（2014）兴民一初字第704号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2017-07-01
案件名称
广西金源置业集团有限公司与广西天行健汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西金源置业集团有限公司,广西天行健汽车销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民一初字第704号原告（反诉被告）：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路63号金源现代城2809号，组织机构代码：61930155-2。法定代表人：林源勇，该公司董事长。委托代理人：龙建宁，男，1980年8月23日出生，壮族，该公司职工，住广西藤县。委托代理人：吴进金，广西方园律师事务所律师。被告（反诉原告）：广西天行健汽车销售有限公司，住所地：广西南宁市秀灵路南宁东博园国际五金机电城内综合楼417号。法定代表人：杜卫中，该公司执行董事。委托代理人：陈靖，广西通诚律师事务所律师。原告（反诉被告）广西金源置业集团有限公司（以下简称“金源公司”）与被告（反诉原告）广西天行健汽车销售有限公司（以下简称“天行健公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法组成由代理审判员庞梦担任审判长、人民陪审员罗云华和人民陪审员周国萍参加的合议庭，分别于2015年12月4日、2016年7月26日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告金源公司的委托代理人龙建宁、吴进金、被告天行健公司的委托代理人陈靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金源公司诉称：2009年5月16日，原、被告双方签订了三份编号为JYMC-006、JYMC-007、JYMC-008的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》，约定由被告承租原告“金源国际汽车城名车展示中心”的2栋2#2号、2栋2#6号、4栋4#2号三个展厅。其中JYMC-006合同约定2栋2#2号展厅的租金为每月28802.87元，租金的交付方式为银行转账，每半年支付，租期为2009年5月16日起至2014年7月15日止。合同还约定，被告需先支付保证金20000元。合同签订后，原告按照约定将展厅交付给被告使用，被告支付了保证金20000元。开始时被告按合同的约定支付租金给原告，但从2013年起，被告开始拖欠租金。被告本应于2013年7月15日前向原告支付2栋2#2号展厅租金164587.80元（2013年1月15日至2013年7月15日）；并应于2013年7月15日前向原告支付2013年下半年的租金181046.60元（2013年7月16日至2014年1月15日），以上租金共计345634.40元，但是被告没有按期支付。原告于2013年12月11日通过公证向被告发出《履约通知书》，要求被告在接到函件后三个工作日内付清拖欠的租金共1031934.51元（含另两个商铺拖欠租金），同时支付相应的违约金。被告已于2013年12月12日收到，但不予理会。原告于2014年1月2日再次通过公证向被告发出《关于解除金源国际汽车城名车展示中心租赁合同的通知函》，解除双方签订的合同，并要求被告支付拖欠的租金、违约金，被告于2014年1月2日收到，但仍然置之不理。为此原告向法院起诉，提出以下诉讼请求：一、判令被告支付房屋占有使用费345634.40元（截止2013年12月31日止）；二、判令被告支付资金占用费441013.03元（自被告逾期未交付租金之日起计算至2013年12月31日止，以被告应交租金金额×逾期天数×5‰）；三、由被告承担本案的诉讼费用。原告金源公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、金源国际汽车城名车展示中心租赁合同，用于证明原、被告在租赁合同中的权利义务；合同约定租赁期届满后是否继续租赁双方另行协商。并且有关的设备保留良好的状态予以退还，但是被告没有按照合同的约定交付租金，在原告催促其交付租金，但是被告仍然不交的情况下，原告才解除了合同。证据2、履约通知函，用于证明原告催告被告履行义务；被告逾期不支付租金，原告就发函给了被告，要求被告履行义务。