（2016）浙06民终439号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-24
案件名称
郑优娟与绍兴景湖置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑优娟,绍兴景湖置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终439号上诉人（原审原告）郑优娟。委托代理人（特别授权代理）姬旭，浙江国大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）绍兴景湖置业有限公司，住所地绍兴市中兴北路339号华汇大厦201室。法定代表人吴炜。委托代理人（特别授权代理）胡菁，上海胡菁律师事务所律师。上诉人郑优娟因与被上诉人绍兴景湖置业有限公司（以下简称景湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第3500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑优娟及其委托代理人姬旭，被上诉人景湖公司之委托代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：被告景湖公司于2014年8月6日向原告郑优娟出具承诺书一份，具体内容为：“承诺荣御上府14-6排屋交付时该物业花园面积不低于150平方米。”后被告景湖公司（出卖人）与原告郑优娟（买受人）于2014年9月22日签订《镜湖新区商品房买卖合同》1份，约定原告购买由被告建设的荣御上府商品房第14幢6单元106号房，建筑���积332.32平方米，其中，套内建筑面积322.76平方米，应分摊的共有建筑面积9.56平方米；该商品房单价为每平方米11615.31元，总价款3860000元。合同第三条还约定：除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业的买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。合同附件三对绿地面积并未有具体约定。原告于2014年8月6日向被告支付购房款300000元、8月12日支付2020000元、10月12日支付1540000元。被告曾向原告寄送《入住通知函》，通知原告于2015年6月29日至荣御上府交付现场办理相关入住手续，原告于2015年7月1日交房验收时，在客户问题记录单中写明：“1、花园面积严重缩水，与承诺不符；2、需提供规划、消防、公交、环保等批准文件。因上述两点，此房尚未符合交房条件，房屋内部尚未查验”。原告据此表示不予���房。另查明，荣御上府14号楼商品房工程于2014年12月26日竣工验收合格，2014年12月31日经过绍兴市建筑业管理局的竣工验收备案。现原告认为根据被告提供的14幢排屋平面图，涉案房屋的花园即是指“高院”部分，该部分被告所自认的面积为79.52平方米，故被告承诺的花园面积与现实交付的面积相比是严重缩水的，据此原告以被告存在欺诈为由，要求撤销双方签订的商品房买卖合同并要求被告赔偿相应的损失。原审判决认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应自觉履行。本案的争议焦点为：被告景湖公司出具的承诺书是否构成欺诈，原告能否据此要求撤销商品房买卖合同。对此，该院作如下分析：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干���题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。故构成欺诈需具备以下三个构成要件：一是要有欺诈的主观故意；二是要有欺诈的行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而为意思表示。首先，对于承诺书中花园面积的理解，原告认为应是属于独立于其他用户而由原告专属享有的部分，该部分被告所自认的面积为79.52平方米，故被告承诺的花园面积与现实交付的面积相比是严重缩水的；而被告认为花园应为公共绿地，属于全体业主共有，被告所承诺的花园面积是围绕涉案房屋周边的所有绿地部分。该院认为，承诺书中具体表述是“14-6排屋交付时该物业花园面积不低于150平方米”，被告并未承诺花园能够由原告专属享有，且对于花园面积的具体范围也没有明确表意，原告也未能提供证据证实当时对于花园的具体权属范围向被告进行过了解而被告存在虚假陈述或故意隐瞒的情形。其次，从双方签订的商品房买卖合同来看，合同中并未有出售花园的约定，房屋价款亦未包括花园价款，附件一房屋平面图中也未包含花园面积的测绘，可见花园面积未在双方签订的合同中予以确定。最后，被告提供的绍兴市城市规划测绘院盖章的测绘图能够证实涉案房屋周边布局设计前后存在过调整。商品房买卖合同补充协议第七条第7项约定“在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约”。因此，被告的调整应属合理。综上，原告提供的现有证据不足以证明被告在销售涉案房屋过程中存在欺诈故意，则被告不符合认定欺诈的构成要件，原告主张撤销商品房买卖合同，退还房款并赔偿相应的利息未有充分依据，该院不予支持。原告主张赔偿一倍购房款的诉请，于法无据，该院不予支持。此外，被告提供的竣工验收备案表显示涉案房屋已于2014年12月31日经过绍兴市建筑业管理局的竣工验收备案，即涉案房屋在原告2015年7月1日验收交接时已经具备商品房买卖合同第九条规定的条件。原告认为被告在庭审中才出示证明文件则表示涉案房屋至今才具备交房条件的说法欠缺依据。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：驳回原告郑优娟的诉讼请求。案件受理费67512元及财产保全费5000元，由原告郑优娟负担。郑优娟不服原判，上诉称：一、原审判决事实认定不清。被上诉人出具给上诉人的承诺书载明：承诺荣御尚师傅14-6排屋交房时该物业花园不低于150平方米。此承诺书承诺的内容是具体、明确的，且上诉人未达到该承诺要求。二、上诉人主张一倍购房款的诉请，系因被上诉人在销售涉案排屋过程中存在恶意欺诈，依据《消费者权益保护法》第55要求，与法有据。请求撤销原判，改判支持上诉人原审诉请；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人景湖公司针对郑优娟的上诉，答辩称：整个小区的花园或者绿地都是全体业主共有的，并非是包括上诉人在内的某个业主可以独享的。双方附件中就花园面积无此约定，上诉人支付的购房款未包含花园。对承诺书的真实性没有争议，但对承诺书的内容双方存在争议。还需强调的是，在出具承诺书之后一个半月内，双方签订了买��合同，上诉人在订立买卖合同的时候要求把花园面积写入合同，但景湖公司拒绝。请求驳回上诉，维持原判。上诉人在二审中提供了以下证据：证据1，商品房买卖合，1份，此合同系荣御上府小区14-5排屋业主与被上诉人签订的商品房买卖合同。14-5排屋的单位为每平方米10006元，上诉人购买的14-6排屋单位为每平方米11615.31元。14-6排屋比14-5排屋单价贵了1609.31元之主要原因是14-6排屋的花园面积比14-5排屋的花园面积大。证据2，2016年3月11日绍兴晚报B04版，该版为房产中介登记的房产广告信息，要求证明排屋价格的高低与花园面积的大小有关。被上诉人景湖公司认为上诉人郑优娟提供的证据均无法举证证明排屋的价格高低直接与花园面积的大小有关。本院经审查后认为，上诉人提供的证据无法证明上诉人所欲证明的内容，故依法不作为有效��据予以认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院围绕上诉理由和请求审查认为，构成欺诈需具备以下三个构成要件：一是要有欺诈的主观故意；二是要有欺诈的行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而为意思表示。对于承诺书中花园面积的理解，上诉人认为应是属于独立于其他用户而由上诉人专属享有的部分，而被上诉人认为花园应为公共绿地，属于全体业主共有，且从双方签订的商品房买卖合同及附件来看，被上诉人确实未具体提及花园及花园面积。故上诉人与被上诉人对物业花园及花园面积的理解并不一致。上诉人因双方对物业花园面积理解不同认为被上诉人存在欺诈的主观故意及行为，本院不能认同。同时，从被上诉人提供的绍兴市城市规划测绘院盖章的测绘图能够证实涉案房屋周边布局设计前��存在过调整，且经相关部门批准。故上诉人主张被上诉人存在欺诈与事实及法律不符，原审法院不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67512元，由上诉人郑优娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵启龙代理审判员 钟丽丹代理审判员 丁敏佳二〇一六年四月二十七日书 记 员 陆琪瑜 来自：