（2016）鲁0791民初112号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-10
案件名称
于焕清与潍坊景慧置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于焕清,潍坊景慧置业有限公
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款
全文
山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0791民初112号原告于焕清。委托代理人聂秀。被告潍坊景慧置业有限公。法定代表人党延峰，该公司总经理。委托代理人崔振。原告于焕清与被告潍坊景慧置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于焕清及其委托代理人聂秀霞，被告委托代理人崔振省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月14日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的景慧家园房屋一套，并约定2013年10月30日前交房。但被告未按约交付房屋及质量报告书、房屋使用说明书，也未在约定期间内为原告办理房屋所有权证，另该小区配套设施不齐全。为此，原告诉至本院，请求法院依法判令：1、被告支付延期交房违约金12714.86元（暂时计算到2016年2月份）；2、被告在180日内办理房产证，并判令被告支付逾期办理房产证违约金1267.24元（暂计算到2016年2月份）。如被申请人超过180日继续违约，则自判决之日起，被告以已付购房款作为基数，按照银行同期贷款利率计算利息作为赔偿；被告将基础设施配套建设投入使用（包括水、天然气、硬化路面及小区绿化）；被告交付住宅质量报告，住宅使用说明书等房屋相关资料；被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、被告已经按照合同约定按期交房不存在延期交房违约金的问题。2、逾期办理房产证的违约金按照合同第十五条约定，按照已付价款的0.1%支付违约金，原告主张的数额过高。3、对于水电，被告方已经将所有设施都安装齐全，对于天然气，在本小区的承建开始，被告就缴纳了天然气的安装费用，是天然气公司未能按时安装。对于路面和小区的绿化问题，因整个小区正在建设当中，部分楼房尚未建成，等整个小区都建设完毕后统一进行小区的路面硬化和绿化。针对原告第三项诉求，原被告所签订的《商品房预售合同》中没有涉及。对于第四项诉求，虽然在合同中针对住宅质量报告书等房屋的相关材料进行了约定，但是以上材料是在办理房产证时提交给房管部门的。经审理查明，2013年1月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房预售合同》一份，约定买受人购买出卖人所开发的景慧佳园9号1单元1-101号，建筑面积84.36平方米，单价2823.94元，总价238228元，附房9号楼1单元3号，计款10064元，此价款已包含在上述总房款中。买受人以银行按揭方式付款，于2013年1月9日交清首付款88228元，余款150000元办理银行按揭。出卖人应于2013年10月30日前交房，出卖人逾期交房的，从逾期交房超过60日起，以已付房款为基数，由出卖人按人民银行流动资金贷款利率计算利息，支付给买受人作为赔偿。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明或不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，水电按照相关规定在交房时达到使用条件，天然气根据相关部分的规定开通使用等，如在规定日期内未达到使用条件，买受人有权要求出卖人限期将基础设施公共配套建筑投入使用。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同同时约定了交房条件、保修责任等其他事项。合同签订后，原告按约交纳首付款88228元并向银行贷款150000元，共计238228元。被告尚为原告办理房屋权属证书。以上内容双方均无异议。对于是否交付房屋的问题。原告主张被告于2014年1月25日电话通知其交付房屋钥匙，但实际交付钥匙的时间是在2014年5月1日，被告未让原告签署房屋交接单，且至今未交付住宅质量报告书，住宅使用说明书，基本配套设施不齐全，故逾期交房行为仍在持续，被告应继续承担违约责任。现水电已开通，但未开通天然气。原告于2014年10月份入住。被告主张于2013年10月30日前已交付了房屋，被告通过电话通知原告，没有签订过书面交付手续。天然气被告已向相关公司申请了开通；对于住宅质量保证书及住宅使用说明书，原告可以随时去被告公司拿。诉讼中，原告主张：１、延期交房违约金12714.86元，自2014年1月1日起暂计算至2016年2月10日，按照银行流动资金贷款利率计算。对于计算基数，原、被告均同意按总房款238228元计算。被告对于违约金的计算起始时间没有异议。2、逾期办理房产证违约金1267.24元，自2014年4月10日起暂计算到2016年2月10日，按已付购房款的0.1%支付违约金。对于计算基数，原、被告均同意按总房款238228元计算。