证据3、快递单据，用于证明原告提供快递方式向被告送达履约通知函；证据4、公证书，用于证明证实原告向被告发出上述通知函；证据5、关于解除金源国际汽车城名车展示中心租赁合同的通知函，用于证明原告通知被告解除合同；原告向被告发出通知后，被告还是不交付租金，原告就发了该函，解除了双方签订的合同。证据6、快递单据，用于证明原告提供快递方式向被告送达解除合同通知函；证据7、公证书，用于证明证实原告向被告发出上述通知函。被告（反诉原告）天行健公司辩称：2006年原告就其开发的金源国际汽车城进行招商，并对被告称，金源国际汽车城属于南宁市重点经济项目，占地总面积708.07亩，土地使用期50年，总建筑面积400000平方米，建设内容包括汽车博览大厦、汽车4S品牌店、名车展示中心、二手车交易市场、汽配市场、汽车仓储物流中心及一站式服务中心等配套设施，总投资约七亿元等。被告基于上述情况于2006年12月21日、2008年5月22日与原告分别签订《预租协议书》、《预租协议》，原告将金源国际汽车城土地证、平面图等相关材料作为协议附件交给被告。2009年5月16日，被告与原告在预租协议的基础上签订三份《名车展示中心租赁合同》，合同约定，被告承租金源国际汽车城名车展示中心的2栋2#2号、2栋2#6号、4栋4#2号三个展厅，合同期限从2009年5月16日至2014年7月15日止，合同期满，被告有权优先续租；被告支付每个展厅20000元保证金，合同期间因原告造成被告无法经营超过30天，原告应双倍返还保证金、赔偿装修损失；并约定了租金数额、交付时间和其他违约责任等。被告承租三个展厅后投入资金一百六十多万进行装修，用于经营北汽生产的越野车。原告在被告等各租户承担商铺后，没有按承诺继续投资建设相关的设施和市场，并在未告知被告等各租户的情况下，向有关部门申请将金源国际汽车城项目变更为商品房开发项目，并于2012年拒绝已到期租户的续租请求。被告为此找原告询问情况和协商，但并未得到答复。原告办理项目变更手续后，为了及时开工建设商品房，在被告的合同期未满的情况下，于2013年12月2日、2014年1月2日向被告催收租金、解除租赁合同，并强行收回展厅并拆毁，导致被告无法经营，造成了被告严重的损失。原告要求按照合同约定支付租赁物的使用费无依据，原告提供的租赁环境与其承诺的不相符，因此原来约定的租金不能作为占有使用费的依据，租赁物的占用费是由于合同无效产生的，其性质是折价补偿款，应该从法院判决生效之日起计算。原告主张的资金占用费也无依据。被告遂向法院提出反诉，请求依法判决：一、判令原告向被告返还保证金20000元；二、判令原告向被告赔偿装修损失590000元；3、本案诉讼费用由原告承担。被告天行健公司为其辩解及反诉提供的证据有：证据1、金源国际汽车城项目介绍；证据2、金源国际汽车城图册；证据3、金源国际汽车城部分平面图；证据4、名车中心展厅示意图；证据5、展厅租赁表；证据6、金源国际汽车城入租流程表；证据7、2006年12月21日预租协议书及附件；证据8、2008年5月22日预租协议及附件，上述证据用于证明（1）、原告称金源国际汽车城占地708.07亩，总建筑面积约40万平方米，总投资约7亿，在1-5年内建成，该城是中国西南部地区最大的国际汽车及汽配交易中心、服务中心、物流信息中心和文化中心。（2）、原告承诺在金源国际汽车城项目修建包括汽车博览大厦、二手车市场、汽配市场等一系列设施、市场。（3）、名车展示中心是金源国际汽车城的一部分。（4）、原告承诺提供一站式服务。（5）、金源国际汽车城的土地使用期为50年，建筑物为钢结构等，可承租经营50年，每三年为一个租赁周期，承租人租期满有权优先续租。（6）、原告上述承诺对租赁合同的签订以及租金的高低有重大影响。（7）、原被告签订预租协议。原告在招商时宣传资料说明了对于市场的定位、划分以及相关的服务设施和配套设施，该说明对于合同的签订、被告投资规模有重大的影响；证据9、租赁合同，用于证明（1）、原被告签订租赁合同，租期从2009年5月16日至2014年7月15日。（2）、合同期满，被告有权优先续租。（3）、合同期内原告造成被告无法使用展厅的，双倍返还保证金、赔偿装修损失；证据10、银行转款凭证，用于证明被告支付2万元保证金；证据11、相片，用于证明被告对承租的展厅进行装修，用于经营北汽越野车；证据12、装修合同；证据13、销售展厅设计图；证据14、预算书；证据15、结算书；证据16、收款收据；用于证明天行健公司承租展厅后进行装修，装修工程造价是1621207.53元。证据17、发票，用于证明被告销售北汽生产的汽车和被告公司销售的部分汽车盈利情况；证据18、证明；证据19、营业执照；证据20、合同，用于证明（1）、金源公司招租承诺租户的租期不少于20年；（2）、金源公司向租户提供与金源国际汽车城有关的资料；(3)、捷龙公司承租展厅；(4)、金源公司在第一个合同期后不签订新的合同；证据21、销售明细，用于证明由于原告要求解除合同，对被告造成了损失。