（2016）京03民终2518号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-07-14

案件名称

武海燕与侯永利租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武海燕,侯永利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终2518号上诉人（原审被告、反诉原告）武海燕，女，1969年3月13日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）侯永利，男，1975年3月14日出生。委托代理人史晓英，北京市华品律师事务所律师。委托代理人李晓娇，女，1988年3月14日出生。上诉人武海燕因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人武海燕，被上诉人侯永利的委托代理人史晓英、李晓娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年8月，侯永利诉至原审法院称,2012年5月，我租赁武海燕北京市朝阳区十里堡甲3号A座12N房屋及附属设施（以下简称12N房屋）用于办公，租期5年。后，我与北京天意宏成贸易有限公司（以下简称天意宏成公司）签订合作合同，12N房屋由天意宏成公司实际使用。2013年9月25日，我与武海燕达成解约协议，约定我将与天意宏成合作协议中权利义务让渡与武海燕，由武海燕继续履行，双方互不追究责任。但我已经向武海燕交纳租金及押金至2013年11月。后，武海燕违反解约协议，导致天意宏成公司起诉我，给我造成损失。我认为租赁合同已经解除，武海燕收取我2013年9月至11月的租金及押金没有依据，应当返还给我，并赔偿我的损失。我起诉至法院，请求判令武海燕：1、退还2013年9月25日至2013年11月15日租金26000元及押金50184；2、赔偿损失7580元（即天意宏成公司与我案件的一审诉讼费750元、二审诉讼费830元及律师代理费6000元）。武海燕在原审法院辩称：2012年5月15日，我和侯永利签订租赁合同，约定月租金16000元、押金16000元，合同截止日期为2017年5月14日，如果出现侯永利转租的行为，我可以立即解除租赁合同。我共计收取侯永利租金288000元和押金16000元。2013年4月14日侯永利将房屋转租给他人，因此租赁合同当天就终止了，根据合同约定，我无需退还押金。我知道后立即制止未果。2013年9月28日以后我才知道侯永利转租的月租金是25092元。后来，就12N房屋赔偿我24184元。我认为侯永利主张租金没有依据。武海燕在原审法院反诉称：2013年9月25日我与侯永利签订《12N解约协议》，我依约履行了协议，但侯永利未履行协议中关于向我交付1万元物品的义务，我至今未收到此笔物品。我反诉要求侯永利退还我1万元物品款。侯永利针对反诉辩称：不同意武海燕的反诉请求，我们交付的折价物品是附加在12N房屋内，我们将物品及合作协议均交给了天意宏成公司，武海燕与天意宏成公司继续租赁。原审法院经审理查明：2012年5月15日，许桂华代武海燕与侯永利签订《租赁合同》，约定由武海燕向侯永利出租12N房屋，租期至2017年5月14日；月租金16000元、押一付三，押金16000元；在承租期内侯永利不得转租、转借给第三方；侯永利未经武海燕书面同意，转租、转借本房屋，武海燕有权解除本合同，无需退还押金。武海燕认可收取侯永利租金288000元和押金16000元。2013年4月4日，侯永利与天意宏成公司签订《合作合同》，约定将12N房屋出租给天意宏成公司，租期3年至2016年4月13日，月租金25092元，押二付三，押金50184元。合同签订后，侯永利向天意宏成公司交付了房屋，天意宏成公司向侯永利支付了2013年4月14日至2013年10月13日租金150552元和押金50184元。武海燕发现侯永利转租后，于2013年9月10日向天意宏成公司发出《律师函》，告知天意宏成公司按照与侯永利协议约定的内容与其另行就12N房屋签订租赁合同。2013年9月14日，天意宏成公司与武海燕签订《房屋租赁合同》，约定租期至2014年9月14日，月租金23000元。该合同签订后，天意宏成公司继续使用12N房屋，并按照合同约定向武海燕支付了2013年9月15日至12月15日的租金。