（2016）津02民终1778号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-24
案件名称
天津生态城生恒生态物业服务有限公司与赵林物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵林,天津生态城生恒生态物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1778号上诉人（原审被告）赵林。被上诉人（原审原告）天津生态城生恒生态物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区生态城汉北路7号增252号。法定代表人刘嘉，董事长。委托代理人杨海平，天津建嘉律师事务所律师。上诉人赵林因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初40110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理，并依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理，上诉人赵林，被上诉人天津生态城生恒生态物业服务有限公司的委托代理人杨海平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，被告赵林系天津生态城生井投资开发有限公司开发建设的坐落于天津市滨海新区中新生态城和韵路1342号景杉园3号-102房屋的产权人。2010年9月2日、9月6日，原告分别与天津生态城生井投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》、《补充协议》各一份，由原告向该小区业主提供物业管理服务，物业管理服务费采取酬金制的形式收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.68元的价格交纳，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，业主应于每月25日前交纳物业费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五交纳违约金。合同自2010年9月2日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。被告于2011年2月18日出具了《确认函》，确认本人已全��阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款的内容，同意严格遵守。原告于2013年9月至2015年8月向被告提供了物业管理服务，但被告未向原告交纳该期间的物业管理服务费。原告于2015年3月按照被告购房时存留地址以挂号信方式向被告寄发了收款通知书，通知被告在2015年3月20日前交清拖欠物业费5028元。该信件被邮政部门以收件人外出，下班再投和逾期为由退回。另，法院依职权调取了《天津市不动产登记薄查询证明》，该证明记载被告房屋建筑面积为78.19平方米。据此计算被告每月应交物业服务费为209.55元。被告拖欠24个月物业服务费应为5029.2元，原告请求给付数额5028元系自愿。原告起诉，请求法院依法判令：1.被告向原告支付2013年9月1日至2015年8月31日的物业服务费5028元；2.被告支付欠费期间的违约金25.5元；3.本案诉讼费用依法由被告承担。原审法院认为，原告与天津生态城生井投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》、《补充合同》合法有效。对作为业主的被告具有约束力，且被告已确认并承诺遵守。被告主张没有同原告签订正式的物业合同，不受前期物业服务合同约束的抗辩不能成立。被告的其他主张，因没有提交证据加以证明，不予支持。原告在2013年9月1日至2015年8月31日向被告提供了物业服务，已经履行自己的义务，但被告没有履行给付物业服务费的义务，对此被告应当按照合同的约定交纳物业服务费并承担违约金。原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国���同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告赵林于本判决生效后十日内给付原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司2013年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费人民币5028元。二、被告赵林于本判决生效后十日内给付原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司违约金人民币25.5元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告负担。被告在履行本判决时一并给付原告。原审法院判决后，上诉人不服上诉请求：撤销原判，查清事实，重新审核物业费，不同意支付违约金，诉讼费由被上诉人负担。上诉理由：一审查明事实不清，2012年8月31日收房认定时间不符，物业管理存在问题，被上诉人主张的物业费已经超过时效。被上诉人天津生态城生恒生态物业服务有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚；一审法院公平公正审理案件，程序合法；本案没有超过两年的诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人提交照片10张，证明物业占用绿地，垃圾未清运，电梯内张贴广告，照明设施存在损坏，房屋墙体开裂，小区里开有超市，原监控设施不全，物业管理存在问题。被上诉人对上诉人提交的证据真实性不予认可，认为上诉人照片反映的地块不是绿地，有些广告虽为被上诉人张贴，目的是为了方便业主生活，小广告被上诉人经常进行处理，超市为了方便业主，不是对外的，不存在影响上诉人生活的情形。经审理查明，上诉人所在小区楼内存在张贴广告情形，楼内照明设施损坏未能及时修复。本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，被上诉人与天津生态城生井投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》、《补充合同》合法有效。对作为业主的上诉人具有约束力。被上诉人已经提供了物业服务，上诉人应履行给付物业费的义务。关于上诉人上诉提出被上诉人主张超过时效的问题，经审核，上诉人在一审期间未提出时效的抗辩，根据最高法院司法解释精神规定，一审未提出时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。即使上诉人在一审提出诉讼时效的抗辩，因被上诉人至今为小区提供物业服务，说明被上诉人的物业服务行为处于持续状态，亦不存在超过诉讼时效的问题。关于物业费时间计算问题，本院认为，在上诉人交付物业费交费单据中，对给付费用的服务期间作了明确的记载，之后上诉人未再交付物业费用，一审认定的上诉��欠付物业费期间及费用标准是准确的。关于被上诉人物业服务存在的问题，被上诉人提供了物业服务，但期间内物业服务存在瑕疵，因此被上诉人主张上诉人支付违约金不能支持，同时应减免上诉人10%的物业服务费用。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初40110号民事判决；二、本判决生效后十日内，上诉人赵林给付被上诉人天津生态城生恒生态物业服务有限公司2013年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费人民币4526.28元。三、驳回被上诉人天津生态城生恒生态物业服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回上诉人赵林其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，由上诉人赵林负担20元。由被上诉人天津生态城生恒生态物业服务有限公司负担5元。上诉案件受理费50元，上诉人赵林负担40元。由被上诉人天津生态城生恒生态物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏审 判 员 王 珊代理审判员 曹 静二〇一六年四月二十七日书 记 员 李珊珊速 录 员 李 楠 来源：百度搜索“”