（2016）桂13民终147号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-01
案件名称
覃国安与冼罗芳确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
覃国安,冼罗芳
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终147号上诉人（一审原告）：覃国安。委托代理人：韦国劲，广西天际律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：冼罗芳。委托代理人：蒋君红，广西天际律师事务所律师。委托代理人：冼婀娜。上诉人覃国安因与被上诉人冼罗芳确认合同无效纠纷一案，不服合山市人民法院（2015）合民初字第541号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，1998年12月22日，覃国安以1.5万元向李武购买位于合山市中心市场四街87、8××号（现为107、109号）的二层砖混结构房产，面积为102.7平方米。当天，冼罗芳向覃国安说明两家之间的楼梯系两家共有，为明确楼梯共用问题，基于当时双方都只有二层楼的现状，覃国安与冼罗芳自愿协商签订了一份《补充协议书》，约定：一、根据房产所出具的房产证明书划定，楼梯及其所占面积归双方共同所有；二、以楼梯梯阶为界限，楼梯及其上层空间归覃国安使用，楼梯下层空间归冼罗芳使用；三、协议自签字之日起生效。双方当天均在协议书上签名。签约后，冼罗芳将该“补充协议书”拿到合山市房产所登记备案；覃国安于1999年1月7日，办取了证号为合房权证岭南字第××号《房屋所有权证》，其房产证所附的平面图上，其中一楼平面图的东西长9.12米，南北宽5.89米，这一图形及所标注长度数据与该房屋原房主韦俊基及李武的房产证面积及附图一致。2014年，覃国安在双方原共有的楼梯顶上砌墙搭建铁棚时，因雨棚超过两家楼梯的中间线，双方为此发生纠纷。2014年6月4日，合山市房产所经双方要求进行实地丈量及核对原产权来源档案情况后，作出《关于对覃国安、冼罗芳房屋产权的界定》：一、覃国安房屋建筑面积为102.7平方米，即8.12米×5.89米×2＋8.12米×1.74米÷2（阳台）=102.7平方米，证明产权附图上标注的长9.12米属缮证时失误写错；二、冼罗芳房屋建筑面积为103.9平方米，即8.2米×5.9米×2（层）＋8.2米×1.74米÷2（阳台）=109.9平方米；三、覃国安、冼罗芳房屋之间的楼梯为共同所有。之后，覃国安从其房屋原房主韦俊基的次子韦少波手上取得一份冼罗芳与其原房主覃国荣于1995年7月19日签订的《协议书》，其中该协议书注明有“楼梯归87、8××号房所有权”，协议由卖主覃国荣、买主冼罗芳及在场人韦少波各执一份。该《协议书》签订后各方没有拿到房产所登记备案，冼罗芳的房产证及覃国安的87、8××号房产证及其附图也一直未进行更改。2014年11月，覃国安将从韦少波手上取得的《协议书》向合山市房产所主张权属，合山市房产所召集双方产权人到场确认及协商，因双方各执已见，无法达成一致意见，调解无果。2015年6月17日，合山市房产所作出《关于覃国安、冼罗芳产权纠纷的处理意见》，建议双方通过法律途径解决产权纠纷。覃国安遂诉至一审法院。另查明，覃国安的房屋系原产权人韦俊基于1989年3月向合山市开发公司申请购买开发公司土地自建，购地面积47.83平方米（8.12米×5.89米）；同年5月5日建成竣工，建筑面积为102.7平方米；1989年8月26日办取房产所有权证，一层平面图长9.12米，宽5.89米。1996年3月27日，韦俊基将该房屋出卖给李武。同年4月10日，李武领取了该房产所有权证，房号为87、8××号，房产证面积及附图延袭原房主韦俊基的不变。覃国安、冼罗芳购买本案房屋现状为两层砖混结构，无楼梯上楼顶，双方住房之间的楼梯为两家共用，两家各开有一侧门通楼梯。冼罗芳购房不久即另建有简易楼梯上自家二楼，并于1995年12月将通往共用楼梯的自家侧门封堵。2002年，冼罗芳购买原合山市医药公司土地建楼房时，新建了现在自家使用的楼梯；覃国安现在继续使用两家之间的楼梯上其二楼，另在其家阳台建有新楼梯上其三楼。现覃国安、冼罗芳两家之间的共用楼梯底部呈封闭状态，两家的二楼顶均建有钢架棚，覃国安家起的三楼砖墙压在覃国安、冼罗芳之间楼梯中间线上，与冼罗芳起在自家墙上的砖墙相距0.5米。一审法院审理认为，覃国安在购房时，已知道当时楼梯属两家共有的现状，基于当时只有两层楼的实际情况，为方便生活，自愿与冼罗芳在协商一致基础上签订《补充协议书》，主体合格，内容真实，不违反有关国家法律政策，并且在房产所进行了登记备案，为有效协议，现已实际履行多年，从方便生产生活的相邻关系原则出发，双方均应共同遵守。