（2016）津0116民初80847号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-05-04

案件名称

刘艳静与天津万通时尚置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘艳静,天津万通时尚置业有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《天津市商品房管理条例》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

天津市滨海新区人民法院民事判决书（2016）津0116民初80847号原告刘艳静。委托代理人陈旭明。被告天津万通时尚置业有限责任公司，住所地天津经济技术开发第三大街16号29层。法定代表人赵震，董事长。委托代理人吴明镜，该公司法务职员。委托代理人翟春鸾，该公司法务职员。原告刘艳静与被告天津万通时尚置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由代理审判员闫冉冉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈旭明、被告的委托代理人吴明镜、翟春鸾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月26日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津经济技术开发区新城东路18号桂华园×-×-××××房屋，房屋总价款164万元，被告承诺于2015年9月10日前交房，如逾期交房，则按照银行同期贷款利率支付自应交房之日至实际交房为止的利息。被告于2015年9月中旬将房屋钥匙交给原告，但原告发现房屋多处部分不符合交房要求，且原告发现被告于2015年11月19日才取得《房屋交付使用许可证》。被告在未取得《房屋交付使用许可证》的情况下交房系无效的，且客观上该房也存在多处不符合交房条件的情况。鉴于此，被告应当按照《天津市商品房买卖合同》约定向原告支付逾期交房的利息，而被告迟迟不予支付，侵犯了原告的财产权益。故呈讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房的已付款利息14459.33元；2、诉讼费用由被告承担；原告为支持其诉讼请求出示了以下证据：证据1、2015年11月19日准许交付使用证审批文件，证明2015年11月18日之前不具备交房条件；证据2、录音，证明销售人员承诺准入证下来日期在2015年9月30日之前，房屋精装完成具备居住条件。给补偿从接受房屋到年底物业费，房屋实际交付时我们只能先交所有款项，之后才能验房。验房发现房屋有一个20厘米大，纱窗等设施均在11月安装；证据3、开发商工程师及精装负责人出具的证明，证明室内缺少卫浴架是我们去邻居家后发现的，直到11月27日才安装；证据4、商品房买卖合同，证明合同第三条约定甲方应在2015年9月10日将准入证交给乙方，未取得准交证不得交付。被告辩称，第一，该房屋所在楼栋已于2015年9月1日取得五方的竣工验收报告，具备使用和交付的基本条件。第二，我司已以书面形式《关于万通华府三期交房事宜说明》告知原告本房屋未取得准许交付使用证的情况，并同意给予物业费的补偿（免除到2015年12月31日的物业费），因此在原告明知不具备准住证的情况下是否收房，全凭业主个人的需要和自愿，不存在欺诈和强迫。第三，原告已于2015年9月14日办理的房屋的交接和验收手续，从验收情况看，并无影响入住和居住的质量问题。对于提到的两点问题均已解决完毕。综上，原告已接收房屋并实际使用，我司不应承担逾期交房的赔偿责任。即使存在9月10日和9月14日的差异，我司提供的物业费补偿足以弥补。被告提交证据如下：证据1、工程竣工验收报告，证明该房屋所在楼栋具备基本的使用和交付条件；证据2、快递单、《关于万通华府三期交房事宜的说明》，证明被告已充分告知原告该房屋的基本情况及补偿的安排，以及可根据需要提前办理收房手续的时间；证据3、万通华府三期房屋交接验收单、确认单，证明该房屋已经完成交付，在交付时并无重大质量问题；证据4、万通华府三期验房单问题汇总的第一版，证明在9月29日前原告在交接验收时提出的问题，已经全部消项解决，原告也已确认。被告对原告证据1、2、3、4真实性认可，但不同意原告的证明目的；原告对被告证据1-3真实性无异议，但主张工程竣工验收报告不代表精装修竣工，另被告在说明中承诺的9月30日精装完成和准交证到位并未实现，对证据4陈述签名并非原告及其代理人签字。经审理查明，原、被告于2014年12月26日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津经济技术开发区新城东路18号桂华园×-×-××××房屋，房屋总价款164万元，被告承诺于2015年9月10日前交房，如逾期交房在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，按照银行同期贷款利率计算自合同约定的应交房之日起至实际交房之日止。关于商品房交付及交付日期，合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。合同附件6第12条约定，原告在办理商品房交付过程中，认为商品房需要维修的应根据买卖合同的约定要求被告承担维修义务，但原告不得以商品房需要维修为理由拒绝接受商品房并要求被告承担因此引起的商品房逾期交付违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告履行了全部付款义务。另查，2015年9月1日万通新城东路三期A、B地块工程通过了工程质量综合验收，验收报告中注明该工程装修类型为整体装修。2015年9月7日被告向原告邮寄送达“关于万通华府三期交房事宜的说明”告知原告诉争房屋精装修工作已经全面完成，但消防验收、竣工验收等取证工作稍有滞后，难以在9月10日前取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，被告正在积极推进取证工作，预计近期即可取得。为满足业主的居住需求，被告安排自2015年9月10日起可接受业主办理收房手续，同时作为延迟取证的慰问和补偿，被告将代为承担2016年1月1日前的物业费。原告认可收到被告邮寄的上述说明。又查，2015年9月14日原告签收万通华府三期房屋交接确认单，确认对诉争房屋验收交接完毕，并领取了住宅使用说明书、燃气灶使用说明书、热水器厨宝使用说明书、垃圾处理器使用说明书及配件、空调遥控器（柜机）和（挂机）共三个，电卡及购电证一张、业主手册、油烟机使用说明书、空调使用说明书、新风机使用说明书两本、临时停车证、新风机遥控器2个、入户门钥匙7把和业主手册。