（2016）冀0224民初1400号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-25
案件名称
滦南县龙泽府小区业主委员会与滦南县弘阳物业服务有限公司合同纠纷一审民事裁定书
法院
滦南县人民法院
所属地区
滦南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滦南县龙泽府小区业主委员会,滦南县弘阳物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
河北省滦南县人民法院民 事 裁 定 书（2016）冀0224民初1400号原告：滦南县龙泽府小区业主委员会。负责人：李兆春，主任。委托代理人：张作芳，物协滦南县物业管理纠纷人民调解委员会工作人员。代理权限为特别授权代理被告：滦南县弘阳物业服务有限公司。法定代表人：段洪阳，经理。委托代理人：刘立彬，河北存鹏律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告滦南县龙泽府小区业主委员会与被告滦南县弘阳物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法由审判员王汝利适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦南县龙泽府小区业主委员会的负责人李兆春及委托代理人张作芳、被告滦南县弘阳物业服务有限公司的法定代表人段洪阳及委托代理人刘立彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滦南县龙泽府小区业主委员会诉称，原、被告于2015年7月21日签订了《滦南县龙泽府小区物业接管协议》，并约定了9项内容。被告接管后并未按照接管协议履行，并在此期间收取了各业主的各项费用后，于2015年9月4日无故终止服务撤离，并带走了各项费用共计人民币142312元。被告的行为违反了《唐山市物业管理条例》第46条的相关规定，因被告的无故撤离的行为，给小区物业管理造成秩序混乱，致使全体业主无法正常生活。为维护小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，要求被告返还各项费用共计人民币142312元，并承担本案的诉讼费用。原告为支持自己的主张向法庭提交了如下证据：1、提交原、被告于2015年7月21日签订了《滦南县龙泽府小区物业接管协议》一份，用以证明原、被告之间存在合同关系及双方的权利、义务内容。2、提交《2015年8月15日以后预存电费明细表》一份，用以证明被告应返还部分业主电费共计人民币3728元；提交《应退2015年9月4日以后预收物业费款明细表》一份，用以证明被告应返还部分业主物业费11584元；提交《未退装修保证金户明细表》一份，用于证明被告应返还部分业主装修保证金99900元；提交《未退装修罚款明细表》一份，用以证明被告应返还部分业主应退装修罚款27100元。被告滦南县弘阳物业服务有限公司辩称：原告所诉与事实不符。2015年7月3日，被告与滦南县福禧物业服务有限公司签订了《物业服务转让协议》，协定约定由被告接管滦南县福禧物业服务有限公司在原告处的物业遗留问题及日后的物业服务，并承接了滦南县福禧物业服务有限公司在原告处的所有债权及债务。其中债务225000元（包括应返还业主装修保证金160000元、装修罚款52350元、剩余安装监控费42650元），债权242173元（包括应向业主收取的电费120577元、物业费121596元），被告实际接收现金12827元。协议签订后，被告开始进驻原告小区进行物业服务，原告及其代表承诺积极协助、配合被告开展工作，但事与愿违，被告出于无奈，向滦南县质量技术监督局特检所、滦南县住建局物业所汇报后，于2015年9月4日撤离现场停止服务；原告在诉状中主张的各种款项均是原告处业主向滦南县福禧物业服务有限公司交纳的，原告并不享有上述财产的所有权，原告不具备诉讼主体资格，如果法院认定原告具有本案的诉讼主体资格并享有所有业主的权利，根据权利义务对等原则，原告亦应承担所有业主应承担的义务。截止被告撤离之日，被告应退还各业主装修保证金57632元、装修罚款5820元、预存电费3728元、预存物业费11584元，合计人民币78764元。同时，被告应向各业主收取物业费及电费73258元及其他款项等等。被告为支持自己的主张向法庭提交了如下证据：1、提交弘阳物业账务明细表一份，用以证明原告处部分业主尚欠被告物业费73258.80元；2、提交电费卡明细表及电梯检验费收据各一份，用以证明被告垫资情况。经审理查明，2015年7月3日，被告进驻原告小区开始物业服务。2015年7月21日，原告滦南县龙泽府小区业主委员会（甲方）与被告滦南县弘阳物业服务有限公司签订了《滦南县龙泽府小区物业接管协议》，该接管协议约定：“因原物业公司滦南县福禧物业服务有限公司不再为原告小区服务，由乙方负责与滦南县福禧物业服务有限公司交接2015年6月15日前的账目和其他手续，原物业公司所遗留的债务纠纷由乙方与业主自行解决，业委会和业主代表负责全力配合和协助；乙方负责向业主委员会退还前住物业公司所剩监控安装费和已退装修保证金用户的装修款共计95000元。甲乙双方签订物业接管协议进场后，乙方首先向甲方支付44000元，剩余部分款项在收取所有业主所欠物业费和电费后及时支付给甲方或合理退还给业主；收取物业费、电费，对各个业主实行合理的多退少补原则等事项；在甲方和业主代表协助收取物业费和电费的前提下，乙方同意对2015年2月至2015年6月15日之间业主所欠的物业费减免20%，剩余所欠部分，各业主无条件的向乙方交纳，甲方和业主代表负责协商解决。”协议签订后，被告即向原告支付了滦南县福禧物业服务有限公司所剩的监控安装费44000元，并开始进行物业服务并收取了部分业主的电费、物业费。截止2015年9月3日，被告停止服务并撤离现场。关于原告主张的各项费，被告对应返还部分业主预存电费共计人民币3728元、预存物业费11584元的数额予以认可，对原告主张的应返还部分业主装修保证金99900元及应退装修罚款27100元不予认可，并称原告提交的此两项明细表系从滦南县福禧物业服务有限公司接管的账目，在后续收取物业费、电费过程中有所折抵，并不能说明截止撤场时仍欠上述款项。上述事实，有原、被告陈述、《滦南县龙泽府小区物业接管协议》、《2015年8月15日以后预存电费明细表》、《应退2015年9月4日以后预收物业费款明细表》等证予以证实。本院认为，本案原告的请求权是基于被告曾对龙泽府小区进行物业管理、与龙泽府的业主之间存在物业服务合同关系而产生的。原告系由龙泽府小区业主选举产生，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”和《物权法》第八十三条第二款：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的有关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体或部分业主，民事责任最终由全体或部分业主承担，因此业主委员会对其享有管理权的事项，并不当然享有诉权。具体本案中，在部分业主权益受到损害时，原告可以代表全体或部分业主与被告进行协商解决或参照被告接管滦南县弘阳物业服务有限公司的做法由被告和新接管的物业公司签订接管协议以维护全体业主的权益；协商不成，则应由业主单独或采用诉讼代表人等方式提起诉讼，进行解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告滦南县龙泽府小区业主委员会的起诉。案件受理费3150元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 王汝利二〇一六年四月二十七日书记员 贾赛洁 关注公众号“”