（2016）沪01民终3815号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-13
案件名称
上海理家物业管理有限公司诉上海市浦东新区弘扬公寓业主委员会物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3815号上诉人（原审被告）上海理家物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX号XX区XX室。法定代表人孙志强，总经理。委托代理人沈晓琪，该公司员工。委托代理人胡全武，上海市申辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市浦东新区弘扬公寓业主委员会，住所地上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。负责人秦益明，主任。委托代理人李家龙，上海李东方律师事务所律师。上诉人上海理家物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第42777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2010年9月29日，上海市浦东新区弘扬公寓业主委员会（以下简称弘扬公寓业委会）作为甲方，上海理家物业管理有限公司（以下简称理家物业公司）作为乙方共同签订《物业服务合同》一份，约定上海市浦东新区XX路XX弄XX号的弘扬公寓小区由理家物业公司进行物业管理服务，合同期限为两年，自2010年11月1日起至2012年10月31日止。其中，第七条约定物业服务收费标准为人民币0.85元/月/平方米（以下币种相同）。第八条约定：“……甲方充分理解政府推行每年调高职工最低标准工资等对物业服务运营成本的刚性增长与影响，为保护全体业主的根本利益与合法权益，在本合同履行过程中遇政府再次提高本市职工最低工资水平或原材料价格上涨时，经乙方书面申请、甲方同意根据以下程序选择其中方法之一执行：（一）经甲方和政府物价管理部门审核批准前提下，适当提高物业服务费标准(该物业服务费的提高幅度仅限于解决本合同约定一致的乙方职工数量因最低工资调整而导致的增加成本，下同)。（二）不提高物业服务费标准，由甲方书面批准乙方提高本物业区域内停车费、广告费等的收支节余的分享比例，变通解决和提高物业服务费标准。（三）不采取以上任何一种方式时，同意乙方采取调整物业服务标准、内容或频次等方式合理精简人员和成本。”，第九条则约定了乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担。嗣后，理家物业公司按约提供服务至合同期满。合同履行期内，理家物业公司未曾以书面形式向弘扬公寓业委会提出要求提高物业服务费标准、提高物业区域内停车费、广告费等的收支节余的分享比例或调整物业服务标准、内容或频次以精简人员和成本。2012年10月，经双方协议，该合同顺延履行半年至2013年4月底，之后又因弘扬公寓业委会内部成员改选等原因，理家物业公司实际服务至2013年10月31日。2013年11月1日理家物业公司退出弘扬公寓小区。因理家物业公司未能支付弘扬公寓业委会至2013年10月31日止的公共收益结余款，2015年9月，经弘扬公寓小区全体业主投票表决，91.8%的业主同意由弘扬公寓业委会向理家物业公司追索小区公共收益结余款，以致引发本案诉讼。原审另查明，2010年4月1日起，上海市职工月最低工资标准从960元调整为1,120元；2012年4月1日起，上海市职工月最低工资标准从1,280元调整为1,450元；2013年4月1日起，上海市职工月最低工资标准从1,450元调整为1,620元。自2010年11月1日起至2013年10月31日止，理家物业公司每年均按当年职工月最低工资标准向弘扬公寓内符合领取最低工资标准的物业服务员工共计8人发放工资,且其对合同履行期内由此产生的亏损自负无异议。原审中，弘扬公寓业委会诉称，双方于2010年9月29日签订了物业服务合同，约定服务期限从2010年11月1日起至2012年10月31日。2012年10月30日弘扬公寓业委会因改选提出合同顺延半年，后又因选聘物业手续原因，理家物业公司实际服务至2013年9月30日止。现双方就公共收益结余款无法达成一致意见，理家物业公司始终扣押该款项不予归还，为维护弘扬公寓业委会合法权益，故提起诉讼。