另，在万通华府三期房屋交接验收单上，关于房屋验收情况一栏，原告注明给水点无水、窗户纱窗未装、卫生间花洒转换不好使、厅新风机改卧室墙孔未堵待补。原告在上述房屋验收情况属实、本人对此确认无误处签字。庭审中原告自述验收时发现的问题在2015年9月底已经修复完成。2015年11月23日被告工程部工作人员向原告出具说明，内容为“桂华园×-×-××××卫生间浴巾架精装单位未安装（精装单位答应11月27日安装）”再查，被告于2015年11月19日取得天津经济技术开发区新城东路18号桂华园1、2号楼的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。以上事实，有商品房买卖合同、商品房销售许可证、准交证、竣工验收报告、关于万通华府三期交房事宜的说明、交接验收单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，被告开发建设的桂华园1号楼至2015年11月19日方取得准许交付使用证，具备法定的交付条件，较之合同约定的2015年9月10日，被告逾期乃不争之事实。原告诉请逾期交房的已付款利息实为逾期交房的违约金，该违约金的计算在双方合同中有明确的约定，逾期交房在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，按照银行同期贷款利率计算自合同约定的应交房之日起至实际交房之日止。被告认可9月10日至9月14日期间4天的逾期事实，本案争议焦点为：原告于2015年9月14日办理了房屋交付手续，接收了房屋，其能否继续主张2015年9月14日之后至2015年11月19日的逾期交房违约金。依据以上查明的事实，桂华园房屋虽在2015年9月1日完成竣工验收，但至2015年11月19日方才取得准许交付使用证。根据《天津市商品房管理条例》的规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。另，根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条规定，房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。因此，原告在收到被告邮寄的关于万通华府三期交房事宜的说明后，原告有权拒绝接收该商品房，并保留主张违约的权利。然而，原告仍然于2015年9月14日办理了房屋交接手续并进行了验收，从民事行为角度，在合同已然明确约定具备准交证方可交付房屋，以及被告书面告知原告在约定交付时间被告无法取得准交证的情况下，原告实际接收房屋的行为，系明知该房屋尚未办理住宅商品房准许交付使用证而为之的，因此，原告9月14日实际履行接收房屋的行为应当认定为原告不再对上述逾期交付行为主张违约金的权利。综合上述情形，应当以2015年9月14日房屋交付时间作为节点确定被告承担违约责任的期间。至于被告在不具备法定交付条件的情况下，书面发函通知业主其难以在约定时间取得准交证，但仍表示为满足业主的居住需求，被告安排自2015年9月10日起可接受业主办理收房手续，同时作为延迟取证的慰问和补偿，免受部分前期物业费，被告这一行为在明知有违合同约定和法律规定的情况下，有诱导业主提前收房之虞，存在一定程度的过错。然，根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十三条开发企业不按规定办理准许使用证而将项目交付使用的，由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》第三十八条有关规定给予处罚。给购房人造成损失的，房地产开发企业按照合同约定承担相应的赔偿责任。故，在原告未能举证证实自己实际损失的情况下，主张9月15日至11月19日期间的逾期交房违约金事实依据不足，本院予以驳回。综上，对于原告要求的2015年9月11日至9月14日期间逾期交房的已付款利息的主张，有事实及合同依据，应予支持。按照涉案商品房价款，依照中国人民银行同期贷款利率和计算4天，本院确定被告应当承担的利息数额为826.74元。关于被告提出减免物业费即免除了逾期4天的违约金责任的抗辩，本院认为因物业服务法律关系与本案诉争并非同一法律关系，且物业费计费开始时间原、被告亦存在争议，加之被告作出让免部分物业费系在说明中陈述为慰问与补偿名义，系被告自愿处分权利，但不能以此抵消被告应付的法律责任，故被告此项抗辩，本院不予采信。而原告提出的房屋质量问题一节，根据商品房销售管理办法，房地产开发企业应该按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。根据该规定，开发商向业主交付商品房的质量标准，除了满足应是竣工验收合格的房屋之外，还应是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够进行正常地的装修、入住，如果质量问题严重到无法正常使用时，则业主有权拒收房屋，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果质量瑕疵不足以影响正常使用，此种情形可通过修复等方式予以恢复，则业主无权拒收房屋，可根据合同要求开发商承担保修义务，如果因维修而对业主造成一定损失，可以要求开发商承担相应的赔偿责任。而关于商品房在交付使用时是否具有上述影响正常使用的瑕疵，应由买受人负举证责任。买受人无正当理由拒绝接受的，房屋损毁灭失的风险应自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。结合庭审查明的事实，在房屋验收时，原告提出给水点无水、窗户纱窗未装、卫生间花洒转换不好使、厅新风机改卧室墙孔未堵待补的问题。但原告并不能提供上述瑕疵严重到足以影响正常的入住，此种瑕疵可通过向开发商主张修复等方式予以恢复，且原告庭审中自述墙孔于一周内修复。故原告以房屋质量瑕疵为由认为被告交房不具备条件的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津万通时尚置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘艳静逾期交房利息826.74元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述给付内容应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为81元，由原告负担50元，由被告负担31元，被告应于上述履行期限内迳行给付原告。原告已预交的费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员　　闫冉冉二〇一六年四月二十七日书　记　员　　陈镜西附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关注公众号“”