2013年9月25日，侯永利和武海燕订立《12N解约协议》，约定：终止双方于2012年5月15日签订的《租赁合同》；侯永利于本协议签署后立即将已收取的天意宏成公司押金50184元扣除武海燕曾向侯永利收取的押金16000元后，剩余34184元，12N房屋中侯永利物品（见清单）作价10000转给武海燕，侯永利将余款24184元支付给武海燕；侯永利向武海燕出示与天意宏成公司的房屋租赁合同，武海燕同意基本按照该合同内容与天意宏成公司签约；本协议生效后，侯永利和武海燕互不追究其他责任；本协议生效后，侯永利与意视窗（北京）文化传播有限公司（以下简称意视窗公司）签订的房屋租赁合同中侯永利的权利义务全部让渡给武海燕；本协议生效之日起三日内，侯永利将与意视窗公司签订的房屋租赁合同、押金与定金收条交付武海燕。武海燕称《12N解约协议》中权利义务让渡条款及合同交付条款均为意视窗公司，与本案无关，并称合同约定的款项并非押金转移款，而系作为侯永利违约转租对其的补偿，双方约定不追究其他责任。为此，武海燕提交了2013年9月11日与柴贵波签署的协议。侯永利称柴贵波并未得到授权，其事后也并未追认，因此双方在2013年9月25日才订立《12N解约协议》，协议中存在笔误，双方当时同时签订了12C房屋和12N房屋的解约协议，其中12C就是意视窗公司，系套用的12C房屋的协议，没有更改过来。2013年9月27日，侯永利向武海燕支付了27184元。2013年9月29日，武海燕收到侯永利交付的北京华昌创富投资管理有限公司（侯永利）与天意宏成公司及与意视窗公司签订的《合作合同》原件各1份等材料。另查，2012年2月2日武海燕曾与侯永利签订《租赁合同》，约定武海燕将北京市朝阳区十里堡甲3号A座12C房屋及附属设施（以下简称12C房屋）出租给侯永利。2012年5月23日，北京华昌建机机械设备有限公司（侯永利）与意视窗公司签订《合作协议》，将12C房屋出租给意视窗公司。2013年9月25日，侯永利与武海燕签订《12C解约协议》，协议内容除金额外，其他内容与《12N解约协议》一致。天意宏成公司曾以侯永利为被告，武海燕为第三人起诉至本院，要求解除与侯永利签订的《合作合同》，侯永利退还押金50184元及2013年4月14日至2013年10月14日的租金150550元、侯永利支付违约金50184元。本院于2014年3月12日作出（2014）朝民初字第00021号民事判决书，认定《12N解约协议》对天意宏成公司不发生法律效力，并判决解除天意宏成公司和侯永利签订的《合作合同》、侯永利返还天意宏成公司押金50184元及租金24256元、驳回天意宏成公司的其他诉讼请求、侯永利负担案件受理费750元。侯永利不服一审判决提出上诉，后撤回上诉，并负担二审案件受理费830元。侯永利称在上述案件中，其支出律师代理费6000元，并提交了发票。武海燕不认可证据的关联性。庭审中，武海燕称侯永利并未向其移交《12N解约协议》所约定的作价1万元的物品，其与天意宏成公司解除租赁合同时，12N房屋中也没有所述物品。侯永利称在与天意宏成公司签订《合作合同》时，天意宏成公司以附件清单的形式确认12N房屋中所留物品，在与武海燕解约时，其已将《合作合同》原件移交武海燕，武海燕收到《合作合同》原件，即表示收到物品，物品就在12N房屋中。原审法院认定上述事实的证据有《租赁合同》、《合作合同》、《房屋租赁合同》、《12N解约协议》、《12C解约协议》、（2014）朝民初字第00021号民事判决书及当事人陈述等在案佐证。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。侯永利与武海燕签订的《12N解约协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。至于武海燕提到的《12N解约协议》第五、六条中意视窗公司，结合《12N解约协议》的其他内容及《12C解约协议》内容，侯永利称《12N解约协议》第五、六条中所述意视窗公司系笔误，解释合理，与相关事实印证，法院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《12N解约协议》的约定，侯永利与武海燕在2013年9月25日已经解除关于12N房屋的租赁合同，武海燕也已经与天意宏成公司另行签订了租赁合同，并且收取了天意宏成公司2013年9月15日至12月15日租金，故侯永利要求武海燕退还收取的12N房屋自双方租赁合同解除之日2013年9月25日至2013年11月14日期间的租金，有事实和法律依据，侯永利主张的数额26000元，不高于法律规定，法院予以支持。