手续均由甲方负责，以乙方的名义办理。双方还对合作管理机构及职责、成本核算和利润分配等事项进行了约定。2010年6月8日，被告鸿福水泥公司向自贡市经济委员会请示变更“福缘康居”项目业主，专题报请自贡市经济委员会将“福缘康居”项目原业主单位“自贡鸿苑房地产开发有限责任公司、鸿福水泥公司”变更为荣光房地产公司和鸿福水泥公司。经自贡市经济委员会转报自贡市人民政府同意后，鸿福水泥公司、自贡鸿苑房地产开发有限责任公司、荣光房地产公司于2010年6月9日就项目业主变更事宜共同向自贡市发展和改革委员会作出请示，2010年6月17日，自贡市发展和改革委员会对荣光房地产公司、鸿福水泥公司作为“福缘康居”（二期工程）项目业主予以备案（备案号：川投资备【51030010061701】0009号）。“福缘康居”项目经相关部门批准，已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（二期3、4号房）。2010年7月2日，原告荣光房地产公司与被告鸿福水泥公司签订《补充协议》，约定：因甲方（鸿福水泥公司，下同）生产经营非常困难，急需补充流动资金，同时为加快“福缘康居”项目建设，落实居民搬迁，改善周边环境，早日实现满负荷生产，决定将“福缘康居二期”项目的投资开发经营权转让给乙方（荣光房地产公司，下同），转让价款人民币3600万元，含甲方购买土地资金；甲方在二期范围内已经投入的各种税、费；手续费；平基土石方、三通一平、杆管线、堡坎、围墙、拆迁等等费用及项目开发利润所得。甲方不得另外要求乙方新增转让金。双方还对其他相关事项进行了约定。2011年3月7日，自贡市城乡规划建设和住房保障局颁发建字第510304201103021号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位荣光房地产公司、鸿福水泥公司，建设项目名称福缘康居二期3、4号房，建设位置大安区和平乡金胜村2、3、9组，建设规模43148.08平方米。原告荣光房地产公司履行合同中，被告鸿福水泥公司于2011年6月提起诉讼，请求判决：1.荣光房地产公司与鸿福水泥公司签订的《房地产项目合作开发协议》、《补充协议》无效；2.荣光房地产公司返还鸿福水泥公司的土地使用权。本院于2012年5月24日作出（2011）自民二初字第27号民事判决，驳回了鸿福水泥公司的诉讼请求。鸿福水泥公司上诉后，经四川省高级人民法院终审，判决确认鸿福水泥公司与荣光房地产公司于2010年7月2日签订的《补充协议无效》，驳回了鸿福水泥公司的其他诉讼请求。上述民事判决生效后，原告荣光房地产公司与被告鸿福水泥公司继续履行《房地产合作开发协议》。2015年5月15日，自贡市人民政府对自贡市国土资源局下发《关于自贡鸿福水泥有限公司受让国有建设用地使用权处置方案的批复》（自府地函103号）载明：一、同意将位于鸿鹤片区汇东路东延线南侧地块中的66448平方米（合99.672亩，具体范围以你局签章的用地红线图为准）国有建设用地使用权出让给自贡鸿福水泥有限公司。二、土地用途为商服、城镇住宅用地，其中商服用地出让年限为40年，城镇住宅用地出让年限为70年。2015年12月1日，被告鸿福水泥公司取得自国用第0401685号国有土地使用权证，载明：土地坐落鸿鹤片区汇东路东延线南侧地块，地号510304104000035000，用途商服用地、城镇住宅用地，使用权类型出让，使用权面积66448.00㎡。2015年4月2日，自贡市城乡规划建设和住房保障局向原告荣光房地产公司发出自规建住函（2015）71号《关于自贡市荣光房地产开发有限责任公司延期申请的批复》，同意将建字第510304201103021号《建设工程规划许可证》延长有效期至2015年12月31日。2015年5月29日，自贡市国土资源局颁发自贡市国土政字第24号《建设用地批准书》，载明：用地单位名称鸿福水泥公司、联建业主荣光房地产公司，建设项目名称福缘康居项目，批准用地机关及批准文号自贡市人民政府自府地函（2015）103号，批准用地面积66448.00平方米，土地使用权性质国有，土地取得方式出让，土地用途商服、城镇住宅用地，土地坐落鸿鹤片区汇东路东延线南侧地块，批准的建设工期自2015年5月至2019年9月。