原审庭审中，弘扬公寓业委会变更诉讼请求为：1、要求理家物业公司支付公共收益结余款134,644.37元；2、要求理家物业公司支付利息5,000元。理家物业公司则认为，其主张的物业亏损弥补是按照2013年与2010年上海市职工月最低工资标准之间的差价即500元/人/月作为依据，结合实际得出亏损金额为0.30元/平方米/月后计算所得，对于其实际领取上海市职工月最低工资标准的工作人员为8人无异议，至于“2013年10月前停车费欠费管理费40%”的16,360元，理家物业公司表示会另行向欠费业主提出主张，而对于弘扬公寓业委会主张利息的诉讼请求，则不予认可。理家物业公司辩称，弘扬公寓业委会要求归还的公共收益结余款与实际不符，实际金额为83,159.94元。理家物业公司始终愿意支付弘扬公寓业委会上述款项，因弘扬公寓业委会未开具发票要求理家物业公司支付，故理家物业公司不应支付相应公共收益余款利息。弘扬公寓业委会、理家物业公司的物业服务合同期限为2010年11月至2012年10月，合同期内，理家物业公司按物业服务合同提供相应服务，取得相应收入。合同期后，为了保障弘扬公寓业委会小区的正常秩序，避免因理家物业公司按合同约定撤盘后引起弘扬公寓业委会小区混乱，理家物业公司继续提供服务至2013年10月30日，故理家物业公司要求弘扬公寓业委会支付的亏损补偿期为2013年4月至2013年10月。通过2012年至2013年理家物业公司与弘扬公寓业委会之间的函件，可反映出理家物业公司对于非合同期限内的亏损弥补由12个月缩减至7个月，此7个月的亏损补偿是根据2013年4月政府调整最低工资标准后与2010年签合同时的最低工资标准差额500元/人/每月计算所得，而理家物业公司在小区内配置人员有：保安、管理处、保洁、维修工、绿化等共计16-17人。同时，弘扬公寓业委会、理家物业公司签订的物业服务合同中物业费为0.85元，理家物业公司提出2013年4月至10月的亏损补偿0.30元/平方米/月后，小区物业费为1.15元/平方米/月，仍比下家物业公司的1.28元物业费价格低。此外，理家物业公司在2013年11月就提供了弘扬公寓业委会小区公共收益收支表，因弘扬公寓业委会未提供相应数额发票，故理家物业公司至今尚未支付弘扬公寓业委会公共收益结余款。故理家物业公司不同意弘扬公寓业委会的诉讼请求。原审审理中，就公共收益结余款的具体金额，弘扬公寓业委会同意根据理家物业公司提供的《2013年1月至10月弘扬公寓停车费等收支情况表》进行对账，就其中：一、“2012年下半年度结余”101,854.64元；二、本期收入中的“2013年1-10月停车费”149,000元、“预收2013年11月后停车费（管理费）”5,840元、“临时停车费”8,824元；三、本期支出中的“支付畅通物业欠费”20,000元、“小区泵房设备维修等”3,009.50元、“小区防盗围栏尾款”9,650元、“21单元门维修及业委会换印鉴费用”300元、“2013年1-2月业委会津贴”2,400元、“2013年7-9月业委会津贴及办公费用”4,050元、“支付给理家物业40%款（停车费）”63,129.60元、“缴纳5.65%税费”6,175.17元均予以认可，对本期支出中的“2013年4月至10月物业亏损弥补费用”共计57,284.43元、“2013年10月前停车费欠费管理费40%”16,360元则不予认可。弘扬公寓业委会自愿对2012年11月1日起至2013年10月31日止期间因政府调高月最低工资标准造成的物业服务成本增加予以补贴，即按照2013年与2012年上海市职工月最低工资标准的差价170元/人/月X8人X12个月(即事实服务管理期间的12个月)计算共计16,320元在公共收益结余款中予以扣除，同时,就本期收入中“预收2013年11月后停车费（管理费）”5,840元,因涉及现物业管理公司,在本案中亦不再主张,故认为公共收益结余款的实际金额为134,644.37元。原审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。弘扬公寓业委会要求理家物业公司返还公共收益结余款并无不当，原审法院予以支持。至于公共收益结余款的金额，根据庭审中双方的对账情况，双方对其中：一、“2012年下半年度结余”101,854.64元；二、本期收入中的“2013年1-10月停车费”149,000元、“临时停车费”8,824元；三、本期支出中的“支付畅通物业欠费”20,000元、“小区泵房设备维修等”3,009.50元、“小区防盗围栏尾款”9,650元、“21单元门维修及业委会换印鉴费用”300元、“2013年1-2月业委会津贴”2,400元、“2013年7-9月业委会津贴及办公费用”4,050元、“支付给理家物业40%款（停车费）”63,129.60元、“缴纳5.65%税费”6,175.17元均予以认可，原审法院予以确认。