证据22、审计报告，用于证明2013年被告的营业利润是1296976.92元。原告（反诉被告）金源公司针对被告天行健公司的反诉答辩称：原、被告的权利义务应当以双方签订的合同为准，但是被告没有交付租金，原告是按照合同的约定来履行，被告要求原告赔偿经济损失没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。对于保证金，由于被告违反合同的约定应该不予返还。被告没有按照合同的约定支付房屋占有使用费，在合同无效之后，装修的损失不应赔偿。原告金源公司在举证期限内未就反诉答辩提交证据。归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告双方签订的租赁合同是否合法有效，原、被告在租赁合同履行过程中是否存在违约情形；2、原告的诉讼请求有无事实和法律依据；3、被告的反诉请求有无事实和法律依据。经过开庭质证，原告对被告提供的证据2、7、8、9、10、11、19、20、22的真实性无异议，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据真实性予以认定。原告对被告提供的证据1、3、4、5、6真实性有异议，认为上述材料仅有复印件，且没有原告的盖章；对证据12、13、14、15、16的真实性不予认可，认为是被告单方出具；对证据17、18、21的真实性有异议，认为无法证实被告的主张。本院认为，被告提交的证据1、3、4、5、6未能提供原件核对，且原告也不予认可，因此本院对上述证据不予采信；被告提交的证据2提交了原件，原告主张材料上并未加盖原告公章，但是作为宣传材料，正常情况下是不加盖公司公章的，因此本院对该证据予以采信，但是仅认可该证据为宣传材料，并非双方当事人签订的合同或协议，对与当时签订的合同或协议中约定不一致的，应与合同或协议为准，该宣传材料不能作为约束当事人权利义务的依据；被告提交的证据12、13、14、15、16、17、18均是由被告单方出具，无法核实其真实性，本院对上述证据不予采信；被告提交的证据21是由有资质的机构作出的审计报告，原告未提交相反证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年5月15日，原告金源公司（合同甲方）与被告天行健公司（合同乙方）签订了编号为JYMC-006的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》一份，约定：“甲方将位于广西壮族自治区南宁市秀厢大道199号金源国际汽车城H-4汽车维保中心的2栋2#2号展厅出租给乙方使用，租赁期限自2009年5月16日起至2014年7月15日止，免租期自2009年5月16日起至2009年7月15日止；乙方同意在合同签订同时向金源公司支付履约保证金20000元；自2009年7月16日至2012年7月15日的租金标准为每平方米55元，租金实行半年一交，乙方一次性交足3个月租金可以使用该物业半年；自2012年7月16日起至2014年7月15日止的租金实行半年一交，乙方需一次性交足6个月足额租金，租金标准为上一年租金单价＋（上一年租金单价×10%）”；并约定“乙方逾期交付甲方租金，自逾期次日起，每逾期一日，乙方按欠费用总额的5‰计付违约金给甲方，逾期一个月以上，甲方有权单方解除合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件将该物业及物业有关设施、设备等以良好、整洁、适租的状态交还甲方。乙方已交付的各种款项及履约保证金不予退还”；“合同期间因甲方原因（含政府拆迁原因），造成乙方无法正常经营的，甲方免除乙方不能正常经营期间的租金或顺延相应的租期，造成乙方不能正常经营超过30天的，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还保证金，并将乙方已支付但未执行租赁的剩余部分租金无息退还给乙方。乙方投入该物业的装修费用，由甲乙双方按现状评估确认，甲方给乙方予以补偿”，双方并在合同中约定了每次租金交付的具体时间和金额，双方的其他权利义务、违约责任等内容。同日，原告金源公司（合同甲方）还与被告天行健公司（合同乙方）签订了编号为JYMC-007、JYMC-008的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》两份，分别约定由金源公司将位于广西壮族自治区南宁市秀厢大道199号金源国际汽车城H-4汽车维保中心的4栋4#2号、2栋2#6号展厅出租给天行健公司使用，并分别约定了租金、双方权利义务及违约责任等内容。