1995年冼罗芳与原房主覃国荣签订的《协议书》中注明“楼梯归87、8××号所有权”，涉及不动产权属，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，未经登记，不发生效力，因该《协议书》没有在房产所登记备案，且该约定系冼罗芳与原房主覃国荣及覃国安原房主韦俊基之间的另一法律关系，多年来也未得到各方的实际履行，该约定不能作为覃国安对争议楼梯的权属证据；故覃国安要求确认覃国安、冼罗芳之间的楼梯共用、《补充协议书》无效，不予支持。冼罗芳的房产证占地面积与其土地使用权证附图面积尽寸相符，可作为其拥有争议楼梯房产权属的有效证据；合山市房产所出具的对覃国安、冼罗芳“房屋产权界定”符合事实，即覃国安、冼罗芳房屋之间的楼梯应为两家共有；至于共有楼梯二楼以上空间使用问题，已超出双方《补充协议书》约定的范围，其使用权应结合各方的土地使用权证和有效房产权证确定。因此，覃国安请求覃国安、冼罗芳之间的楼梯所占面积及往上空间归覃国安所有，无事实和法律依据，理由不充分，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条的规定，判决：驳回覃国安的诉讼请求。案件受理费100元，由覃国安负担。上诉人覃国安不服一审判决，向本院上诉称，被上诉人冼罗芳明知自己买房时已签订楼梯归韦俊基所有的协议，却隐瞒事实真相与上诉人覃国安签订所谓的《补充协议书》，存在明显的欺诈性，而上诉人在完全不知情的情况下受骗上当与被上诉人签订《补充协议书》，不是上诉人的真实意思表示，因此，《补充协议书》应属无效。请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判上诉人与被上诉人所签订的《补充协议书》无效。被上诉人冼罗芳答辩称，上诉人与被上诉人签订的《补充协议书》，是在尊重客观事实基础上经协商一致签订的，主体适格，内容真实，未违反国家法律法规定的有关规定，并且在房产管理部门进行登记备案，也经过了多年的实际履行，因此，《补充协议书》合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。在二审期间，上诉人向本院提供覃国荣、韦少波的书面证词各1份，进一步证实《协议书》的真实存在；被上诉人向本院提供合山市房地产管理所《证明》1份，证实该单位没有收到当事人讼争的《协议书》。经质证，被上诉人对上诉人提供的证据真实性存在异议，对证明目的不予认可；上诉人对被上诉人提供的证据的证明目的不予认可，且认为与本案无关联性。经合当事人的质证意见，遵循合法有效证据应同时具备真实性、关联性、合法性的特性要求，本院对二审期间双方当事人提供的证据仅作本案定案的参考依据。本院经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人经协商自愿签订《补充协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，并在房产所进行了登记备案，为合法有效合同。《补充协议书》已实际履行十多年，双方均无异议，应共同遵守。上诉人认为被上诉人在签订《补充协议书》时，故意隐瞒《协议书》的存在，属故意隐瞒事实的欺诈行为，主张《补充协议书》无效。本院认为，上诉人对自己购买房子的具体情况，理应通过原房主掌握，被上诉人在法律上没有义务告知被上诉人，且被上诉人提出与自己原房主签订的《协议书》没有实际履行，上诉人亦没有充分的证据证实《协议书》已实际履行，据此不能认定被上诉人存在故意隐瞒事实的欺诈行为，因此，上诉人诉请确认《补充协议书》无效的证据和理由不充分，本院不予采信。同时，上诉人请求法院确认上诉人与被上诉人之间的楼梯间所占面积及其往上空间归上诉人使用，本院认为，上诉人该项请求的实质是对房屋楼梯间的土地使用权的确认，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”之规定，该项请求不是人民法院民事案件受理的范围。综上，上诉人覃国安的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人覃国安负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢 怡审 判 员 黄月秀代理审判员 石晓志二〇一六年四月二十七日书 记 员 李思憶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。