2015年6月15日，自贡市城乡规划建设和住房保障局颁发编号510304201506040101-026《建设工程施工许可证》，载明：建设单位荣光房地产公司、鸿福水泥公司，工程名称福缘康居3#、4#房，建设地址大安区金胜村2、3、9组，建设规模43282.06平方米。2015年7月7日，自贡市城乡规划建设和住房保障局向荣光房地产公司、鸿福水泥公司发出《关于变更福缘康居二期工程项目建设项目业主名称的批复》（自规建住函203号），主要内容为：根据自贡市发改委《企业投资项目备案通知书》（川投资备〔51030010061701〕0009号），经我局研究，同意将涉及福缘康居二期建设项目的《建设用地规划许可证》（地字第20080006号）项目业主名称由“自贡市鸿福水泥有限公司、自贡鸿苑房地产开发有限责任公司”变更为“自贡市荣光房地产开发有限公司、自贡鸿福水泥有限公司”。另查明，双方合作开发的福缘康居3#、4#房主体已封顶。本院认为，原告荣光房地产公司与被告鸿福水泥公司签订的《房地产项目合作开发协议》已经人民法院发生法律效力的民事判决确认有效，双方均应按约定履行义务。经自贡市人民政府批准，被告鸿福水泥公司已经取得双方合作开发地块的国有土地使用权，合作开发的福缘康居项目已经取得《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目业主已经规建部门批准变更为原告荣光房地产公司和被告鸿福水泥公司；原告荣光房地产公司已按约将合作开发的福缘康居3#、4#房主体修建完成。虽合作开发协议未约定被告鸿福水泥公司为合作所投入国有土地使用权需按比例共有，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”第四十条“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。”的规定，案涉国有土地使用权证与建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的主体应当一致。据此，原告荣光房地产公司为实现合作开发目的，要求被告鸿福水泥公司将合作地块的国有土地使用权变更登记为双方按份共有，于法有据，本院予以支持。被告鸿福水泥公司与原告荣光房地产公司签订的《房地产项目合作开发协议》约定：鸿福水泥公司以国有土地使用权作为合作投入，原告荣光房地产公司提供项目后续所需的开发、报建、建筑……等所需全部资金，并具体负责组织实施。双方按照约定好的比例分享项目所获的利润或者分摊项目的亏损，被告鸿福水泥公司占比例的20%，原告荣光房地产公司占比例的80%。据此可见，双方对合作项目资产占有份额予以明确约定，原告荣光房地产公司应当享有协议约定合作开发地块使用权80%的份额（具体范围、面积以国土资源管理部门核定为准）。由于合作地块国有土地使用权已经登记在被告鸿福水泥公司名下，被告鸿福水泥公司应当将合作地块国有土地使用权变更登记双方按份共有，原告荣光房地产公司享有80%份额。综上，原告荣光房地产公司的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十条的规定，判决如下：被告自贡鸿福水泥有限公司于本判决生效后十日内，将双方合作开发的位于自贡市自流井区鸿鹤片区汇东路东延线南侧约60亩国有土地使用权（具体范围、面积以国土资源管理部门核定为准）变更登记为双方按份共有，原告自贡市荣光房地产开发有限责任公司享有80%份额。案件受理费191800元、财产保全费5000元，合计196800元，由原告自贡市荣光房地产开发有限责任公司负担98400元，被告自贡鸿福水泥有限公司负担98400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾伟贤审判员 李 彬二〇一六年四月二十七日书记员 何 珊