合同签订后，天行健公司依约向金源公司分别交付了三份租赁合同中履约保证金各20000元，共60000元，金源公司依约将展厅交付给天行健公司使用，天行健公司对展厅进行了装修用于经营汽车销售。天行健公司依约向金源公司支付了展厅2009年7月15日至2013年7月15日的租金，此后天行健公司未再支付租金。2013年12月9日，金源公司向天行健公司出具《履约通知函》，通知天行健公司应于2012年7月15日前向金源公司支付2栋2#6号租金107741.47元、4栋4#2号展厅租金88690.80元；2013年1月15日支付2栋2#2号展厅租金181046.60元、2栋2#6号展厅租金159037.56元、4栋4#2号展厅租金97559.88元。该《履约通知函》通过邮寄方式送达至天行健公司。天行健公司收到《履约通知函》后仍未缴纳租金，金源公司于2013年12月30日向天行建公司发出《关于解除金源国际汽车城名车展示中心租赁合同通知函》，通知天行健公司解除与金源公司签订的三份《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》（编号：JYMC-006、JYMC-007、JYMC-008），并在收函三个工作日内转账支付租金、违约金共计2663747.12元。该《关于解除金源国际汽车城名车展示中心租赁合同通知函》通过邮寄方式于2014年1月2日送达天行健公司。2014年1月4日，金源公司收回了天行健承担的所有展厅场地。天行健公司至今没有向金源公司支付拖欠的租金，为此金源公司向本院起诉，请求：一、判令被告支付租金345634.40元（截止2013年12月31日止）；二、判令被告支付违约金441013.03元；三、由被告承担本案的诉讼费用，经本院对双方签订的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》的合同效力进行释明，原告变更诉讼请求如前。天行健公司继而向本院提起反诉，主张：一、原告向被告双倍返还保证金40000元；二、原告向被告支付赔偿金590000元；三、原告承担本案诉讼费用，经本院对双方签订的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》的合同效力进行释明，被告变更诉讼请求如前。案件受理后，天行健公司申请对其承租的金源国际汽车城名车展中心的2栋2#2号展厅在2014年1月2日的装修价值进行评估，本院依法准许，并委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司进行评估，由于天行健公司未支付评估费用，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司于2015年11月20日出具《停止评估的函》，停止了该评估。本案在审理过程中，本院依法于2015年1月16日、2015年2月10日、2015年11月19日分别向南宁市规划局、南宁市城建档案馆、南宁市兴宁区发展和改革局、南宁市国土资源局发函，调查询问关于南宁市秀厢大道199号广西金源置业集团有限公司的“金源国际汽车城”的项目立项、项目变更及项目用地变更的相关档案材料。调查结果如下：涉案展厅所用土地地号450102002202GB00055，原宗地号为0308132。2004年8月31日，经市人民政府批准，金源公司与南宁市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（南国土合字[2004]79号），通过协议出让方式取得了0308132宗地的国有土地使用权，土地用途为：工业、仓储用地，并于2006年4月4日取得了《国有土地使用证》，该宗地于2007年3月19日调整宗地号为0308811。2006年8月7日，南宁市规划管理局向金源公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称为工业、仓储用地。南宁市兴宁区发展和改革局于2007年1月9日作出南兴发改核准[2007]01号《关于金源国际汽车城项目核准申请的批复》，同意金源公司“金源国际汽车城一期”项目建设，项目主要建设内容为汽车展销4S店区、名车展示中心，项目总投资1.5亿元项目建设期为2007年1月至2009年12月。广西壮族自治区发展和改革委员会于2007年5月11日出具了金源国际汽车城的《登记备案证》。2009年9月16日，《南宁市土地储备经营管理委员会第五十六次会议》（南宁市人民政府工作会议纪要[2009]181号）同意将0308811宗地由工业、仓储用地改变为城镇住宅、批发零售用地。