（2016）鲁02民终1591号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-22
案件名称
于佰卉与即墨市正华物资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于佰卉,即墨市正华物资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终1591号上诉人（原审原告、反诉被告）于佰卉。委托代理人杨丰城，山东卓润律师事务所律师。委托代理人张骏，山东荣真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）即墨市正华物资有限公司。法定代表人马守琪，总经理。委托代理人李国友，山东中诚信律师事务所律师。委托代理人吕俊龙，山东中诚信律师事务所律师。上诉人于佰卉因与被上诉人即墨市正华物资有限公司（以下简称正华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第5383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于佰卉在一审中诉称：2014年6月18日，双方签订《房屋租赁合同》，正华公司收取于佰卉租房押金5000元。于佰卉依据合同约定履行完合同义务。现租赁合同到期，于佰卉搬离所租赁的房屋，但正华公司无故拒绝返还租房押金。于佰卉在与正华公司协商无果的前提下，为维护自身合法权益，现起诉，请求依法判令：1、正华公司返还于佰卉租房押金5000元；2、本案诉讼费由正华公司负担。正华公司在一审中辩称：根据双方签订的合同，正华公司的诉讼请求不应得到支持。正华公司在一审中反诉称：双方于2014年6月18日签订房屋租赁合同，约定年租金45000元，租赁期限一年，自2014年6月25日起至2015年6月25日止。合同到期后，截止到2015年9月6日下午，于佰卉仍拒不交付房屋钥匙，超期70天未交回租赁房屋。为此，依法提起反诉，请求依法判令：1、于佰卉支付2015年6月26日至2015年9月6日合计70天的房屋租金8750元；2、本案反诉费用由于佰卉承担。于佰卉在一审中对此辩称：正华公司所提的反诉请求没有事实及法律依据。房屋租赁合同到期，正华公司应返还于佰卉房屋押金并接管房屋。在一审庭审中，正华公司自认其工作人员陪同于佰卉一起接收查看房屋，且在房屋卷帘门上张贴吉房出租的标语。该事实证明正华公司已经实际接管房屋，且知道于佰卉退房的事实。一审法院查明和认定的基本事实是：2014年6月18日，于佰卉（乙方）与正华公司（甲方）签订《即墨市正华家纺、辅料广场商铺租赁合同》，双方在该合同中约定甲方将位于即墨市黄河一路28号一号楼1122厅租赁给乙方。租赁期限为一年，自2014年6月25日起至2015年6月25日止。租赁费第一年45000元，乙方在签订合同时一次性付清当年租金45000元，到后期如果要续租租赁费于每年5月25日前交纳。本合同一经签署，乙方即应交纳5000元作为押金。合同终止，乙方交清租金及水电、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。双方还在合同第六条约定乙方应对房屋前后两面装修门头，装修尺寸由甲方提供，如不装修，甲方在保证金中扣除3000元。双方还就其他事项在合同中进行了约定。并由双方在合同下方盖章、签字予以确认。一审庭审中，于佰卉称正华公司于2014年6月25日将涉案房屋交付给其使用，其于2015年6月25日腾出涉案房屋并交还给了正华公司。正华公司对此不予认可，称于佰卉并未向其交还钥匙，因此涉案房屋仍未归还给正华公司。另查明，于佰卉一审庭审中提交的由正华公司于2014年6月18日为其出具的收款收据载明，正华公司收取了于佰卉租房押金5000元。正华公司一审庭审中自认涉案租赁房屋门上贴有“吉房出租”的字条系其所为。一审法院认为，双方签订的《即墨市正华家纺、辅料广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。正华公司以合同第六条“乙方应对房屋前后两面装修门头，装修尺寸由甲方提供，如不装修，甲方在保证金中扣除3000元”的约定为由拒绝向于佰卉退还3000元的押金款，因于佰卉已经对涉案租赁房屋的前面部分进行了门头装修，且该条款主要是对于佰卉履行义务的明确，明显加重了于佰卉的民事责任与法定义务，违反公平原则，系霸王条款，该条款已经构成《中华人民共和国合同法》规定的格式条款无效情形，应被确认为无效条款。