（2015）安民初字第642号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-07-04

案件名称

保定正茂房地产开发有限公司与李润生、李一房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

安新县人民法院

所属地区

安新县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

保定正茂房地产开发有限公司,李润生,李一

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百五十九条，第六十二条

全文

河北省安新县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第642号原告保定正茂房地产开发有限公司。法定代表人王婷，该公司经理。委托代理人张文柱、李达，河北佳蓬律师事务所律师。被告李润生，农民。被告李一，城镇居民。委托代理人李润生，系被告李一之父。原告保定正茂房地产开发有限公司与被告李润生、李一房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张文柱、李达、被告李润生（亦系被告李一的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保定正茂房地产开发有限公司诉称，被告李润生系原告员工，2011年8月被告李润生未经原告同意擅自撬锁换钥匙将原告开发的位于安新县雁翎路南侧新元小区1号楼1单元1502号房占用，同时又占据了小区第23号车库，装修后二被告入住使用。原告多次要求被告返还房屋、车库或按市场价格交纳房款、车库款，但被告以各种理由拖延。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令被告返还原告位于安新县雁翎路南侧新元小区1号楼1单元1502号房屋及该小区第23号车库或按人民币561,500元给付原告房款；赔偿原告经济损失人民币150,000元；诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项先明确为要求被告返还上述房屋及车库，后又变更为要求被告按人民币561,500元给付原告房屋及车库价款。被告李润生、李一当庭共同辩称，我们二被告是父子关系，原告诉称我们擅自换锁装修不对，原告的项目部经理王卫东给的我（被告李润生）房屋钥匙，车库钥匙是原告公司经理杜君的父亲杜仲生交给我的。2007年原告开发这个小区的时候，我给原告帮忙，2008年3月原告动工时，我到原告处上班，工资每月1,500元，当时原告名称为精文房地产，王茂来是经理，王茂来和副总杜君承诺完工后给我和另外一个项目经理王卫东每人一套房子，后来就给了我这15楼的房子。2011年11月19日，我搬进这个房子。2012年春节前，杜君找到我，说公司经济紧张，要我交房款，车库5万元，房子20万元，后来我们签了一份银行贷款合同，把25万元贷款折到房款里面。签完协议后一个月，我就不在原告处工作了，之后原告方也没有人向我要过房款，也没有办理贷款手续。现在我们两代人都住在这里，不应该再返还原告。原告之前承诺过将房子赠与我，后来签过房款25万元的协议，我同意按照25万元的价款给付原告。原告不存在损失，我们不应该赔偿，也不应该承担诉讼费。原告保定正茂房地产开发有限公司提交了下列证据：1、保定精文房地产开发有限公司资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证各一份、准予变更登记通知书一份、原告公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明及身份证复印件各一份，证实原告的主体及名称变更情况，原告经营房地产五证齐全，对所诉房屋有销售、处理的权利。2、安新新元小区钥匙、住户验收回执表、入住须知领取登记表一份及车库钥匙领取登记表（复印件）一份，用以证实本案涉及的房屋和车库钥匙没有登记领取签收。3、2015年6月10日新元小区物业证明一份，载明“2011年8月期间李润生没有经开发公司同意擅自撬锁换钥匙将位于安新县雁翎路南侧新元小区第1号楼1单元1502号房占用，装修后入住，同时又占据了小区第23号车库。期间开发公司多次催要房款和车库款也没交，至今也没交纳过物业管理费”。用以证实被告李润生没有经过原告同意，将涉案房屋和车库占有。