对于侯永利主张退还押金50184元，因侯永利未经武海燕书面同意将12N房屋转租，存在违约行为，根据双方合同约定，武海燕无需退还原合同押金16000元。人民法院生效的民事判决已经判决侯永利退还天意宏成公司押金50184元，但侯永利在之前已根据《12N解约协议》将收取的天意宏成公司押金50184元转给了武海燕，故，武海燕应当退还侯永利两者之差额34184元，其中包括1万元物品折价款。侯永利称武海燕收到《合作合同》原件即表示收到物品，但《12N解约协议》经人民法院生效的判决认定对天意宏成公司不发生法律效力，武海燕不能依据《合作合同》和《12N解约协议》向天意宏成公司主张权利，且也无证据证明武海燕实际收到了物品，故对于侯永利的抗辩意见，法院不予采纳。侯永利应当退还武海燕物品折价款1万元。武海燕主张侯永利支付的款项系基于转租行为对其的补偿，但提交的与柴贵波签署的协议，侯永利不予认可，且在之后侯永利与武海燕另行签订了《12N解约协议》，该协议的内容也无法印证武海燕的主张，武海燕应当承担举证不能的不利后果，故对于武海燕的该项抗辩意见，法院不予采纳。关于武海燕提出的《12N解约协议》约定互不追究其他责任一节，因人民法院生效的判决已经判决侯永利退还天意宏成公司相应的租金和押金，《12N解约协议》约定的权利义务一并转让的目的并未实际实现，故对于武海燕提出的该项抗辩意见，法院也不予采纳。侯永利要求武海燕赔偿诉讼费及律师代理费，没有法律规定和合同约定的依据，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、武海燕于本判决生效后七日内退还侯永利租金二万六千元、押金三万四千一百八十四元；二、侯永利于本判决生效后七日内退还武海燕物品折价款一万元；三、驳回侯永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。武海燕不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人不需向被上诉人返还任何租金及押金。上诉理由：一审法院认定事实错误，被上诉人否定柴贵波向上诉人出具的法律文件，否定其与柴贵波的委托代理民事法律关系，因此不能认定柴贵波向上诉人支付的2015年9月25日至11月15日租金26000元为其代被上诉人支付，因此上诉人不应向被上诉人返还任何租金；《租赁合同》第六条明确约定“因以上原因双方解除合同，甲方无需退还乙方所交付的押金”，因此被上诉人要求退还押金没有法律依据。侯永利辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，侯永利与武海燕签订的《12N解约协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故而合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《12N解约协议》的约定，双方签订的《租赁合同》已解除，武海燕已与天意宏成公司另行签订租赁合同并收取了天意宏成公司2013年9月15日至12月15日的租金，因此侯永利要求武海燕退还已经收取的2013年9月25日至2013年11月14日的租金具有事实依据。武海燕不认可柴贵波代侯永利支付2015年9月25日至11月15日的租金26000元的事实，缺乏依据，本院不予采信。侯永利要求武海燕退还押金50184元，扣除依据双方合同约定武海燕无需向其退还的押金16000元，武海燕还应退还侯永利押金34184元。武海燕主张依据《租赁合同》的约定无需退还侯永利所交付的押金，该部分无需退还的押金金额已经予以扣除，故其该主张亦不能成立。综上，武海燕的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费1894元，由侯永利负担589元（已交纳），由武海燕负担1305元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由侯永利负担（武海燕已交纳，侯永利于本判决生效后七日内给付武海燕）。二审案件受理费1305元，由武海燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　蒋　巍代理审判员　　刘向飞代理审判员　　楚　静二〇一六年四月二十七日书　记　员　　刘旭萌关注公众号“”