一审庭审中，经合议庭向正华公司释明，要求其庭后7日内落实涉案房屋于佰卉的水电及电话等费用的拖欠情况，但正华公司一直未予落实，应视为于佰卉已交清了相关费用。结合正华公司在庭审中自认收到于佰卉房屋押金款5000元的事实，一审对于佰卉在本诉中提出的要求正华公司返还押金款5000元的诉讼请求，依法予以支持。关于正华公司的反诉请求，虽然双方明确了合同的租赁期限，但因双方对涉案房屋目前的占有情况各持己见，且于佰卉并未提供钥匙交接单等足以证明其已经向正华公司交还房屋的证据，仅凭其提交的正华公司张贴吉房出租字样的照片，不能证明双方办理了租赁房屋的交接手续，亦不能证明其已经向正华公司交还了涉案房屋，于佰卉应承担举证不能的责任。应认定涉案房屋仍在于佰卉的占有之下，于佰卉应按照合同约定的租金标准继续向正华公司支付租赁费，故对正华公司的反诉请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，一审判决：一、即墨市正华物资有限公司于判决生效后十五日内向于佰卉返还押金款5000元；二、于佰卉于判决生效后十五日内参照年租金45000元的标准向即墨市正华物资有限公司支付自2015年6月26日起至2015年9月6日的房屋租赁费，但应以即墨市正华物资有限公司主张的8750元为限。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由即墨市正华物资有限公司负担；反诉费25元，由于佰卉负担。宣判后，于佰卉不服，上诉至本院。上诉人于佰卉上诉称：正华公司在无事实和法律依据的情况下，反诉于佰卉要求支付租赁费损失，一审没有查清事实，却错误认定涉案房屋依然由于佰卉占有。一审认定“于佰卉并未提供钥匙交接单等足以证明其已经正华公司交还房屋的证据，仅凭其提交的正华公司张贴吉房出租字样照片，不能证明双方办理了租赁范围的交接手续也不能证明其已经向正华公司交还了涉案房屋，于佰卉应承担举证不能的责任，应认定涉案房屋仍在于佰卉的占有之下……”。该认定错误，理由如下：一、一审已经查明，正华公司的工作人员知道于佰卉退房的事实和该工作人员实际前去查看涉案房屋的事实，也查明正华公司在涉案房屋卷帘门上张贴吉房出租标语的事实。如果于佰卉继续占有涉案房屋，则正华公司没有必要也没有权利对外招租房屋。二、涉案租赁合同已经到期终止，于佰卉没有继续承租涉案房屋，正华公司对此是明知的。三、涉案租赁合同于2015年6月25日到期终止，于佰卉于2015年6月29日就向一审法院提起诉讼，诉状明确记载于佰卉已经搬离涉案房屋，正华公司对此也是明知的。上述三个事实理由相互印证，充分说明于佰卉已经搬离涉案房屋，并已向正华公司退房，正华公司已实际接管房屋。一审对上述事实没有综合认真分析，错误认定于佰卉继续占有涉案房屋的事实。四、于佰卉已经将涉案房屋钥匙交给正华公司，并且租赁合同也没有约定交付钥匙是交付房屋的条件，交付钥匙不是租房合同履行的主要义务，所以以交付钥匙作为交付房屋条件没有合同依据。于佰卉已经将钥匙交给正华公司，这符合于佰卉搬离涉案房屋和正华公司将涉案房屋对外招租的客观事实，并且租赁合同也没有约定交钥匙是交房的条件，因此，一审认定交钥匙应制作交接清单加重了于佰卉的责任，认定交钥匙是交房条件也没有合同依据和法律依据。请求：撤销一审判决第二项，依法改判于佰卉不支付正华公司2015年6月26日起至2015年9月6日期间租赁费8750元；一、二审诉讼费由正华公司承担。被上诉人正华公司答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，于佰卉主张双方签订的租赁合同到期，其已将涉案房屋及钥匙交还给正华公司，未再继续使用涉案房屋，不应支付租金，正华公司不予认可，于佰卉作为涉案房屋承租人对此应承担举证责任。根据本案业已查明的事实，在双方租赁合同到期后，于佰卉未与正华公司办理书面交接手续，其提交的正华公司张贴“吉房出租”字样的照片无法证明正华公司张贴该照片的具体时间，该照片不足以证明双方已办理交接手续。于佰卉未提交能够证明双方已办理房屋交接手续的有效证据，应承担举证不能的法律后果，一审据此判令于佰卉支付租金至2015年9月6日，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人于佰卉的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于佰卉负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢雄心代理审判员 齐 新代理审判员 马 喆二〇一六年四月二十七日书 记 员 杨倩倩书 记 员 郭丹丹 更多数据：