就双方存在争议的物业亏损弥补费用问题,理家物业公司认为应当按照2013年与2010年上海市职工月最低工资标准之间的差价即500元/人/月X8人作为依据进行计算,但理家物业公司在庭审中认可对合同履行期内的亏损由其自负,而弘扬公寓业委会、理家物业公司对物业服务合同第八条约定的三种方式在事实服务管理期间未曾达成一致意见，故理家物业公司的该主张原审法院难以采纳。现弘扬公寓业委会考虑到理家物业公司在小区事实服务管理期间内确实存在亏损,自愿按照2013年与2012年上海市职工月最低工资标准的差价，即170元/人/月X8人X12个月计算共计16,320元给予理家物业公司弥补部分亏损，在公共收益结余款中予以扣除，并自愿将利息调整为5,000元，原审法院认为亦无不妥，可予准许。原审庭审中,弘扬公寓业委会表示就本期收入中“预收2013年11月后停车费（管理费）”5,840元另行主张，理家物业公司表示对“2013年10月前停车费欠费管理费40%”的16,360元会另行向欠费业主提出主张，系其对自己权利的处分，与法不悖，原审法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一六年二月二十二日作出判决：一、上海理家物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市浦东新区弘扬公寓业主委员会公共收益结余款134,644.37元；二、上海理家物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区弘扬公寓业主委员会利息5,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,093元，减半收取计1,546.50元，由上海理家物业管理有限公司负担。一审判决后，理家物业公司不服，上诉于本院，诉称，其自2013年5月1日起至2013年10月31日止仍系提供物业服务，该段时间并非系双方约定的服务提供期间，故双方对该段时间的服务管理费用不应沿用原合同约定的费用。双方对此曾进行过协商，但未达成一致意见，故应按照市场价格计算该段时间的物业管理费用。经其测算，弘扬公寓业委会尚需支付其物业管理费5万多元，该费用应当从其应返还的公共收益结余款中扣除。因此，其仅需返还公共收益结余款8.3万元。至于原审所认定的利息5,000元，其愿意支付。原审认定有误，故理家物业公司请求撤销原审判决第一项，改判为其仅需返还公共收益结余款8.3万元。被上诉人弘扬公寓业委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回理家物业公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定理家物业公司应向弘扬公寓业委会返还的公共收益结余款的数额。理家物业公司在原审中明确，在服务合同履行期间内的亏损由其自负。同时，双方服务合同结束后理家物业公司在事实上提供物业服务期间，并未对管理费用如何计算再次予以约定。因此，弘扬公寓业委会依据原合同约定的标准向理家物业公司支付物业管理费并无不可。理家物业公司要求按照市场价格另行计算该项费用缺乏事实和法律基础，本院对此不予认同。弘扬公寓业委会考虑到理家物业公司经营的实际情况，自愿按照2013年与2012年上海市职工月最低工资标准的差价，即170元/人/月X8人X12个月计算共计16,320元给予理家物业公司弥补部分亏损，在公共收益结余款中予以扣除，并自愿将利息调整为5,000元，已经充分照顾到理家物业公司的利益。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人理家物业公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3,093元，由上诉人上海理家物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 李 兴代理审判员 孙 飞二〇一六年四月二十七日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”