4、原告分别与王智佳、姜国辉、姜云伟、杨波、王二乐、李散队签订的购房合同各一份，其中王智佳购房时间为2011年9月30日，楼房为1幢1单元901号，建筑面积为131.81平方米，单价为每平方米3,250元；姜国辉购房时间为2011年2月12日，楼房为1号楼1单元501号，建筑面积为131.81平方米，单价为每平方米3,150元；姜云伟购房时间为2011年2月12日，楼房为1号楼1单元1701号，建筑面积为135平方米，单价为每平方米3,150元；杨波购房时间为2011年4月14日，楼房为1号楼1单元402号，建筑面积为143.22平方米，单价为每平方米3,100元；王二乐购房时间为2011年3月15日，楼房为1号楼1单元102号，建筑面积为143.22平方米，单价为每平方米3,150元；李散队购房时间为2011年2月20日，楼房为1号楼1单元202号，建筑面积为143.22平方米，单价为每平方米3,050元；用以证实当时房屋的销售价格。5、原告分别与席志帅、董杏然、白记录、李清队签订的购买新元小区车库的协议书一份，四人购买车库的时间分别为2011年8月2日、2011年10月26日、2010年7月20日、2012年3月19日，车库售价均为100,000元。用以证实每个车库的售价为100,000元。二被告质证称，对证据1、2无异议，被告领取钥匙时没有签字，是杜君的父亲将房屋钥匙交给的被告。对证据3不予认可，被告没有撬锁，该小区物业自2010年5月1日交房开始由被告李润生、王卫东、杜君三人管理，2012年被告李润生不在物业干了，之前的物业费都交了，2012年的物业费没有交。对证据4中王智佳的购房合同不予认可，王智佳与原告公司经理杜君有亲属关系，当时房价不到3,200元，1号楼最高售价为每平方米2,400元、2,500元，该合同涉嫌造假。对姜国辉、姜云伟、杨波、王二乐、李散队的购房合同均无异议。对证据5的真实性无异议，但原告对被告说的车库价格是成本价。二被告提交了下列证据：1、2015年6月24日被告李润生与原告项目部经理王卫东的谈话录音一份，王卫东在谈话中称“物业是于2012年底才交给的二乐，他们不给钥匙怎么装修啊……（关于房屋价格）咱们合1,720多还是1,745元，合便宜200多块钱……”。2、2015年7月4日被告李润生与许磊的谈话录音一份，录音中被告李润生称新元小区物业证明2011年8月份其撬门、装修的房，许磊称那时新元小区物业还没有成立，物业是在2012年底还是2013年初过来的；李润生称“钥匙和水电卡是他同意你给我啊”，许磊答“嗯”；李润生问“当时咱们跟杜君签合同多少钱”，许磊答“算25万”，李润生称“25万除以140，合1,700多”，许磊称“他原先是老说1,785，老说该给你了”，李润生称“当时不止一次说这房给我们吧”，许磊答“嗯”。上述证据用以证实原告曾同意被告李润生占有的房屋及车库价款为25万元。原告质证称，对两份录音的内容不予认可，公司的房价，除了公司董事长和项目部经理杜君外，其他任何人均无权做出优惠。2015年8月28日，经本院询问，原告的项目部经理杜君称：“公司开发新元小区时，被告李润生在公司看工地，是个临时工。2011年6、7月份，小区楼房建成向住户交钥匙，当时剩余几套房子没有卖出，李润生找到我说要套房子，因为那时候15楼至18楼都没有卖出去，他说要1号楼16楼或17楼，要我们便宜点。我当时说可以便宜点，但后来他没有找过我们。当年8月份，在我们不知情的情况下，被告李润生开始装修1号楼15楼1502室。我们公司找李润生交房款，小区楼房2011年的房价为每平方米3,250元，我们打算和李润生协商一下房子的价格，但后来一直没有找到他，也联系不上他。2011年冬天，我在公司售楼部门口见到李润生，对他说占了房子，算算房款，要他还房款，他不同意，之后就再也没有见过他，公司从来没有和他商量过签订25万元的购房协议。”经审理查明，被告李润生、李一系父子关系。原告保定市正茂房地产开发有限公司原名保定市精文房地产开发有限公司，2011年8月3日进行了名称变更登记，继续从事房地产开发经营。2007年原告对安新县城雁翎东路南侧获得建设工程规划许可，2010年原告开发建设新元小区，并取得了施工许可证及商品房预售许可证。2008年3月至2011年12月，被告李润生在原告处工作，分管工地现场。2011年7月，新元小区楼房竣工，原告向该小区购房户交付房屋及车库钥匙，并由购房户在原告出具的小区钥匙、住户验收回执表、入住须知领取登记表、车库钥匙领取登记表上签字。被告李润生于2011年8月左右对1号楼1单元1502号房屋进行装修，同年11月被告李润生及家人入住该房屋，并占用第23号车库，但被告李润生未履行登记领取房屋及车库钥匙手续，2011年底，原告当时的项目部经理杜君找到被告李润生，协商由被告李润生交纳房款及车库款事宜，未果。被告李润生占有的上述房屋建筑面积为143.22平方米，至今未办理房屋登记手续。