同时原告要求被告在180日内办理房产证，如逾期则自判决之日起，被告以已付房款按人民银行同期贷款利率计算利息作为原告的赔偿。3、原告要求被告开通天然气，硬化路面，建成绿化。被告主张已向相应公司递交了开通天然气的申请材料，对于路面及绿化因该小区尚未建成，小区建成后将统一进行路面硬化并建成绿化。4、对于住宅质量报告，住宅使用说明书，被告主张原告可随时去被告处拿。以上事实，有原告提供的《商品房预售合同》、购房款收据、维修基金收据、中国工商银行个人贷款凭证等证据以及当事人的陈述在案为凭，经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约支付首付款并办理了贷款，被告也应按约定时间和条件向原告交付房屋，并办理房屋权属证书。对于原告所主张的诉求本院认定如下：１、延期交房违约金，根据合同被告应于2013年10月30日前向原告交付房屋，并签署房屋交接单。原、被告均认可被告通过电话通知原告交付房屋，并将钥匙交付给原告，但未签署房屋交接单。对于实际交付钥匙的时间，原告主张为2014年5月1日，被告主张于2013年10月30日，但均未提交证据证明。因被告作为房产开发商，对于交付房屋及钥匙应及时进行记录，并留存相应的材料，因被告无法证明其交付时间，本院对于原告所主张的2014年5月1日交付房屋钥匙予以采信。因被告逾期交付房屋，其按合同约定应向原告支付违约金。双方均认可违约金自2014年1月1日起，以总房款238228元为基数计算，对此，本院予以确认。对违约金计算的截止时间，因原告已接收了房屋钥匙，并实际入住，因此截止时间应至2014年5月1日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金为4446.92元（5.6%÷12月×4月×238228元）。对于原告所主张的被告未按约完成配套设施、未交付住宅质量报告，住宅使用说明书等情形，因原告已实际接收钥匙并入住，以上情况不应作为被告未交付房屋的理由，而是原告对此享有要求被告按约履行以上义务的权利，原告也同时在本案中对此提起了单独的诉讼请求，故自原告接收钥匙后，不应再计算逾期交房违约金。2、逾期办理房产证的违约金，合同约定应在交付房屋后180日（即2014年5月1日至2014年11月1日）内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，因被告未按期履行以上义务，故被告应支付给原告违约金。合同中约定该项违约金的计算并非按违约天数计算，而是约定为按原告已付房价款的0.1%支付违约金，双方均认可计算基数为总房款238228元，故违约金应计算为238.23元（238228元×0.1%）。对于原告要求被告在180日内办理房产证的主张，因合同中已明确约定了被告该项义务，故本院对原告该项主张予以支持。对于原告要求被告如逾期支付赔偿的主张，该主张实际仍系对违约金的约定，而违约金双方已在合同中进行明确约定，且本案中原告已进行了主张，故本院对原告该项主张不予支持。3、对于原告要求被告开通天然气、硬化路面及建成小区绿化的主张，天然气作为与房屋使用直接关联的配套设施，被告应为原告开通，但被告作为房产开发企业，无法直接开通天然气，其应向相应的管理单位施工企业进行申请并及时递交相应的材料。对于路面硬化及小区绿化是业主购买房屋的考虑因素，同时原告作为业主也对小区整体公共配套建筑、基础设施享有使用的权利，原告按约交付了房款，则被告理应将基础设施、公共配套建筑建设完成供全体业主使用。但双方对于该部分设施、建筑的完成时间没有进行约定，被告于诉讼中也同意在小区整体建设完成后完成以上设施、建筑，故被告应在达到建设条件后及时对小区路面进行硬化并完成小区绿化建设。4、对于原告要求被告交付住宅质量报告，住宅使用说明书的主张，合同中明确约定被告应交付给原告以上材料，诉讼中，被告也同意向原告交付，故本院对原告该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告潍坊景慧置业有限公司支付原告于焕清逾期交房违约金4446.92元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告潍坊景慧置业有限公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，于本判决生效之日起180日内履行完毕；三、被告潍坊景慧置业有限公司支付原告于焕清逾期办理房屋权属证书违约金238.23元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告潍坊景慧置业有限公司向天然气开通的管理单位施工企业申请并递交相应材料，于本判决生效之日起30日内履行完毕；被告潍坊景慧置业有限公司在达到建设条件后，及时对小区路面进行硬化并完成小区绿化建设；五、被告潍坊景慧置业有限公司向原告于焕清交付住宅质量报告，住宅使用说明书，于本判决生效之日起10日内履行完毕；六、驳回原告于焕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费150元，由原告于焕清负担75元，被告潍坊景慧置业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 苏显楠人民陪审员 杨建军人民陪审员 谭英杰二〇一六年四月二十七日书 记 员 谭 艳 关注微信公众号“”