2010年1月28日，金源公司向南宁市兴宁区发展和改革局提交《关于“金源国际汽车城（一期）”项目重新核准手续的申请》，载明因项目仍处于建设过程中，申请办理项目重新核准手续，南宁市兴宁区发展和改革局于2010年2月2日作出《关于金源国际汽车（一期）项目重新核准申请的批复》，批准金源国际汽车（一期）项目的项目建设期改为2007年1月至2012年1月，项目计划投资额变为20000万元，项目主要建设内容仍是汽车维保中心（4S店）、名车展示中心。2013年1月13日，南宁市国土资源局与金源公司签订了《调整土地使用条件协议书》，同意将该宗地调整土地使用条件，用途调整为住宅、批发零售用地。2014年5月15日金源公司申请办理国有土地使用权变更登记，南宁市国土资源局于2014年5月23日办理了该土地的《土地使用权证》[南宁国用（2014）第631939号]，变更后新编宗地号为450102002202GB00055，土地的性质为城镇住宅用地、批发零售用地，期限为城镇住宅70年、批发零售40年（自2013年1月17日起算）。南宁市国土资源局在2015年12月10日向本院的复函中称，“2007年国家质量监督检验检疫总局和中国国家彼岸准话管理委员会联合发布的《土地利用现状分类》，批发零售用地含义指主要用于商品批发、零售的用地，包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。另查明，本院就金源国际汽车城名车展示中心是否已经取得办理了建设工程规划许可证及工程验收手续对原告进行了询问，原告陈述称已经办理了建设工程规划许可证，但未办理相关的工程竣工验收手续。本院认为：关于原、被告之间签订的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告在未取得金源国际汽车城名车展示中心相关工程验收手续的情况下，将其出租给被告经营使用，本案法庭辩论终结前原告亦未能提供该房屋已取得建设工程竣工验收的相关证明，因此，原告金源公司与被告天行健公司签订的租赁合同违反了法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的租赁合同应认定为无效。关于房屋占有使用费的问题。双方签订的房屋租赁合同虽然无效，但被告天行健公司实际占有并使用讼争的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应当向原告支付房屋占有使用费，双方在合同中约定了租金，房屋的使用费应参照双方合同约定租金标准计算。金源公司主张被告支付房屋使用占用费共345634.40元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的资金占用费的问题。由于双方签订的《金源国际汽车城名车展示中心租赁合同》无效，不存在逾期交付房屋租金或房屋使用费的问题，因此原告主张被告支付该费用的资金占用费没有法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告返还保证金及赔偿装修损失的问题。由于双方签订的租赁合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告在合同签订时向原告支付了履约保证金20000元，原告因该无效合同取得的财产应当予以返还，故对被告此反诉主张返还保证金20000元本院予以支持。被告主张装修损失，但未提交充分的证据证实涉案商铺装修的现有价值或剩余价值及因合同无效而导致的具体损失，因此其主张的装修损失缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告广西天行健汽车销售有限公司向原告广西金源置业集团有限公司支付房屋占用费345634.40元；二、原告广西金源置业集团有限公司向被告广西天行健汽车销售有限公司返还保证金20000元；三、驳回原告广西金源置业集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广西天行健汽车销售有限公司的其他反诉请求。案件受理费11666元，反诉案件受理费5050元，财产保全费4453元，共计21169元，由原告广西金源置业集团有限公司承担5481元，由被告广西天行健汽车销售有限公司承担15688元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 庞 梦人民陪审员 罗云华人民陪审员 周国萍二〇一六年四月二十七日书 记 员 蔡建冰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 关注公众号“”