2011年2月12日姜国辉、姜云伟分别购买原告开发建设的新元小区1号楼1单元501号、1701号，单价均为每平方米3,150元；2011年2月20日李散队购买该小区1号楼1单元202号，单价为每平方米3,050元；2011年3月15日王二乐购买该小区1号楼1单元102号，单价为每平方米3,150元；2011年4月14日杨波购买该小区1号楼1单元402号，单价为每平方米3,100元；2011年9月30日王智佳购买该小区1幢1单元901号，单价为每平方米3,250元。上述期间，原告销售小区车库，售价均为100,000元。上述事实有原、被告陈述及原告提交的营业执照、资质证书、许可证、准予变更通知书、安新新元小区钥匙、住户验收回执表、入住须知领取登记表、车库钥匙领取登记表、购房合同、购买车库协议书及本院对杜君的询问笔录等证实。原告称诉状中二被告占有的房屋价款是按建筑面积142平方米计算的，后经核实，该房屋面积为143.22平方米，故应按此面积及单价3,250元计算其价款，为465,465元；车库为100,000元，共计565,465元；上述价款自2011年8月至2015年8月参照中国人民银行同期贷款月利率6‰计算的损失为16万余元，原告主张被告方赔偿其损失150,000元。本院认为，被告李润生对原告开发建设的安新县新元小区1号楼1单元1502号房屋进行了装修并实际入住及占用第23号车库，对此事实，原、被告陈述一致，予以确认。原告主张二被告未经其同意，擅自占用该房屋和车库，二被告对此不予认可，因被告李润生曾在原告处工作，虽然其对占有的房屋及车库未履行领取钥匙登记手续，但在其装修并占用涉案楼房及车库后，原告的项目部经理杜君曾向其催要该房款但协商未果，且自被告李润生装修入住至原告起诉近四年之久，应视为原告将该房屋和车库出卖给被告李润生，只是双方对房屋及车库价款未协商一致，故不存在原告所称的二被告擅自占用房屋和车库的事实。现原告将诉讼请求由二被告返还其房屋及车库变更为给付房屋及车库的价款，被告李润生称房款及车库款应由其个人偿还，与其子李一无关。对此，法院认为，被告李一作为被告李润生之子，虽然同李润生一起入住涉案楼房，但该楼房系被告李润生在原告处工作期间由李润生占有入住，后原告亦与被告李润生协商给付房款事宜，故应认定原告与被告李润生之间形成房屋买卖合同关系，楼房及车库价款亦应由被告李润生负责给付，被告李一不应该承担给款责任。关于涉案楼房和车库的价款数额，被告李润生称双方曾协商价款共计250,000元，庭后虽提交了其与原告方工作人员王卫东及许磊二人分别谈话的录音，但原告对该两份录音的内容不予认可，王卫东及许磊两个证人亦未出庭作证，故对两份录音的真实性不予采信。被告李润生未提交其他证据证实涉案楼房及车库总价款为250,000元，且原告不予认可，故对被告李润生所称不予采信。原告主张被告占有房屋的单价为每平方米3,250元，并提交了原告分别与王智佳、姜国辉、姜云伟、杨波、王二乐、李散队签订的购房合同，被告李润生虽然对王智佳的购房合同不予认可，但未提交相关证据证实该合同系原告伪造，且被告对其他购房合同的真实性均无异议，故对2011年2月至同年9月期间原告方的售楼价格为每平方米3,050元至3,250元予以认定。现原告主张被告占用楼房应按每平方米3,250元计算，被告李润生不予认可，鉴于2011年期间原告的售楼价格自3,050元至3,250元不等，故酌定被告李润生占有房屋的价格为每平方米3,150元。该楼房建筑面积为143.22平方米，原、被告对此均无异议，故该楼房总价款应为451,143元。关于车库价款，原告主张每个车库售价100,000元，被告李润生对此无异议，但称原告承诺被告的车库价格是成本价50,000元，原告不予认可，被告李润生未提交证据证实其主张，故对车库价款100,000元予以认定。综上，被告李润生应给付原告楼房及车库价款共计551,143元。原告请求被告赔偿上述价款自2011年8月至2015年8月按照中国人民银行同期贷款月利率6‰计算的利息损失150,000元，被告李润生不予认可，因原、被告双方在被告李润生占有涉案楼房及车库后曾就其价款进行协商，但尚未确定被告李润生应给付原告房屋及车库价款的具体数额及还款时间，故对原告请求被告赔偿其利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第六十二条第（四）项之规定，判决如下：一、被告李润生于本判决生效之日起十日内给付原告保定正茂房地产开发有限公司房屋及车库价款共计人民币551,143元。二、被告李一对原告不承担给付房屋及车库价款的责任。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,955元，由原告负担人民币2,516元，被告李润生负担人民币8,439元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长　　刘金环审判员　　白江平审判员　　张克松二〇一六年四月二十七日书记员　　夏章庆 微信公众号“”